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Thema: Erbbaurecht für Tankstelle - einige Fragen dazu

  1. #1
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    Erbbaurecht für Tankstelle - einige Fragen dazu

    Eigentümer E bestellt einer Mineralölgesellschaft (B) ein Erbbaurecht an einer Tankstellenanlage. Der Vertrag kommt mir in einigen Punkten "merkwürdig" vor, die ich hier gern besprechen möchte.
    1. "Das Erbbaurecht wird dahingehend beschränkt, dass sich das Recht nicht auf Gegenstände bezieht, die durch eine Dienstbarkeit sonderrechtsfähig geworden sind und im Eigentum der Dienstbarkeitsberechtigten stehen (z.B. Leitungen, Kanäle)".
      Sowas möglich?
      .
    2. Als Inhalt des ErbbauR wird außerdem eine Konkurrenzschutz-Klausel vereinbart, nach welcher es der Eigt. zu unterlassen hat, im Umkreis von 5 km selbst Tankstellen usw. zu betreiben.
      Als Inhalt von Dbk. kennt man sowas ja aber als Inhalt eines Erbbaurechts habe ich Bedenken. Wie seht Ihr das?
      .
    3. Das ErbbauR wird auf die Dauer von 5 Jahren bestellt. Im Anschluss hat der Berechtigte das Recht, 4 Vertragsverlängerungen um je 5 Jahre zu verlangen. Zur Absicherung dieses Verlängerungsrechts soll eine Vormerkung für B nachrangig zum ErbbauR eingetragen werden.
      Frage mich, wie sich der Vertrag "im Anschluss" noch verlängern können soll. Mit Ablauf der 5 Jahre ist das Recht doch erloschen und eine "Verlängerung" wäre dann Neubestellung. Oder?
      In diesem Fall macht ja auch die Vormerkung dann Sinn.
      .
    4. Gegenstand des ErbbauR soll sein:
      "Vorhandene Bauwerke sowie sonstige andere Gebäude, Bauwerke und Nebenanlagen, wie Tankstellenanlagen, Tankanlagen, Wasch- und Pflegeanlagen, Parkplätze, Wege, Straßen etc. zu belassen, zu errichten und zu nutzen."
      Nach meinem betagten Ingenstau, 4. Auflage 1972, Rn. 24 zu § 1 ErbbauVO, scheint mir das zu unbestimmt.
      Eure Meinungen!?!
      .
    5. Erbbauzins:
      "Der jährliche Erbbauzins beträgt 200.000 € zuzüglich der jeweils geltenden Mehrwertsteuer".
      Dürfte wohl möglich sein, denke ich, und würde ich wohl wörtlich so eintragen.
      Bedenken?
      .
    6. Im Moment soll ich lediglich eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs der B auf Bestellung des Erbbaurechts eintragen.
      Ist diese unabhängig von eventuellen Eintragungshindernissen aus den obigen Punkten eintragungsfähig?
    Sorry für die vielen Fragen aber mit meiner Literatur konnte ich diese Punkte bislang leider nicht (abschließend) klären.
    Ulf

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  2. #2
    Administrator / Club 13.000
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    Avatar von Ulf
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    Ich schiebe noch mal hoch.

    Ich weiß, dass der Sachverhalt lang und der Fall doof ist, aber ich wäre wirklich für jedes Statement dankbar und erwarte keinesfalls, dass jemand sämtliche Fragen zusammenhängend beantwortet.
    Ulf

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  3. #3
    Club 8.000
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    Schön, um mal den Anfang zu machen: Bei 1. frage ich mich, ob er das nicht ohnehin so sein muß, auch wenn das nicht ausdrücklich festgehalten wird, da die Leitungen gar nicht mehr Bestandteil des Grundstücks sein können (§ 95 Abs. 1 S. 2 BGB). Bei 2. hätte ich ebenfalls Bedenken, weil nach § 2 Nr. 1 ErbbauRG eigentlich nur die Verwendung des Bauwerks auf dem Erbbaugrundstück geregelt werden kann. Nach welcher (Erbbaurechts-)Vorschrift hier Entsprechendes auf anderen Grundstücken erreicht werden soll, ist mir schleierhaft. Die Verlängerung (3.) muß natürlich noch vor Ablauf der Frist erfolgen und nicht "im Anschluß". Danach wäre sie, wie schon geschrieben, ggf. als Neubestellung umzudeuten (vgl. Schöner/Stöber Rn 1857). Was nützt dann aber noch die Vormerkung am ("zum") Erbbaurecht? Beim Gegenstand des Erbbaurechts (4.) wäre ich wohl großzügiger, da den Umständen nach eben alles, was zum Betrieb der Tankstelle erforderlich ist, hierher gehört. Nach Schöner/Stöber Rn 1705 (zur Tennishalle), ist eine abschließende Aufzählung offenbar nicht zwingend erforderlich. Den Erbbauzins (Nr. 5) halte ich ebenfalls für bestimmt genug, da der höchstmögliche gegenwärtige Umfang jederzeit berechnet werden kann.

  4. #4
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Zitat Zitat von Ulf Beitrag anzeigen
    Eigentümer E bestellt einer Mineralölgesellschaft (B) ein Erbbaurecht an einer Tankstellenanlage. Der Vertrag kommt mir in einigen Punkten "merkwürdig" vor, die ich hier gern besprechen möchte.
    1. ...
      .
    2. Als Inhalt des ErbbauR wird außerdem eine Konkurrenzschutz-Klausel vereinbart, nach welcher es der Eigt. zu unterlassen hat, im Umkreis von 5 km selbst Tankstellen usw. zu betreiben.
      Als Inhalt von Dbk. kennt man sowas ja aber als Inhalt eines Erbbaurechts habe ich Bedenken. Wie seht Ihr das?
      .
    .
    Geht es bei 2. tatsächlich um eine Verpflichtung des Grundstückseigentümers oder um eine solche des Erbbauberechtigten ?
    Letzterenfalls hätte ich keine Bedenken.

    s. z. B. von Oefele im Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage 2009,
    § 2 RN 16:

    „….Mit wirtschaftlichen Zielen, so negativ zB Verbot jeder gewerblichen Nutzung oder einzelner Nutzungen (zB Untersagung von Bierausschank als Konkurrenzverbot), oder positiv, zB Nutzung nur als Wohngebäude, ….“

    oder Maaß im Beck'schen Online-Kommentar BGB, Stand: 01.02.2012, § 2 ErbbauRG RN 7:

    „….Regelungen zur Verwendung können sowohl in sozialer Hinsicht (Mietpreisbindung, Beschränkung auf bestimmte Mieter), in wirtschaftlicher Hinsicht (Verbot der gewerblichen Nutzung in jeglicher oder einzelner Hinsicht, Wohngebäude) als auch in ideeller Hinsicht (Nutzung nur durch bestimmte Vereinigungen) getroffen werden (RGRK/Räfle Rn 12; v. Oefele/Winkler Rn 4.56 ff)…“

    oder Linde/Richter, Erbaurecht und Erbbauzins, 3. Auflage 2001, RN 98:

    „Als Inhalt ….können insbesondere vereinbart werden……..

    - die Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Verwendung des Bauwerks

    - unter sozailen Aspekten……

    - mit wirtschaftlichen Zielen, z. B. Nutzung nur als Gastwirtschaft, Maschinenfabrik etc….oder negativ: Verbot jeglicher gewerblicher Nutzung oder einzelner Nutzungen (z. B. Untersagung von Bierausschank als Konkurrenzverbot)…..“

  5. #5
    Administrator / Club 13.000
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    Erst mal dickes DANKE, dass Du Dich erbarmt hast!! Das hilft schon mal etwas weiter!!!

    Zitat Zitat von 45 Beitrag anzeigen
    Die Verlängerung (3.) muß natürlich noch vor Ablauf der Frist erfolgen und nicht "im Anschluß". Danach wäre sie, wie schon geschrieben, ggf. als Neubestellung umzudeuten (vgl. Schöner/Stöber Rn 1857). Was nützt dann aber noch die Vormerkung am ("zum") Erbbaurecht?
    Hierzu ergänze ich, dass die Vormerkung auf "Verlängerung" am Grundstück - nachrangig zum ErbbauR - eingetragen werden soll.

    Wäre dann ja theoretisch denkbar aber wohl eher als Vormerkung auf Neubestellung einzutragen, oder!?
    Ulf

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  6. #6
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    Zitat Zitat von Prinz Beitrag anzeigen
    Zitat Zitat von Ulf Beitrag anzeigen
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    1. ...
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    2. Als Inhalt des ErbbauR wird außerdem eine Konkurrenzschutz-Klausel vereinbart, nach welcher es der Eigt. zu unterlassen hat, im Umkreis von 5 km selbst Tankstellen usw. zu betreiben.
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      .
    .
    Geht es bei 2. tatsächlich um eine Verpflichtung des Grundstückseigentümers oder um eine solche des Erbbauberechtigten ?
    Letzterenfalls hätte ich keine Bedenken.
    Es geht tatsächlich um eine Verpflichtung des Eigentümers = Erbbaurechtsausgebers!
    Ulf

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  7. #7
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    Zitat Zitat von Ulf Beitrag anzeigen
    Hierzu ergänze ich, dass die Vormerkung auf "Verlängerung" am Grundstück - nachrangig zum ErbbauR - eingetragen werden soll. Wäre dann ja theoretisch denkbar aber wohl eher als Vormerkung auf Neubestellung einzutragen, oder!?
    Die Vormerkung für die Verlängerung (= Inhaltsänderung) wird am Erbbaurecht eingetragen. Die für die Neubestellung am Grundstück. Das mit der "Verlängerung" sollte aber zumindest noch klargestellt werden.

  8. #8
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    Danke Euch soweit!

    Jetzt noch die Preisfrage:

    Muss ich Punkt 2 bereits jetzt beanstanden, wo ich doch erst mal nur eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung des ErbbauR eintragen soll? Ich denke, ja!

    Die Sache mit der "Verlängerung" und der Vormerkung dafür ist hingegen derzeit ja noch nicht interessant, so dass ich dazu lediglich jetzt einen Hinweis erteilen würde.

    Meinungen dazu?
    Ulf

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  9. #9
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Die einzigen Verpflichtungen des Grundstückseigentümers, die im Erbbau-GB (durch Bezugnahme nach § 14 I 3 ErbbauRG) verlautbart werden können, sind diejenigen nach § 2 Ziffer 6 und 7 ErbbauRG (s. Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 9. Auflage 2010, § 14 RN 12). Ansonsten sind Verpflichtungen des Grundstückseigentümers durch Dienstbarkeit am Erbbaugrundstück abzusichern.

    Die Beanstandung ist mE bereits jetzt zu treffen, weil nicht vorgemerkt werden kann, was nicht später seine endgültige Eintragung finden kann (BayObLGZ 1963, 128/131; DNotZ 1969, 492/494; Rpfleger 1972, 442/443 m.w.N.)

  10. #10
    Administrator / Club 13.000
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    Klasse! Ihr seid echt super!!

    Ulf

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