Zustimmung Wohnungseigentümer zur Veräußerung

    Da ich weder in diversen GB- Kommentaren noch in WEG-Kommentaren etwas passendes gefunden habe, hoffe ich, das ihr mir weiterhelfen könnt.
    Und zwar ist im WEG Grundbuch eingetragen, dass die Veräußerung der Zustimmung von mindestens 350/10000 Miteigentumsanteilen bedarf.

    Mir liegt eine Zustimmung des A vor, der zusammen mit B als Eigetümer zu je 1/2 eines 50/10000 Miteigentumsanteils eingetragen ist. Ist darin nun eine Zustimmung von 25/10000 Anteilen zu sehen oder hilft mir diese Zustimmung gar nicht?

    In einem weiteren Blatt sind vier Personen in Erbengemeinschaft eingetragen, von deren einer zustimmt. Da hier eine Gesamthandsgemeinschaft vorliegt, zählt die Zustimmung eines Mitglieds der Erbengemeinschaft m. E. überhaupt nicht. Ist meine Überlegung so richtig?

    Zitat von Pullmoll

    Da ich weder in diversen GB- Kommentaren noch in WEG-Kommentaren etwas passendes gefunden habe, hoffe ich, das ihr mir weiterhelfen könnt.
    Und zwar ist im WEG Grundbuch eingetragen, dass die Veräußerung der Zustimmung von mindestens 350/10000 Miteigentumsanteilen bedarf.

    Mir liegt eine Zustimmung des A vor, der zusammen mit B als Eigetümer zu je 1/2 eines 50/10000 Miteigentumsanteils eingetragen ist. Ist darin nun eine Zustimmung von 25/10000 Anteilen zu sehen oder hilft mir diese Zustimmung gar nicht?

    Rein rechnerisch hat A tatsächlich ideell 25/10000 Anteil, es müssten also noch 325/10000 Anteile mindestens zustimmen

    In einem weiteren Blatt sind vier Personen in Erbengemeinschaft eingetragen, von deren einer zustimmt. Da hier eine Gesamthandsgemeinschaft vorliegt, zählt die Zustimmung eines Mitglieds der Erbengemeinschaft m. E. überhaupt nicht. Ist meine Überlegung so richtig?

    richtig

    #1: Deine Schilderung liest sich so, als ob außerhalb einer Versammlung einige Wohnungseigentümer (bzw. Mitberechtigte an einem Wohnungseigentum) zugestimmt hätten. Bei einem Umlaufbeschluss nach § 23 Absatz 3 WEG sind jedoch die Erklärungen sämtlicher Wohnungs-/Teileigentümer zu diesem Beschluss erforderlich, da es keine schriftlichen Mehrheitsbeschlüsse gibt. Diese Zustimmungserklärungen sind in jeweils öffentlich (notariell) beglaubigter Form vorzulegen (BayObLG, NJW-RR 1986, 565 = Rpfleger 1986, 299 = DNotZ 1986, 490 mit Anm. Röll in MittBayNot 1987, 96 ff (98/99). Oder hat es eine Eigentümerversammlung gegeben, in der die Veräußerungszustimmungserklärung erklärt wurde ?

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Die Zustimmungen erfolgten nicht im Zuge einer Eigentümerversammlung. Der Verweis auf § 23 WEG irritiert mich aber etwas, da m. E. die Zustimmung zur Veräußerung nicht ein Beschluss im Sinne des § 23 WEG darstellt.
    Sofern § 23 WEG hier anwendbar ist, macht ja die Regelung, dass nur eine gewisse Anzahl der Miteigentumsanteile zuzustimmen haben, nicht wirklich Sinn, oder sehe ich das falsch?

    s. Bärmann/Klein, WEG, 11. Auflage RN 23 zu § 12 WEG :

    “Sieht die Vereinbarung allgemein die „Zustimmung der (anderen) Wohnungseigentümer“ vor, so ist damit im Zweifel die für Mehrheitsbeschlüsse erforderliche Stimmenmehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung zu verstehen, weil die Regelung dem Schutz der WEig. bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dient….und über Verwaltungsangelegenheiten idR in der WEVers. mit Stimmenmehrheit beschlossen wird (§ 21 Absatz 3 WEG)“…

    Daher ist diese Zustimmung grundsätzlich in einer Eigentümerversammlung zu erklären und analog §§ 24 VI, 26 IV bzw. jetzt § 26 III WEG nachzuweisen (BayObLG, Rpfleger 1962, 107).

    Allerdings kann die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer auch im schriftlichen Verfahren nach § 23 III WEG erklärt werden. Dabei ist die Frage, ob § 23 III WEG im Sinne schriftlicher Mehrheitsbeschlüsse abdingbar ist, strittig. Die hM verneint dies. Das OLG Schleswig, hat dies im Beschluss vom 20. 1. 2006 - 2 W 24/05 = NJW-RR 2006, 1525 offen gelassen:

    …“Allerdings trifft es zu, dass die wohl herrschende veröffentlichte Meinung § WEG § 23 WEG § 23 Absatz III WEG für unabdingbar hält. Danach ist im schriftlichen Verfahren ein Beschluss nur dann gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss erklären. Begründet wird diese Auffassung damit, dass den Wohnungseigentümern nach dem Zweck der Vorschrift und der Natur des Wohnungseigentums gegen ihren Willen nicht die Möglichkeit genommen werden dürfe, in einer Versammlung ihre Meinung darzulegen und auf die anderen Wohnungseigentümer einzuwirken (Minderheitenschutz: OLG Köln, WuM 1977, WUM Jahr 1977 Seite 52; OLG Hamm, MDR 1978, MDR Jahr 1978 Seite 759; BayObLG, MDR 1981, MDR Jahr 1981 Seite 320 [MDR Jahr 1981 Seite 321]; umstr., vgl. zum weiteren Meinungsstand: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 23 Rdnr. 112 Fußn. 5). Diese Meinung erscheint schon deshalb bedenklich, weil entgegen § WEG § 10 WEG § 10 Absatz I 2 WEG dem Gesetz keine ausdrückliche Regelung zu entnehmen ist, die einer Abbedingung des § WEG § 23 WEG § 23 Absatz III WEG entgegensteht (vgl. im Einzelnen Bärmann/Pick/Merle, § 23 Rdnr. 112 Fußn. 5). Diesen Bedenken braucht indessen nicht weiter nachgegangen zu werden……“

    Also benötigst Du nach hM die Zustimmungserklärung jedes einzelnen Wohnungseigentümers in jeweils öffentlich begl. Form.

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    Ich darf mich mal hier anhängen, da meine (Bestätigungs-)frage zu diesem Thema passt.

    Mit liegt vor: Antrag auf EU + ein Umlaufbeschluss über die Verwalterbestellung- einzelne Miteigentümer fehlen, daher nichtig -; Die Zustimmungen, die vorliegen entsprechend nicht der Form § 29 GBO; Die Verwalterzustimmung.

    Der Umlaufbeschluss (s.o.) ist nichtig; demnach auch die Verwalterzustimmung. Gehe ich recht der Annahme, dass eine ex-tunc - Heilung nicht möglicht, daher auch eine Zwischenverfügung ausgeschlossen ist?

    Ich beabsichtige eine Aufklärungsverfügung mit Fristsetzung abzusetzen, in der ich auf den nicht-fristwahrenden Character hinweise. Nach Ablauf der Frist werde ich unmittelbar zurückweisen. Wie denkt Ihr darüber?

    LG und Danke im Voraus!

    Die rückwirkende Verwalterbestellung ist nicht möglich (OLG Hamm, WE 1996, 33/35 = DWE 1995, 125; Stellungnahme des Deutschen Notarinstituts im DNotI-Report 8/2006, 62 ff mwN) http://www.dnoti.de/dnoti-report/ Wird der Verwalter wirksam bestellt, muss er entweder die Zustimmung nochmals erklären oder aber die bereits abgegebene Erklärung genehmigen (s. DNotI-Report). Beides beruht auf einer neuen Eintragungsgrundlage. Die bisher erklärte Zustimmung ist damit nicht verwendungsfähig. Wird sie nochmals erklärt, gäbe es ohnehin keine Rückwirkung. Wird die abgegebene Erklärung -als Geständniserklärung- vom (neu bestellten) Verwalter genehmigt, könnte dies wohl mit Rückwirkung erfolgen. Solange aber nicht einmal feststeht, ob der Verwalter überhaupt wirksam bestellt werden wird, schiene mir auch hier der Erlass einer Zwischenverfügung nicht angezeigt. Allerdings könnte die Zustimmungserklärung des Verwalters auch durch diejenige der Wohnungseigentümer ersetzt werden (s. DNotI-Report mwN). Deren Zustimmungen würden zwar Rückwirkung entfalten. Dazu müsste jedoch entweder eine neue Versammlung einberufen oder aber ein Umlaufbeschluss, der von allen Wohnungseigentümer zu unterschrieben wäre und mit Unterschriftsbeglaubigung versehen sein muss, in Gang gesetzt werden. Je nach Umfang der WE-Gemeinschaft könnte dies dazu führen, dass nicht mehr von einem leicht und schnell behebbaren Hindernis ausgegangen werden kann, so dass auch dann der Erlass einer Zwischenverfügung nicht angezeigt wäre.

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    Bei folgendem Fall weiß ich nicht so recht, ob ich eine Zustimmung nach § 12 WEG brauche oder nicht.
    Eingetragene Eigentümer des WE sind:
    1.1 A zu 1/2
    1.2.1 A
    1.2.2 B
    - in EB zu 1/2-

    Die Erbengemeinschaft setzt sich jetzt bzgl. des Anteils hältig auseinander und zwar, dass A zu seinem 1/2 Anteil einen 1/4 Anteil erhält und B einen 1/4 Anteil.
    Am Ende sind A zu 3/4 und B zu 1/4 Eigentümer.
    Eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG ist eingetragen mit folgenden Ausnahmen:
    - Erstveräußerung (scheidet aus, weil es nach Teilung bereits veräußert wurde)
    - Veräußerung an Ehegatten, Verwandten in gerader Linie, Verwandte zweiten Grade in der Seitenlinie
    - durch Insoverwalter
    - im Wege der Zwangsvollstreckung.

    Bin mir nicht sicher wegen der Zustimmung des Verwalters.:confused:

    naja Also B ist schon ein Abkömmling der verstorbenen Miteigentümerin.. aber die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft erfolgt ja dahingehend, dass A (Eehemann der Verstorbenen) sowie der Sohn B je zu 1/4 Eigentümer des hälftigen Anteil der Erbengemeinschaft werden - quasi Umwandlung Erbengemeinschaft in Bruchteilsgemeinschaft.

    Habe mich dazu entschieden keine Zustimmung anzufordern. Ich finde die Argumentation vom OLG Karlsruhe schlüssig und einschlägig.
    Bei der Eintragung der Erbengemeinschaft kann auch keine Zustimmung durch den Verwalter verlangt werden, weil es außerhalb des Grundbuchs im Wege der Gesamtrechtsnachfolge passiert ist.
    Sogar wenn der Verwalter seine Zustimmung zur Umwandlung der Erbengemeinschaft in eine Bruchteilsgemeinschaft nicht abgeben würde, wären diejenigen Personen trotzdem bereits im GB eingetragen ohne die Zustimmung des Verwalters. Letztendlich ändert sich lediglich das Beteiligungsverhältnis von einer Gesamthandsgemeinschaft in eine Bruchteilsgemeinschaft. Die Personen bleiben die gleichen.

    muss mich mal hier ran hängen

    Die Veräußerungsbeschränkung lautet wie folgt:
    Das Wohnungs- und Teileigentum ist veräußerlich.
    Zur Veräußerung ist eine Zustimmung des Verwalters nicht erforderlich.
    Die Veräußerung von Teileigentum bedarf jedoch eines einstimmigen Beschlusses der Eigentümerversammlung.

    Nunmehr wird eine notarielle Zustimmung zum verkauf des Teileigentums X vorgelegt:
    Die Eigentümer der Eigentümergemeinschaft stimmen gemäß dem Kaufvertrag dem Verkauf des Teileigentums X von A an B zu. Die Nutzung als Praxis wir beibehalten. Der Erwerber tritt in die bestehenden Verträge der Eigentümergemeinschaft ein.
    Es folgen dann sämtliche Unterschriften aller Wohnungs- und Teileigentümer nebst Unterschriftbeglaubigung.

    Kann ich diese Zustimmung als einstimmigen Beschluss der Eigentümerversammlung gem. § 23 III WEG (Umlaufbeschluss) auslegen und zur Eigentumsumschreibung die notarielle Zustimmungserklärung verwenden?.

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