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Thema: Vertretungsausschluss in Eigentümerversammlung

  1. #1
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    Vertretungsausschluss in Eigentümerversammlung

    Hallo zusammen,

    ich bräuchte mal ein paar Meinungen zu folgender Frage:
    Ich soll ein Wohnungseigentum anlegen. In einem Paragraphen der eingereichten Teilungserklärung heißt es "Das Erfordernis jährlicher Eigentümerversammlungen wird abbedungen....Jeder Wohnungseigentümer kann die Abhaltung einer Eigentümerversammlung verlangen, wenn er einen stichhaltigen Grund dafür angibt. Eine Vertretung durch Dritte ist hierbei ausgeschlossen."
    Ich hatte daraufhin beanstandet, dass der § 24 Abs. 1 WEG nicht von vornherein abdingbar ist und ich einen vollständigen Ausschluss der Vertretung für nicht zulässig halte. Nach Rückäußerung des Notars denke ich, dass man den 1. Satz auch auf das "jährliche" beziehen kann und es von daher zulässig ist. Aber nach wie vor bin ich der Meinung, dass ein Vertretungsausschluss nicht zulässig sein kann. Überall finde ich nun Erläuterungen zu Vertretungsbeschränkungen, aber über einen Ausschluss fand ich nur, dass dies zweifelhaft sei (Bärmann/Pick, Kommentar).
    Für Meinungsäußerungen wäre ich dankbar.

  2. #2
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    insoweit würde ich mich den Ausführungen in Bärmann/Pick, 19. Aufl., Rn. 2 zu § 24 anschließen, wonach es sich bei der jährlichen Einberufung um ein nicht disponibles Minium handelt; eine Verringerung auf weniger als eine Versammlung würde daher dem Schutz der WEer zuwiderlaufen und ist daher unzulässig.

  3. #3
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    Vielen Dank zunächst. Gibt es noch mehr Meinungen? Vor allen Dingen würde ich gerne noch ein paar Meinungen zu dem vollständigen Vertretungsausschluss hören. Mein Empfinden sagt mir, dass das doch wohl nicht sein kann.

  4. #4
    Club 8.000
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    Im Wesentlich nur etwas zur Beschränkung gefunden.

    "Der Senat hat in BGHZ (...) entschieden, daß die Befugnis der Wohnungseigentümer, sich in den Versammlungen der Gemeinschaft vertreten zu lassen, in der Gemeinschaftsordnung auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt werden kann. Daran wird festgehalten." (BGH NJW 1993, 1329; s. auch Schöner/Stöber Rn 2924 m.w.N.).

    Bedeutet im Umkehrschluss möglicherweise, daß ein vollständiger Ausschluss unzulässig ist. Allerdings steht in Bamberger/Roth (Hügel § 24 Rn 15):

    "Teilnahmebefugt ist jeder im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer (...), sowie stimmberechtigte Vertreter (...), soweit eine Vertretung nicht durch Vereinbarung (Beschluss nicht ausreichend) wirksam ausgeschlossen ist (BGH NJW 1987, 650)."

    Nachgelesen habe ich die letztgenannte Entscheidung jetzt nicht.

  5. #5
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    M. E. geht es leider in allen Entscheidungen, die ich bisher gefunden habe und so auch in dieser, immer um eine Beschränkung der Vertretung. Von einem vollständigen Ausschluss der Vertretung ist leider nie die Rede. Vielleicht muss ich es einfach auf eine Erinnerung ankommen lassen..... Mir behagt es nämlich so rein gar nicht.

  6. #6
    Moderator / Club 9.000 Avatar von Andreas
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    Zitat Zitat von dias Beitrag anzeigen
    Vielleicht muss ich es einfach auf eine Erinnerung ankommen lassen.....
    Du meinst, auf eine Beschwerde.
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  7. #7
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    Rückäußerung des Notars
    Oder man bittet den Notar, das mit Angabe einer Fundstelle noch zu konkretisieren.

  8. #8
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Wenn ich mir die Ausführungen des LG München I im Urteil v. 9. 12. 2010; 36 S 1362/10 = NZM 2011, 249 = NJW-RR 2011, 375, so anschaue, dann denke ich, dass die Regelung zu beanstanden ist:

    (….“Die Teilhaberechte sind Mitverwaltungsrechte. Hierzu zählen insbesondere das Recht auf Einberufung einer Eigentümerversammlung nach § WEG § 24 WEG § 24 Absatz II, WEG § 24 Absatz III WEG, das Recht auf Teilnahme an dieser und das Stimmrecht. Mitgliedschaftsrechte erlangen nicht nur unter dem Gesichtspunkt der Teilhabe an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Bedeutung, sondern auch als Schutzrechte vor Vereinbarungen oder Mehrheitsentscheidungen. Die Schutzrechte lassen sich im Wesentlichen unterteilen in unabdingbare und mehrheitsfeste Individualrechte. Die unabdingbaren Mitgliedschaftsrechte können weder durch Mehrheitsentscheidung noch durch Vereinbarung entzogen werden. Das Stimmrecht, das Recht, die Einberufung einer Eigentümerversammlung zu verlangen zu können (§ WEG § 24 WEG § 24 Absatz II WEG), sowie das Recht auf Teilnahme an derselben können nicht vollständig ausgeschlossen, wohl aber aus sachlichen Gründen (Interessenkollision) modifiziert werden. Insbesondere kann die Vertretungsmöglichkeit bei der Stimmrechtsausübung beschränkt werden (vgl. hierzu Klein, in: Bärmann, § 10 Rdnrn. BAERMANNKOWEG WEG § 10 Randnummer 33 ff.). Die Kammer hatte mithin zu entscheiden, ob vorliegend lediglich eine Modifizierung des Teilnahme- und Stimmrechts oder aber ein vollständiger Ausschluss desselben zu bejahen ist. Nach Auffassung der Kammer ist Letzteres der Fall…“).

    Der BGH (Urteil vom 30.03.2012, V ZR 178/11 = NZM 14/2012, 509 = MDR 2012, 755) verweist in diesem Zusammenhang darauf, dass Beschränkungen bei der Erteilung von Vollmachten als Ausnahmeregelung grundsätzlich eng auszulegen sind und zitiert die Kommentierung von Elzer in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 25 Rn. 57 aE.

  9. #9
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    Zunächst einmal vielen Dank für die Antworten. Nach Rücksprache mit dem Notariat wird von dort aus, nunmehr eine Nachtragsurkunde kommen, aus der sich lediglich eine Beschränkung der Vertretung und kein vollständiger Ausschluss mehr ergibt. Damit habe ich dann kein Problem mehr.
    Was mir allerdings noch immer Sorge bereitet, ist, dass der § 24 Abs. 1 WEG abbedungen wird. Ich suche und suche nunmehr nach entspr. Entscheidungen, kann aber leider über die Kommentarstelle im Bärmann/Pick hinaus nichts weiteres finden. Das Notariat führte mir ggü. aus, dass es sich lediglich um ein "Zweier-Wohnungseigentum" handele und diese sich nicht an die "jährlichen" Eigentümerversammlungen binden wollen, sondern halt nur bei Bedarf zusammen kommen wollen. Zudem verwies man mich auf das Beispiel einer Gemeinschaftsordnung im Schöner/Stöber, 13. Auflage, Rdnr. 2911. Dort heißt es in § 3 "Eigentümerversammlungen finden nur bei Bedarf statt." Im Umkehrschluss leitet das hiesige Notariat daraus her, dass die Vorschrift des § 24 Abs. 1 WEG eben doch abbedungen werden kann. Aus der im Bärmann/Pick zu der o. a. Fundstelle zitierten Entscheidung des AG München ergibt sich m. E. nichts zu der Frage der Abdingbarkeit des § 24 WEG, sondern lediglich zu dem Einberufungsrecht einer Minderheit der Wohnungseigentümer.
    Ich habe leider nicht besonders viel Erfahrung mit Wohnungseigentum und bin von daher ein bißchen unsicher. Vielleicht kann mir noch jemand helfen...

  10. #10
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    § 24 I WEG ist durch Vereinbarung abdingbar (Palandt/Bassenge, BGB, 71. Auflage 2012, § 24 WEG RN 2; Schöner/Stöber, GBR, 14. Auflage 2008 RN 2895. Die Kommentierung von Hügel im Beck-Ok, Stand 15.2012, führt in § 24 WEG RN 1 aus:

    ..“§ 24 ist in den Abs 1 bis 6 durch Vereinbarung abdingbar (BGH NZM 1999, 1101; KG ZWE 2003, 204), jedoch darf das Recht auf Mitwirkung an der Verwaltung nicht wesentlich eingeschränkt oder gar ausgeschlossen werden (Staudinger/Bub Rn 6). …“

    Der BGH führt aus:
    „….Solche unabdingbaren Rechtsvorschriften ergeben sich entweder aus den zwingenden Bestimmungen und Grundsätzen des WEG oder aus den Normen des übrigen Privat- oder öffentlichen Rechts, namentlich aus §§ 134, 138 BGB und § 56 S. 2 ZVG (Wenzel, in: Festschr. f. Hagen, 1999, S. 231 [236] ). Hierzu gehören nicht die in § 24 WEG für die Einberufung einer Eigentümerversammlung enthaltenen Formvorschriften, weil diese dispositiv sind und durch Vereinbarung abgeändert werden können (Staudinger–Bub, § 24 WEG Rdnr. 6; Weitnauer–Lüke, Vorb. § 24 Rdnr. 1)…“

  11. #11
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    Vielen herzlichen Dank! Habe gerade die Fundstellen nachgelesen und fühle mich nun auf der sicheren Seite.

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