Erhöhung Erbbauzins

Wo genau findet sich denn das im v. Oefele/Winkler? Steht da wirklich, daß eine "weitere Reallast" einzutragen sei? Oder hätte danach einfach nur der Betrag im Wege einer Art Tatsachenberichtigung angepaßt werden sollen (vielleicht sollte man unter solchen Umständen dann den Betrag künftig bei der Eintragung eines Erbbauzinses ohnehin ganz weglassen). Ich kenne das jedenfalls anders.

Aus Staudinger/Mayer § 1105 Rn 46:

"Ist eine Wertsicherung wirksam in den Inhalt der Reallast aufgenommen, so ist für Leistungserhöhungen aufgrund der Wertsicherung die Eintragung einer neuen Reallast oder einer entsprechenden Vormerkung unnötig und unzulässig (OLG Celle DNotZ 1977, 548; Kluge MittRhNotK 2000, 409, 425 mwNw; NK-BGB/Reetz Rn 51; .... )"

Meiner Meinung nach ist der Differenzbetrag jetzt doppelt im Grundbuch eingetragen.

Ich sehe das wie 45. Sinn der Wertsicherung war ja gerade, sich diese Erhöhungsvormerkungen vonfrüher nebst den Folgeeintragungen endlich sparen zu können.

Und dass der gesamte Erbbauzins nun neu einzutragen ist, kann gar nicht sein. Wenn überhaupt, dann - wie 45 - Aktualisierung des eingetragenen Erbbauzinses, wobei m. E. dann seitens die Ermittlung des Betrags in der Bewilligung genau erfolgen muss, weil sonst später nicht mehr nachvollziehbar ist, an welchen Stand die Wertsicherung später anknüpft.

Sehe ich wie 45. Das ist doch - dachte ich jedenfalls - auch der Sinn bzw. Vorteil der Wertsicherungsklausel im Vergleich zum schuldrechtlichen (und dann meist durch Vormerkung gesicherten) Erhöhungsanspruchs.

Die Ansicht des Notars wäre daher m.E. nur dann richtig, wenn der ursprüngliche Erbbauzins gleichzeitig komplett gelöscht worden wäre.

Edit:
Andreas war schneller.

Zitat von Linamax

v. Oefele Rn 6.85 a

In meiner 4. Auflage gibt es noch keinen Unterpunkt a. In 6.85 steht bei mir:

"Ist die Anpassung des Erbbauzinses an veränderte Verhältnisse dinglicher Inhalt des Erbbauzinses, so erübrigt sich die bisher notwendige Absicherung der Anpassungsverpflichtung durch Eintragung einer Vormerkung auf Erhöhung des Erbbauzinses bzw. Neubestellung einer Reallast für den Differenzbetrag des erhöhten Erbbauzinses; dies bedeutet für das Erbbaurecht eine erhebliche Vereinfachung und Kostenersparnis im Grundbuchverfahren."

Was steht denn genau in a?

Ich weiß beim besten Willen nicht, was mit der "weiteren Reallast" gemeint sein soll. Der Erhöhungsbetrag ist bereits im Grundbuch eingetragen!

"Im Ergebnis ist festzustellen, dass, wenn die Wertsicherungsklausel hinreichend bestimmt ist, bei einer automatischen Anpassung jeweils die Höhe dinglich gesichert ist, die sich aus der Wertsicherung ergibt, ohne dass dies einer entsprechenden Neueintragung im Grundbuch bedarf" (DNotI-Report 22/2001, 177/179)

Ein Vermerk (z.B. "Der Erbbauzins beträgt nunmehr ... EUR") in der Veränderungsspalte - wo man regelmäßig auch die echte Erhöhung eintragen würde (vgl. Schöner/Stöber Rn 1802) - kann daher keine rechtsbegründende, sondern höchstens deklaratorische Wirkung haben. Eine wirkliche Reallast ist das somit nicht. Außer man löscht tatsächlich den bisherigen Erbbauzins. Was aber wohl nicht gemeint sein kann. Wenn man bedenkt, dass der Betrag selbst ja noch nicht einmal im Grundbuch vermerk sein muß (es gilt § 874 BGB, nicht § 1115 Abs. 1 BGB). Und daß der Notar tatsächlich nur einen Vermerk wie oben dargestellt haben wollte/will?

Noch gefunden (auch wenn`s eigentlich nur eine Wiederholung ist):

"Auch ist für Erbbauzinserhöhungen der mühsame Weg über die Anpassungsvomerkung und bei jeder Erhöhung die Eintragung der entsprechenden Inhaltsänderung ins Grundbuch entfallen. Die Erhöhung hat nunmehr unmittelbare dingliche Wirkung, ohne dass es einer Eintragung in das Grundbuch bedarf." (Schmenger BWNotZ 4/2006, 73, 76).

Ich habe zu diesem Thema auch eine Verständnisfrage:

Erbbaurechtsbestellung aus dem Jahr 2002.

Erbbauzins wird der Höhe nach mit Wertsicherungsklausel festgelegt. Zudem wird festgehalten, dass jede Änderung des Erbbauzinses auf Verlangen der Beteiligten im Erbbaugrundbuch einzutragen ist. Zur Sicherung dieses Anspruchs auf Änderung sollte grds. eine Vormerkung im Rang der Erbbauzinsreallast im Grundbuuch eingtragen werden, was auch so beantragt und bewilligt wurde.

Wortwörtlich:

Es wird bewilligt und beantragt:
einen jährlichen Erbbauzins in Höhe von XXX erstrangig und zugleich im gleichen Rang mit der Vormerkung sowie mit Rang vor dem Vorkaufsrecht sowie eine Vormerkung zugunsten des jew. Grundstückseigentümers im gleichen Rang mi dem Erbbauzins im Grundbuch einzutragen.

Was mir jetzt des öfteren aufgefallen ist, dass hier - zumindest bei allen Erbbaugrundbüchern, die ich bisher gesehen habe - diese Vormerkung nie mit eingetragen wurde, obwohl diese Eintragung der Vormerkung ausdrücklich beantragt und bewilligt wurde.

Hat das einen besonderen Hintergrund?

Ich habe in diesen Grundakten nunmehr häufig folgendes Problem:

Es kommt ein Antrag der wie folgt gestellt wird:

Wir beantragen, die teilweise gleichrangige Umschreibung der Erbbauzinsvormerkung in Abt. II.
In der Urkunde wird dazu folgendes ausgeführt:

Der Erbbauzins wird erhöht um XXX ab dem XXX. Zusätzlich zu der im Grundbuch eingetragenen Erbbauzinsreallast soll eine weitere Reallast in Höhe des vorstehenden Betrages im Range der ursprünglichen Erbbauzinsreallast durch teilweise Umschreibung der Erbbauzinnsvormerkung in Abteilung II eingetragen werden.

Wir bewilligen und beantragen die teilweise gleichrangige Umschreibung der Erbbauzinsvormerkung in Abt. II des Erbbaugrundbuches in eine Reallast für einen weiteren ab XXX wirksam werdenden Erhöhnungsbetrag.

Inwiefern soll ich dieses Problem ohne die Vormerkung lösen?
Aber es muss doch einen Hintergrund haben, warum die Vormerkung hier immer nicht mit eingetragen wird bei Anlegung des Erbbaugrundbuches, oder??

Der Hintergrund wird sein, dass der Antrag schlichtweg übersehen wurde. Wenn ich das richtig verstehe, geht es bei dem Anspruch nicht um eine Wertsicherung, sondern um beliebige Erhöhungen. Für eine Vormerkung natürlich zu unbestimmt. Strengenommen müßte man über den Antrag noch entscheiden. Da unter den Umständen auch eine nachträgliche Eintragung der Vormerkung nicht infrage kommt, bleibt nur, den Erhöhungsbetrag ohne Umschreibung an nächstoffener Rangstelle einzutragen. Dass sich irgendwo in der Akte noch eine Antragsrücknahme finden läßt, die nicht richtig einsortiert wurde?

So oder so wird jedenfalls erst der erste Antrag (Vormerkung) zu klären und ggf. noch zu entscheiden sein (§ 17 GBO), sei es durch Eintragung, sei es durch Zwischenverfügung, sei es durch Antragsrücknahme/Zurückweisung.

Über die Hintergründe kann ich nur spekulieren, ich vermute sie aber - wie 45 - im Dunstkreis Wertsicherung <=> Vormerkung bzw. Bestimmtheit des vorzumerkenden Anspruchs. Entscheidend ist aber letztlich, ob der Vormerkungsantrag nun zurückgenommen oder zurückgewiesen worden ist. Falls nicht: siehe oben.

ich kann ja mal rein interessehalber den Text der Ursprungsbewilligung zum Anspruch, der durch Vormerkung gesichert werden sollte, bekannt geben:

Absatz 8:
Der Erbbauberechtigte ist verpflichtet, zur Sicherung des Anspruchs des jew. Grundstückseigentümers auf Erhöhungen des Erbbauzinses gemäß den Absätzen 5 und 6 die Eintragung einer Vormerkung gemäß § 883 BGB in Abt. II des Erbbaugrundbuches im gleichen Rang mit dem bereits eingetragenen Erbbauzins zugunsten des jeweiligen Grundstückseigentümers zu bewilligen.

Absatz 5:
Dr Erbbauzins wird der Entwicklung der Lebenshaltungskosten angepasst. Bemessungsmaßstab ist der vom statistischen Bundesamt jeweils im Kalenderjahresdurchschnitt amtlich festgestellte Preisindex für die Lebenshaltung aller priv. Haushalte insgesamt. Maßgebend ist das vom statistischen Bundesamt jeweils festfesetzte letzte Basisjahr. Anknüfpungspunkt ist der Durschnittswert für das Jahr des Vertragsabschlusses. Beginnend mit dem auf den Vetragsabschluss folgenden 1.Januar ändert sich jeweils nach Ablauf von 3 Jahren der Erbbauzins in demselben prozentualen Verhältnis, wie sich o.a. Jahresindex im gleichen Zeitraum in Porzentern nach oben oder unten verändert hat. usw. und so fort

Absatz 6:

in diesem Absatz werden Erbbauzinserhöhungen um bestimmte Prozente für den Fall festgelegt, dass der Erbbauberechtigte andere Bauwerke als die in der Urkunde genannten errichet usw.

Dann nun der Passus zu den Anträgen, die gestellt werden:

Die Vertragsparteien bewilligen und beantragen:

a) Erbbaurecht zugunsten Erbbauberechtigter
b) Vorkaufsrecht für Erbbauberechtigten
c) Erbbauzins mit Wertsichertungsklausel
d) Vormerkung gemäß Absatz 8
e) Vorkaufsrecht für Grundstückseigentümer.

Sofern ich nichts übersehen habe, hätte doch die Vormerkung mit eingetragen werden müssen, oder?

Und wie gesagt, es bisher in jedem Erbbaugrundbuch so gewesen, dass diese Vormerkung nicht mit eingetragen wurde..

Gut, ich nehme mal an, dass der Absatz 5 zugleich die Wertsicherung darstellt, die schon Inhalt des Erbbauzinses ist. Das geht aus den eingangs genannten Gründen samt den dort zitierten Fundstellen nicht. Bliebe als möglicher Erhöhungsanspruch, der durch eine Vormerkung gesichert werden könnte, noch der Absatz 6. Insoweit ist der Antrag noch nicht vollzogen. Wie Andreas schon geschrieben hat, gilt der § 17 GBO. Ich würde die Lösungsmöglichkeit mit dem Notariat telefonisch besprechen. Wenn es dasselbe Notariat ist, das damals das Erbbaurecht zum Vollzug vorgelegt hat, hätte es immerhin versäumt, die Eintragungsmitteilungen zu kontrollieren.

Das Problem, welches ich habe, ist folgendes:

Die Vormerkung wurde - aus welchen Gründen auch immer und ohne Zurückweisung - einfach nicht eingetragen, weil sie es vielleicht auch nicht eingetragen werden durfte aus den genannten Gründen.

In der Zwischenzeit wurden nachrangig nach dem Erbbauzins Grundpfandrechte eingetragen.

Es flattern in viele Erbbaugrundbücher nun die von mir beschriebenen Anträge auf Erhöhung des Erbbauzinses, die aufgrund des Fehlens der Vormerkung zumindest nicht in dem vorgemerkten Rang eingetragen werden können.

Was ich jetzt in vielen der Akten schon gesehen habe, ist, dass solche Anträge auch schon in der Vergangenheit gestellt worden.

Und hier dann einfach eine neue Reallast in Höhe des Erbbauzinserhöhungsbetrages eingetragen wurde im Gleichrang mit der ursprünglichen Erbbauzinsreallast.

Ohne irgendwelche Zustimmungen der nachrangigen Grundpfandrechtsgläubiger.

Ganz so richtig kann das doch auch nicht sein.

Zitat von lumpi

..., die aufgrund des Fehlens der Vormerkung zumindest nicht in dem vorgemerkten Rang eingetragen werden können.

Darauf wirst du das Notariat jetzt schonend vorbereiten müssen. Ohne die Möglichkeit zur Umschreibung einer bereits eingetragenen (!) Vormerkung, haben die Reallasten für die Erhöhungsbeträge Rang nach den Grundpfandrechten, wenn die Gläubiger nicht im Rang zurücktreten. Der Gleichrang zum ursprünglichen Erbbauzins konnte vom Eigentümer des Erbbaugrundstücks zwar erklärt werden, das führt dann aber in Bezug auf die Grundschulden zu einem relativen Rangverhältnis.

Ok, danke.. Ich habe mit dem Notariat teleofniert.

Die Vormerkung wurde tatsächlich - obwohl beantragt - nicht eingetragen aus den im Thread genannten Gründen. Eine Zurückweisung oder Antragsrücknahme erfolgte aber damals nicht. Wurde stillschweigend so hingenommen.

Denen ist klar, dass die Eintragung der neuen Erbbauzinsreallast dann "nur" Gleichrang mit der ursprünglich eingetragenen Erbbauzinsreallast hat.

Sie wünschen aber ausdrücklich, dass die neue Reallast über den Erhöhungsbetrag trotzdem im Grundbuch mit dem Gleichrangvermerk zu der Erbbauzinsreallast im Grundbuch eingetragen wird.

Die Entstehung eines relativen Rangverhältnisses hat das Grundbuchamt nicht zu kümmern. Aber zunächst wird doch wohl endlich der Antrag auf Eintragung der Vormerkung zurückgenommen. Samt dem auf Umschreibung.

Ich versuche darauf hinzuwirken. Das ist anscheinend in allen Erbbaugrundbüchern hier der Fall. Zumindest bei denen, die ich bisher gesehen habe. In den neuen Anträgen ist zum Glück hilfsweise die Eintragung einer neuen Reallast enthalten.

Aber eine Antragstücknahme betreffend die Vormerkung wäre schon hilfreich.