Erhöhung Erbbauzins

Soweit (!) der Erhöhungsbetrag bereits dinglicher Inhalt der Erbbauzinsreallast ist, kann er zusätzlich weder durch eine Vormerkung noch durch weitere Reallasten gesichert werden. Dass über den Antrag auf Eintragung der Vormerkung bislang nicht entschieden wurde, rächt sich mittlerweile seit Jahren. Denn die Anträge werden immer noch so gestellt, wie wenn sie eingetragen wäre. Ich kann verstehen, dass man keine besondere Lust verspürt, Akten nach unerledigten Anträgen zu durchforsten. Aber wenigstens in den Fällen, wo Folgeanträge zu diesem Vorgang gestellt werden, führt m.E. gar kein Weg an einer nachträglichen Erledigung vorbei.

Grundsätzlich führt zwar die ohne Antragstellung vorgenommene Eintragung, dann wenn sie von der Eintragungsbewilligung gedeckt ist, nicht zu einer Grundbuchunrichtigkeit (s. BayObLG, B. vom 28.04.1988, BReg 2 Z 34/88, Rz 15; BGH Beschluss v. 06.05.1999, V ZB 15/99).

Zur Eintragung der Bestehenbleibensvereinbarung nach § 9 III ErbbauRG ist nach § 9 III Satz 2 ErbbauRG lediglich die Zustimmung der Inhaber der der Erbbauzinsreallast im Rang vorgehenden oder gleichstehenden dinglichen Rechte erforderlich. Ob die Zustimmung der nachrangigen Berechtigte erforderlich ist, ist streitig (verneinend z. B. Grziwotz in Erman BGB, 14. Auflage 2014, § 9 ErbbauRG RN 14 unter Zitat v Oefele DNotZ 1995, 643, 646, aA Eichel MittRhNot 1995, 193, 199).

Rapp führt dazu im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2009, § 9 ErbbauRG RN 31 aus: „Eine Zustimmung nachrangiger Berechtigter ist dagegen nach dem eindeutigen Wortlaut nicht erforderlich (aA Eichel MittRhNotK 1995, 199, der § 880 BGB analog anwendet; ders Beck'sches Notarhandbuch A IV Rn 101). Es kann deshalb offen bleiben, ob für diese Berechtigten der Vorteil der entfallenden Kapitalisierung des Erbbauzinses höher ist als der Nachteil eines vermutlich niedrigeren Erlöses (vOefele DNotZ 1995, 646).“

Vor- oder gleichrangige Berechtigte gibt es aber offenbar nicht, so dass auch die Eintragung der Bestehenbleibensvereinbarung nach § 9 III ErbbauRG nicht zu einer Grundbuchunrichtigkeit geführt haben kann.

Allerdings hätten der Eintragung der Wertsicherung die Berechtigten der nachrangig eingetragenen Rechte zustimmen müssen (s. Maaß im Beck'schen Online-Kommentar BGB, Stand: 01.02.2016, § 9 ErbbauRG RN 15 unter Zitat OLG Braunschweig FGPrax 2015, 197).

Der Leitsatz des Beschlusses des OLG Braunschweig vom 23.03.2015, 1 W 69/14 (= FGPrax 2015, 197) lautet: „Soll im Erbbaugrundbuch eine Vormerkung, die einen schuldrechtlichen Anspruch auf regelmäßige Anpassung des Erbbauzinses sichert, an gleicher Rangstelle durch eine im Wesentlichen inhaltsgleiche dingliche Wertsicherungsklausel (sog. Gleitklausel) ausgewechselt werden, bedarf es der Zustimmung der nachrangig Berechtigten. Die Sicherungsvormerkung kann nicht dafür verwendet werden, der Gleitklausel den Rang der Vormerkung einzuräumen.(Rn.16)“

Das OLG Braunschweig hat die Rechtsbeschwerde zugelassen. Diese soll beim BGH unter dem Az.: V ZB 61/15 anhängig sein.

Ich denke daher, dass die Eintragung der Reallast insoweit zu einer Grundbuchunrichtigkeit geführt hat und nehme an, dass ein Amtswiderspruch gegen die eingetragene Wertsicherung zugunsten der im Range nachgehenden Berechtigten eingetragen werden kann (geprüft habe ich dies nicht). Vielleicht lässt sich deren Zustimmung aber noch beibringen ?