Folgender Antrag ist eingegangen:
- Hinweis: bei der Beurkundung der nachstehenden Urkunde waren nur der Eigentümer und die X-GmbH anwesend -
1. Der Eigentümer verpflichtet sich hiermit gegenüber der X-GmbH, der Gemeinde A und dem Land B – als Gesamtberechtigte gem. § 428 BGB – auf der – genau beschriebenen – Teilfläche des Grundstücks D – eine Aufforstung mit dem Bestandsziel Mischwald mit 40% Laubholzanteil gemäß den Vorgaben der örtlichen Forstbehörde sowie der Aufforstungsgenehmigung des Landratsamts E vom ……vorzunehmen. (Anm.: Genehmigung ist nicht beigefügt!) .
Mit den Aufforstungsmaßnahmen ist innerhalb eines Monats nach schriftlicher Aufforderung durch die X-GmbH zu beginnen.
2. Dingliche Sicherung
Zur Sicherung dieser Verpflichtungen vorstehend Ziff. 1 bestellt der Eigentümer an dem genanten Grundstück bezogen auf die Teilfläche zugunsten der X-GmbH, der Gemeinde A und dem Land B – als Gesamtberechtigte gem. § 428 BGB eine Reallast und bewilligt und beantragt die Eintragung dieser Reallast im Grundbuch
Damit ein evtl. Ersteigerer des Grundstücks an die Reallast gebunden bleibt, wird als dinglicher Inhalt der Reallast folgendes festgelegt: Das Stammrecht in der Zwangsversteigerung hat von § 12 Nr. 2 und 3 ZVG abweichend den Vorrang vor einzelnen Leistungen. Die Eintragung im Grundbuch wird bewilligt und beantragt.
Frage:
Ist diese Reallast eintragungsfähig ?
- Bestimmtheit ?
- Vertrag zu Gunsten Dritter ?
- Rangbestimmung hinsichtlich der einzelnen Leistungen möglich ?
Bestimmtheit einer Reallast
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Zur Eintragung der Dbk. genügt verfahrensrechtlich die Bewilligung des betroffenen Eigentümers. Die Berechtigten müssen im GB-Verfahren nach § 19 GBO überhaupt nicht mitwirken. Dass die X-GmbH hier nun mitgewirkt hat, ist aber wohl unschädlich. Eine Mitwirkung der anderen Berechtigten kann m.E. nicht verlangt werden.
Mit der Bestimmtheit hingegen habe ich schon Probleme!
Bezugnahme auf eine andere Urkunde ist zwar möglich, diese muss dann jedoch auch zugänglich sein. Hier würde ich daher meinen, dass die Aufforstungsgenehmigung in begl. Kopie mit der Bewilligung zu verbinden ist. Anders nur, wenn sich die Genehmigung bereits in der Grundakte befände (z.B. als Anlage anderer Bewilligungen) oder sie öffentlich bekanntgemacht worden wäre.Rangverhältnis:
Schönder/Stöber, 14. Auflage, Rn. 1317a ist dagegen. -
Die Aufforstung ist eine einmalige Maßnahme. Mit der Reallast kann nur die eine schuldrechtliche Verpflichtung, die auf wiederkehrende Leistungen gerichtet ist, dinglich gesichert werden. Der Antrag ist auf eine unzulässige Eintragung gerichtet und daher zurückzuweisen.
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Hat niemand Probleme mit der Unzulässigkeit von dingl. Rechten im Rahmen eines Vertrags zu Gunsten Dritter ?
Wird z.B. in einem Hofübergabevertrag ein Wohnungsrecht für den an der Urkunde nicht mitwirkenden Bruder des Übernehmers bestellt, so wird dies als unzulässig angesehen !
Woher willst Du wissen, dass A und B sich nicht doch mit dem Eigt. (formlos) geeinigt haben!?! -
Die Wirksamkeit der Einigung nach § 873 BGB wird im Grundbuchverfahren nach § 19 GBO nicht geprüft. Da nicht ausgeschlossen werden kann, dass die formlos wirksame Einigung zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten außerhalb des Beurkundungsverfahrens stattgefunden hat, kannst Du die Eintragung kaum ablehnen, wenn eine wirksame Bewilligung vorliegt.
Auch ist dieses Problem hier unerheblich, da das gesamte Recht nicht zulässig ist. Die Verpflichtung zur einmaligen Maßnahme der Wiederaufforstung kann nicht durch eine Reallast gesichert werden. Die Rangbestimmung ist auch unzulässig (BGH, Beschluß vom 2. 10. 2003 - V ZB 38/02 )
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Die Aufforstung ist eine einmalige Maßnahme. Mit der Reallast kann nur die eine schuldrechtliche Verpflichtung, die auf wiederkehrende Leistungen gerichtet ist, dinglich gesichert werden. Der Antrag ist auf eine unzulässige Eintragung gerichtet und daher zurückzuweisen.
Ich verstehe "Aufforstung" hier so, dass diese immer wieder - quasi dauerhaft - durchzuführen ist, um den Bestand zu erhalten. Ist aber in der Tat nicht wirlich aus der Bewilligung ersichtlich.
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Mir liegt Eintragungsantrag hinsichtlich einer Reallast mit folgendem Inhalt vor:
"Der Eigentümer ist verpflichtet, bei Verpachtung seine Pächter über die Zielsetzungen (Anm.: Bewirtschaftungs- und Pflegeverpflichtung aus einer naturschutzrechtlichen Kompensationsmaßnahme) zu informieren und dies mit Unterschrift der Pächter zu dokumentieren und dem Berechtigten nachzuweisen."
Das ist m.E. nicht als Inhalt einer Reallast zulässig, da es keine in Geld umrechenbare Leistung und auch keine wiederkehrende Leistung darstellt. Was meint ihr?
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Mir liegt Eintragungsantrag hinsichtlich einer Reallast mit folgendem Inhalt vor..
Wie lautet denn die Bewilligung?
Ich vermute mal, dass dem von Dir zitierten Passus die Formulierung vorausgeht, dass der Eigentümer zur Bewirtschaftung und Pflege des aus der naturschutzrechtlichen Kompensationsmaßnahme Entstandenen verpflichtet ist und es sich bei der Bestimmung, dass er bei Verpachtung seine Pächter über die Zielsetzungen zu informieren und dies mit Unterschrift der Pächter zu dokumentieren und dem Berechtigten nachzuweisen hat, um eine Nebenpflicht handelt.
Gibt es zur Bewilligung einen Prüfvermerk nach 15 III GBO oder handelt es sich –erkennbar- um den Entwurf eines Notars ? -
Der Entwurf stammt erkennbar von einem Notar, daher ist kein Prüfvermerk angebracht.
Es steht explizit so in der Bewilligung.
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Dann würde ich auch das Problem, dass es keine in Geld umrechenbare Leistung zu geben scheint, sehen wollen; siehe hier am Schluss
http://rechtspflegerforum.de/showthread.php…125#post1088125
oder Wegmann im BeckOK BGB, Stand 01.02.2017, § 1105 RN 9, Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Auflage 2012, RN 1296 mwN in Fußn. 19)
Der BGH führt dazu im Beschluss vom 13.07.1995, V ZB 43/94, aus: „Entscheidend ist lediglich, dass die Reallast den Wert einer Leistung verkörpert, die dem Berechtigten bei Nichtleistung des Übernehmers die Möglichkeit bietet, durch Verwertung des Grundstücks den Gegenwert in Geld zu erlangen (vgl. Joost, in: MünchKomm, § 1105 Rdnr. 8 i.V. mit Rdnr. 5 und Rdnr. 17 i.V. mit Fußn. 18)“
Allerdings werden auch Benachrichtigungspflichten für reallastfähig gehalten (s. Reymann im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2017, § 1105 RN 21; Mohr im Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 1105 RN 26; jeweils unter Hinweis auf KG OLGE 7, 32 (35 f.) – Abschluss von Mietverträgen bei bestehendem Vermietungsrecht des Berechtigten.)
Auch kann Inhalt einer Reallast die Freistellung eines anderen von der Inanspruchnahme sein (s. Gutachten des DNotI vom 30.05.2008, geändert am 04.08.2008, Abrufnummer: 11516
https://www.google.de/url?sa=t&rct=j…HuT0qENU3b6Q6uY
Die Verletzung einer solchen Pflicht müsste damit einen in Geld umrechenbaren Wert haben.
Das hat sie mE aber nur dann, wenn der Umfang der Verpflichtung, die zunächst einmal den Eigentümer trifft, konkret erkennbar ist. Daran fehlt es mE vorliegend, weil nicht einmal erkennbar ist, auf welche naturschutzrechtliche Kompensationsmaßnahme sich die Dokumentationspflicht über die Benachrichtigung des Pächters oder aber die Weitergabe der Verpflichtung an ihn beziehen soll. -
Besten Dank!
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Das hat sie mE aber nur dann, wenn der Umfang der Verpflichtung, die zunächst einmal den Eigentümer trifft, konkret erkennbar ist. Daran fehlt es mE vorliegend, weil nicht einmal erkennbar ist, auf welche naturschutzrechtliche Kompensationsmaßnahme sich die Dokumentationspflicht über die Benachrichtigung des Pächters oder aber die Weitergabe der Verpflichtung an ihn beziehen soll.
Demnach würde nur der konkrete Hinweis darauf fehlen, welcher Art die "Zielsetzung" ist?
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