Kaufpreis nach Beurkundung streitig

    Mahlzeit,

    folgender Sachverhalt bereiten mir und meinen Kollegen Kopfzerbrechen.

    Es geht ein Antrag auf Eintragung einer AV ein. Kaufgegenstand sind landwirtschaftliche Nutzflächen mit einer Größe von ca. 7,5 ha. Im Kaufvertrag wird als Kaufpreis "pauschal 19.000 EUR" angegeben. Im Kaufvertrag sind sowohl AV als auch Einigung nebst Bewilligung und Antrag enthalten.
    Nunmehr wendet der Verkäufer (vertreten durch einen Rechtsanwalt) ein, es sei ein Kaufpreis von 19.000 EUR pro Hektar vereinbart gewesen. Dies würde einen Kaufpreis i.H.v. 142.804,00 EUR ergeben.
    Der Verkäufer habe die unzutreffende Formulierung im Kaufvertrag bei der Beurkundung nicht bemerkt. Der Vertrag seit unwirksam nach den Bestimmungen des § 138 BGB. Aus diesem Grund würde es einen zu sichernden schuldrechtlichen Anspruch nicht geben und damit dürfe auch keine den Eigentumsverschaffungsanspruch zu sichernde Eigentumsvormerkung eingetragen werden. Seitens des Anwalts soll nun vom Grundbuchamt bestätigt werden, dass einem Antrag auf Eintragung der AV zunächst nicht gefolgt wird.

    Wie kann/soll jetzt weiter vorgegangen werden? Das Grundbuchamt hat ja grundsätzlich die Gültigkeit des den Eintragunsgrundlagen zugrunde liegenden schuldrechtlichen Grundgeschäfts nicht zu prüfen (Schöner/Stöber, Rn. 208) Es darf die bewilligte Rechtsänderung selbst dann nicht ablehnen, wenn es dieses Rechtsgeschäft für nichtig hält. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn die Nichtigkeit oder Unwirksamkeit die dingliche Einigung erfasst (Schöner/Stöber, Rn. 208).

    Kann ich die Eintragung der AV numehr trotzdem vollziehen? Welche Möglichkeiten habe ich als Grundbuchamt?

    Ich hoffe, dass mir hier jemand behilflich sein kann.

    Ich gehe davon aus, dass der Antrag auf Eintragung der AV vom (namens d.) Käufer gestellt wurde. Dann gibts nur eine Möglichkeit: Vollziehen.

    Wieso soll nachgewiesen sein, dass der Vertrag nach § 138 BGB unwirksam ist? Entweder ist der Kaufpreis bloß unglücklich gefasst, dann wird es ja (notfalls im Rechtstreit) feststellbar sein, oder sie sind sich tatsächlich nicht einig geworden, das wäre aber m. E. kein Fall des § 138 BGB. Oder will er jetzt einen Tatbestand wie Kaufwucher kreieren? Hier ist nach dem Vortrag ganz einfach das Gewollte nicht beurkundet worden.

    Dass das Gewollte nicht beurkundet ist, ist dem Grundbuchamt wohl kaum nachweisbar. Agesehen davon kann man es retten, indem sich die Vertragsteile nochmals beim Notar treffen.

    Ich würde dem Anwalt schreiben, dass Du den Antrag mal bisoundsovielten beiseite legst, damit der Notar und/oder Käufer den Antrag zurücknehmen kann (§ 31 GBO beachten!), und wenn der Antrag nicht zurückgenommen wird, die AV vollziehen. Wert: 142.000 Euro.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

    muss mich hier mal mit einem ähnlichen Fall ran hängen:

    Es liegt ein KV vor. Kaufpreis laut Urkunde ist 10.000,00 EUR. Dann folgt:
    Der Kaufpreis ist ein vereinbarungspreis. Das Wertgutachten aus dem Jahre 2010 über einen Verkehrswert in Höhe von 56.000,00 EUR ist dem Erwerber bekannt.
    Es soll eine AV eingetragen werden.

    Grundsätzlich habe ich schuldrechtliche Vereinbarungen nicht zu prüfen, aber eine Vormerkung ist ja an eine Forderung gebunden.
    In Schöner/Stöber steht Rd. 3150 , das bei einem entgeltlichen Erwerb ein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders groß ist z. B. Wert des Grundstücks doppelt so hoch wie KP, begründet dass die widerlegbare Vermutung einer verwerflichen Gesinnung, dass der Vertrag sittenwidrig und nicht ig is
    Wenn der Vertrag nun nichtig ist gem. § 138 BGB, liegt der Vormerkung ja kein Anspruch zu Grunde und kann nicht eingetragen werden.
    Aus dem Vertrag ist nur ersichtlich, dass das Grundstück mit eine EFH bebaut ist. Über Zustand ist in der Urkunde nicht weiter erwähnt.

    Muss ich nun aufgrund der Kenntnis weitere Prüfungen anstellen und mir darlegen lassen, dass keine Sittenwidrigkeit vorliegt oder geht mich das nicht an?

    Grundsätzlich kann man ein Grundstück auch unter dem Verkehrswert verkaufen/kaufen. Da kommt häufiger vor, als man denkt. Der Notar hat hier die Prüfungspflicht. Jedoch muss du den Geschäftswert in Höhe des Verkehrswertes festsetzen, da dieser höher ist als der Kaufpreis ( § 47 S.3 GNotKG). Die Eintragungsgebühren richten sich also nach dem höheren Wert.

    Der Gutachtenwert ist von 2010. Der jetzige Verkehrswert kann durchaus dem Kaufpreis entsprechen. Verkehrswerte sind nicht statisch und können auch sinken, besonders außerhalb von Ballungszentren. Vielleicht gab es eine langen Leerstand, verbunden mit Wasserrohrbrüchen und kaputtgefrorener Heizung? Ich würde die Kosten wahrscheinlich nach dem Kaufpreis erheben, vielleicht aber noch den Bezirksrevisor mit ins Boot holen.

    Ich würde da gar kein Fass aufmachen, das Wertgutachten ist reichlich alt, Du kannst höchstens noch schauen wie teuer das Grundstück ohne Bebauung wäre, was Dir im Zweifel aber auch nichts bringen wird. Wenn Du wirklich Zeit hast - fahr hin und schaus Dir an. Ansonsten nimm die 10.000 Euro. Wir reden hier ja auch nicht von 100.000 zu 1 Mio. Man sollte da die Kirche schon im Dorf lassen.

    Zitat von schnotti

    ...Es liegt ein KV vor. Kaufpreis laut Urkunde ist 10.000,00 EUR. Dann folgt:
    Der Kaufpreis ist ein vereinbarungspreis. Das Wertgutachten aus dem Jahre 2010 über einen Verkehrswert in Höhe von 56.000,00 EUR ist dem Erwerber bekannt.
    Es soll eine AV eingetragen werden.
    Aus dem Vertrag ist nur ersichtlich, dass das Grundstück mit eine EFH bebaut ist. Über Zustand ist in der Urkunde nicht weiter erwähnt.

    Zitat Jahreszeiten:
    Jedoch muss du den Geschäftswert in Höhe des Verkehrswertes festsetzen, da dieser höher ist als der Kaufpreis ( § 47 S.3 GNotKG). Die Eintragungsgebühren richten sich also nach dem höheren Wert.

    :meinung:
    allein schon der Ausdruck "Vereinbarungspreis" lässt darauf schließen, dass es sich hier nicht um den Verkehrswert handelt.

    Zitat von schnotti

    Muss ich nun aufgrund der Kenntnis weitere Prüfungen anstellen und mir darlegen lassen, dass keine Sittenwidrigkeit vorliegt oder geht mich das nicht an?


    "Vereinbarungspreis" = teilunentgeltlich, also mit Absicht nicht den vollen Verkehrswert. Das ist nicht sittenwidrig - das wäre es nur, wenn Beteiligte von Vollentgeltlichekeit ausgehen, obwohl in Wahrheit der Wert höher liegt.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

    Die Problematik einer Sittenwidrigkeit stellt sich hier nicht. Das ist genau die umgekehrte Situation-wenn der Kaufpreis den tatsächlichen Wert übersteigt.
    Hier hat der Notar gerade deshalb das Gutachten erwähnt. Es ist allenfalls ein Problem der Kosten und einer eventuell angefallenen Schenkungssteuer.

    Naja, es gibt schon den sittenwidrig niedrigen Kaufpreis. Aber halt nicht wenn allen bewußt ist, dass nicht der volle Verkehrswert gezahlt ist (teilunentgeltlicher Vertrag).

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

    Ja, stimmt, ist aber selten.
    Solange beide, wie hier, mitwirken und kein Dritter geschädigt wird und alles offen gelegt ist, kein Problem.

    Mir ist relativ egal, wie der Notar den aktuellen Verkehrswert ermittelt (in der Regel befragt er die Vertragsparteien und teilt das Ergebnis mit). [Ich möchte bezweifeln, dass erselbst nach dem „Vereinbarungspreis“ abrechnet.]

    Den Anspruch auf den aktuellen Verkehrswert leite ich aus § 39 GNotKG ab, da mein Geschäftswert der Wert der Sache ist (=Verkehrswert). Dass ich davon ausgehe, dass der Vereinbarungspreis nicht mit dem aktuellen Verkehrswert übereinstimmt, kann er an meiner Anfrage erkennen.

    Zitat von Die Kleene

    Mir ist relativ egal,wie der Notar den aktuellen Verkehrswert ermittelt (in der Regel befragt er dieVertragsparteien und teilt das Ergebnis mit). [Ich möchte bezweifeln, dass erselbst nach dem „Vereinbarungspreis“ abrechnet.]

    Den Anspruch auf denaktuellen Verkehrswert leite ich aus § 39 GNotKG ab, da mein Geschäftswert derWert der Sache ist (=Verkehrswert). Dass ich davon ausgehe,dass der Vereinbarungspreis nicht mit dem aktuellen Verkehrswert übereinstimmt,kann er an meiner Anfrage erkennen.

    Was ich sagen wollte: Du hast keinen Anspruch auf seine Berechnung, sondern nur auf sein Ergebnis.

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