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Thema: Auflassungsvormerkung zugunsten Dritter/ dient aber evtl nicht dem zweck?

  1. #1
    Sonjajudith
    Gast

    Auflassungsvormerkung zugunsten Dritter/ dient aber evtl nicht dem zweck?

    Der Sachverhalt ist wie folgt:
    Aufgrund eines Schenkungsvertrags zwischen Eltern und volljähriger Tochter erfolgte eine Eigentumsübertragung im Grundbuch. Zeitgleich wird von den Beteiligten beantragt eine Auflassung zugunsten der beiden minderjährigen Enkeltöchter einzutragen. Zugrunde liegt eine Vereinbarung im Schenkungsvertrag, dass die Schenker die Schenkung unter der Bedingung vornehmen, dass die beschenkte Tochter ein Testament oder Erbvertrag aufsetzen soll, in dem bestimmt wird, dass ausschließlich die Töchter, also ihre Abkömmlinge die betreffende Eigentumswohnung erben sollen.
    Nun Jahre später, wo die Beschenkte, die Wohnung verkaufen möchte, regt der Notar eine Amtslöschung der bestehenden Vormerkungsauflassung an, da sie nicht ihren Zweck erfüllen kann.
    Grund:
    Die Beschenkte sei zwar zeitlebens verfügungsbeschrenkt und mit der vermeintlichen Schuld belastet ein bestimmtes Testament mit Ihrem mann zusammen zu erstellen, sollte sie aber diese Bedingung der damaligen Schenkung nicht erfüllen und versterben, können die Töchter (also die Enkeltöchter der damals Schenkenden) allein aufgrund der Vormerkung nicht die alleinigen Rechtsnachvolger werden, auch der Ehegatte hätte einen gesetzlichen Erbanspruch. Der Wunsch der Schenkenden würde also nicht vollstens erfüllt werden.
    Eine Amtslöschung sei auch deshalb unumgänglich, da die damalige Rechtspflegerin doch die der beantragten Eintragung zugrunde liegenden Vertragsbestimmungen hätte prüfen und ablehnen müssen, da durch die Auflassungvormerkung und der vertragsbestimmung der Beschenkten und deren Mann, ihre vom grundgesetz geschützte testierfreiheit genommen wird. DieseT estierfreiheit kann gemäß § 2302 BGB nicht vertraglich beschränkt werden. Durch die Auflassungsvormerkung wir also etwas rechtlich unmögliches bestimmt. Ein grund nun die Amtslöschung vorzunehmen?
    Danke für Lösungsvorschläge
    Geändert von Sonjajudith (01.03.2012 um 10:02 Uhr)

  2. #2
    Club 8.000
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    Im Grunde hat der Notar recht. Nach der Bestellungsurkunde gab es seinerzeit keinen Anspruch, der auf Übertragung des Eigentums am Grundstück gerichtet war. Damit hätte grds. keine Vormerkung eingetragen werden können bzw. wäre sie wieder zu löschen (vgl. Schöner/Stöber 1482 m.w.N.). Nach der Rechtsprechung des BGH zur "Wiederaufladung" einer Vormerkung mit einem inhaltsgleichen Anspruch sei die Vormerkung allerdings mit einem eingetragenen dinglichen Recht vergleichbar, bei der eine fehlende Einigung auch nachgeholt werden könne. Entsprechend muß der Anspruch nicht nur ausgetauscht, sondern auch nachgeschoben werden können. Es läßt sich also nicht (mehr) "zweifelsfrei" (Schöner/Stöber a.a.O.) sagen, ob die Vormerkung nicht zwischenzeitlich einen geeigneten Anpruch sichert. Ich würde eine entsprechende Bewilligung verlangen.

  3. #3
    Sonjajudith
    Gast

    auflassungsvormerkung von amtswegen löschen

    Die damals schenkenden und die beschenkte Eigentümerin erklären mittlerweile telefonisch, dass sie keine anders formulierte bedingung wollen. es sollte eine Anregung gegenüber ihrer tochter (der beschenkten) sein, das Eigentum im familienbesitz zu lassen.
    Mit einem jetzigen verkauf seien Sie einverstanden.

    Mir stellt sich nun die Frage, da die parteien nicht bereit sind eine entsprechende Bewilligung zur einer Eintragung eines sicherbaren Anspruchs vorzulegen, ob ich die amtslöschung herbeiführen soll? denn selbst, wenn die Beschenkte nun noch gemeinsam mit Ihrem mann ein testament aufsetzen würde, in dem die Kinder diese Eigentumswohnung erben sollen ( so der Wunsch der Schenkenden großeltern) kann dieser erbanspruch zu lebzeiten der erblasser nicht mittel Vormerkung gesichert werden, und die Eheleute wären grds. frei verfügungsfähig.
    Also, tatsächlich wofür die Auflassungsvormerkung??

  4. #4
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    Wegen des "geeigneten" Anspruchs, dachte ich eher daran, daß sich die Tochter verpflichtet, das Grundstück auf die Enkeltöchter zu übertragen, falls diese nicht Erben werden.

  5. #5
    Moderator / Club 9.000 Avatar von Andreas
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    Wegen der schon angesprochenen Wiederaufladbarkeit der Vormerkung sowie des außergrundbuchlich wirksamen Austausches der Anspruchshintergründe würde ich keinesfalls ein Amtslöschungsverfahren in Erwägung ziehen.
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  6. #6
    Sonjajudith
    Gast
    Die Schenker als auch die Beschenkte begehren aber keine schuldrechtliche korrektur, sondern die Löschung der Auflassungsvormerkung, damit das grundvermögen verkauft werden kann. Sicher würde der normale Weg über das Betreungsgericht laufen, da die Eltern ihre minderjährigen Kinder, die die Löschung einer Vormerkung eines sicherbaren Anspruchs -hier die Auflassungsvormerkung -beantragen, nicht vertreten dürfen, aber da kein sicherbarer Anspruch zugrundeliegt, ist dieser Weg im zweifel überflüssig.
    ich hab mich anfänglich falsch ausgedrückt, zum zeitpunkt der Schenkung wurde von den schenkenden und der beschenkten eine Auflassungvormerkung zugunsten der Enkeltöchter bewilligt und beantragt, aber eben aufgrund einer Vertragsbestimmung, die kein sicherbares Recht beinhaltet "die bedingung hinsichtlich dieses Grundvermögens ein Testament zugunsten der Kinder zuschreiben".
    Beide Parteien wollen offensichtlich nun auch, diese rechtliche Situation nutzen, über den `Familienbesitz frei zu verfügen`

  7. #7
    Club 8.000
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    Es geht ja auch nicht darum, ob nachträglich noch ein vormerkungsfähiger Anspruch begründet wird, sondern darum, daß es theoretisch geschehen könnte und deshalb die Unwirksamkeit der Vormerkung nicht mehr ausreichend feststeht. Vergleichbar mit den Rückauflassungsvormerkungen, bei denen der Anspruch auf Lebenszeit besteht und nun die Löschung aufgrund Sterbenachweis beantragt wird.

  8. #8
    Moderator / Club 9.000 Avatar von Andreas
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    Ich habe schon verstanden, dass die Löschung gewollt ist. Ich würde sie aber ohne Bewilligung des Vormerkungsberechtigten aus dem gleichen Grunde ablehnen, wie ich die Löschung einer Vormerkung ablehne, deren Anspruch (angeblich) erloschen ist, eben wegen der beiden Punkte "Wiederaufladbarkeit" und "Änderung der schuldrechtlichen Grundlagen", jeweils ohne Weiteres außerhalb des Grundbuchs wirksam.
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  9. #9
    Sonjajudith
    Gast
    Also verweise ich auf das betreuungsgericht, welches dann die Bewilligung der minderjährigen kinder auf löschung der Auflassungsvormerkung genehmigen muß. Dort können die Erläuterungen des Notars und der beteiligten ja zur Entscheidungsfindung beitragen.

  10. #10
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    Und um sich den Aufwand zu ersparen hat sich der Notar so ins Zeug gelegt. Aber was hilft`s? Wobei die Vormerkung schon ein echtes Unding ist.

  11. #11
    Sonjajudith
    Gast
    Das wird Sie nicht tun, sie würde eher zusammen mit Ihren Eltern eine notariell beglaubigte Erklärung abgeben wollen, dass Sie nicht gedenkt schon zu lebzeiten sich zugunsten der kinder dasGrundvermögen abzutreten bzw. durch die kinder in der verfügungsfreiheit beschränken lassen zu wollen.
    trotzdem vielen dank für die Antworten: manchmal ist das recht auch ungerecht oder anders: der damalige Notar ein wahrer Rechtsverdreher - wider guten wissens

  12. #12
    Moderator / Club 9.000 Avatar von Andreas
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    (Ich weiß bis heute nicht, was ich davon halten soll, dass derart quasi ein Volljurist dem anderen geistige Umnachtung bescheinigt ... und der damalige Antrag ja unbedingt ins Grundbuch geklopft werden sollte, zumal ja ein Volljurist ... am besten, ich denke mir gar nichts dazu, obwohl wir eine vergelichbare Konstellation hier auch schon hatten.)

    Mir kommt gerade der Gedanke, was die beabsichtigte notarielle Erklärungen eigentlich wert ist ... aber wir sollen es löschen ...
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  13. #13
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    Mal so am Rande gefragt: Wieso soll das Betreuungsgericht die Erklärungen Minderjähriger genehmigen?
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