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Thema: Grundsteuer vom Ersteher nach Zuschlagsbeschluss

  1. #1
    jennyk
    Gast

    Grundsteuer vom Ersteher nach Zuschlagsbeschluss

    Hallo Ihr Lieben,

    hab mal wieder einen "tollen" Fall auf meinem Tisch liegen und wollte mal hören ob ihr das vielleicht schonmal hattet.

    Und zwar hat im August letztes Jahr jemand in einer Zwangsversteigerung ein Haus ersteigert.

    Unsere Stadt schreibt den jeweiligen Ersteher im Frühjahr (Januar bis März) an bezüglich der noch offenen Grundsteuer ab Datum des Zuschlagsbeschlusses, da diese ja weiterhin als dingliche Last auf dem Grundstück ruht. Sollte der Ersteher nicht zahlen bekommt er nochmal eine freundliche Erinnerung und danach einen Duldungsbescheid, sollte immernoch keine Zahlung erfolgt sein.

    So bis hierhin ist ja alles noch ganz schick...aber nun...

    Der Besagte Ersteher wurde durch unsere Behörde im Frühjahr von uns angeschrieben zwecks der noch offenen Grundsteuer, wurde wegen Nichtzahlung nochmal daran erinnert und nun, als wir den Duldungsbescheid erstellen wollten, hat unser "Schuldner" Insolvenz eröffnet.

    Meine Frage ist nun, sollte ich überhaupt im richtigen Thema sein, wie kann ich die noch offene Grundsteuer einfordern?
    Ist es richtig den Duldungsbescheid nun an den Insolvenzverwalter zu stellen?

    Für euer Hilfe wäre ich euch sehr dankbar.

    Mfg Jenny

  2. #2
    Club 18.000 Avatar von rainer19652003
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    Zitat Zitat von jennyk Beitrag anzeigen
    Ist es richtig den Duldungsbescheid nun an den Insolvenzverwalter zu stellen?

    Für euer Hilfe wäre ich euch sehr dankbar.

    Mfg Jenny
    Kommt drauf an, ob die Forderung vor oder nach Insolvenzeröffnung entstanden ist und ob der Verwalter das Grundstück freigeben hat oder nicht.

    Also erst einmal unter

    https://www.insolvenzbekanntmachunge...in/bl_suche.pl

    wann genau das Verfahren eröffnet worden ist.

    Ob der Verwalter den Grundbesitz freigegeben hat sieht man daran, ob der Insolvenzvermerk noch im Grundbuch eingetragen ist oder nicht.

  3. #3
    jennyk
    Gast
    Also der Zuschlagsbeschluss aus dem vorangegangenen Zwangsversteigerungsverfahren war am 11.08.2011.

    Der Ersteher aus dem Zwangsversteigerungsverfahren hat am 17.07.2012 Insolvenz eröffnet.

    Und die Forderung um die es sich handelt ist die Grundsteuer vom Zuschlagsbeschluss bis Ende 2011 (vom 11.08.2011 bis einschließlich 31.12.2011).

  4. #4
    Club 18.000 Avatar von rainer19652003
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    Dann handelt es sich um eine Insolvenzforderung und Du hast zwei Möglichkeiten:

    a) Du meldest die Forderung beim Insolvenzverwalter und hoffst im dortigen Insolvenzverfahren auf eine Quote.

    b) Du besitzt bezgl. der offenen Grundsteuer ein Absonderungsrecht nach § 49 InsO und kannst eine Zwangsversteigerung des Grundstückes durchführen lassen. Ist natürlich wieder eine Kostenfrage.

  5. #5
    jennyk
    Gast
    auch wenn die besagte Forderung noch nicht mittels Bescheid an den Neueigentümer festgesetzt ist, kann ich diese beim Insolvenzverfahren anmelden?

  6. #6
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    kannst auch die Zwangsversteigerung beantragen....

  7. #7
    Club 18.000 Avatar von rainer19652003
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    Das wirst Du mit dem Verwalter auskaspern müssen. Feststellen einer Forderung ist nicht so mein Ding, aber es gibt hier im Forum genug Verwalter, die hierzu bestimmt was sagen können.

    Wichtig ist, dass die Forderung schlüssig vorgetragen wird, dann sollte einer Feststellung nichts im Wege stehen.

  8. #8
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    Hinsichtlich der Möglichkeit der Zwangsversteigerung aus dem Absonderungsrecht und in Rangklasse 3 müsstest du m.E. aber tatsächlich einen wirksamen Duldungsbescheid haben. Wenn ich recht entsinne, brauchst du den, um die Vollstreckbarkeit bescheinigen zu können oder?

    Ob nun allerdings der Bescheid an den Verwalter gehen muss oder an den Schuldner, wäre ich überfragt. Ich glaube, das geht dann auch schon langsam Richtung Rechtsberatung.

  9. #9
    Lion's Heart
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    Zitat Zitat von Anta Beitrag anzeigen
    Ob nun allerdings der Bescheid an den Verwalter gehen muss oder an den Schuldner, wäre ich überfragt. Ich glaube, das geht dann auch schon langsam Richtung Rechtsberatung.
    Meiner Meinung nach kann der Bescheid nicht an den Schuldner gehen. Normalerweise haben die Insolventen eine Postsperre, so dass der Bescheid prinzipiell an den Verwalter geht. Somit würde ich zumindestens eine informatorischen Bescheid an den Verwalter schicken

  10. #10
    Club 18.000 Avatar von rainer19652003
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    Ob der Bescheid an den Schuldner oder den IV gehen muss, hängt davon ab, ob sich das Grundstück in der Masse befindet oder nicht (Insolvenzvermerk eingetragen ja oder nein).

  11. #11
    jennyk
    Gast
    Ich dachte auch, da die Grundsteuer für 2011, welche ich einfordere wurde ja mittels Bescheid an den alten Eigentümer berechnet, diese kann ich jedoch nicht bei diesem einfordern, da der alte Eigentümer zu dem besagten Grundstück ebenfalls Insolvenz eröffnet hat und das Grundstück aus der Insolvenz raus versteigert worden ist.

    Dummerweise hat nun der Neueigentümer ebenfalls Insolvenz eröffnet und ich konnte die "alte" Grundsteuer noch nicht mittels Duldungsbescheid bei Ihm einfordern.

  12. #12
    jennyk
    Gast
    Das Grundstück befindet sich in der Masse, bis jetzt zumindestens...

  13. #13
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    Habe vor kurzem eine Entscheidung (VGH München, 06.12.10, 4 ZB 10.1848) gelesen, die zum Thema Grundsteuer und Ersteher Folgendes bestimmt hat (wenn mich die Erinnerung nicht trügt):

    Im laufenden Jahr, in welchem das Objekt zugeschlagen worden ist, haftet der Ersteher nicht persönlich für die Grundsteuer, da der Bescheid gegen den Voreigentümer ergangen ist. Erst im folgenden Jahr wird der Bescheid gegen den Ersteher ergehen und somit auch eine persönliche Haftung begründen. Dennoch haftet das Grundstück auch ohne persönliche Haftung des Erstehers dinglich auch im Jahr des Zuschlags weiter.

    Die Folge wäre, daß eine Anmeldung zur InsO mangels persönlicher Haftung ausgeschlossen wäre.
    Eine dingliche Vollstreckung wäre mit entsprechenden Duldungstitel entweder gegen den Ersteher oder den InsOVerw. möglich.

  14. #14
    Gehört zum Inventar Avatar von fossil75
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    Zwangsversteigerung/Zuschlagserteilung am 11.08.2011

    1.
    Für die Grundsteuer im Zuschlagsjahr 2011 - also auch für den Zeitraum nach dem 11.08.2011 bis zum 31.12.2011 - haftet ausschließlich der ehemalige Eigentümer persönlich.
    Die Gemeinde kann mit dem bestandskräftigen Steuerbescheid in das gesamte Vermögen des ehemaligen Eigentümers vollstrecken (nach Insolvenzeröffnung nicht mehr).
    Eine Neufestsetzung der Grundsteuer gegen den Ersteher für den Zeitraum ab Zuschlagserteilung ist rechtswidrig.

    2.
    Für die bis zum 11.08.2011 fällig gewordene Grundsteuer haftet das versteigerte Grundstück nicht mehr.
    Wenn die Gemeinde beispielsweise versäumt, offene Grundsteuerforderungen zum Versteigerungstermin anzumelden, kommt eine dingliche Haftung des Grundstückes nicht in Betracht.

    3.
    Eine dingliche Haftung des Grundstückes kommt aber für den Grundsteueranteil in Betracht, der ab dem 11.08.2011 fällig geworden war.
    Das Grundstück des Erstehers haftet also dinglich für eine Steuerforderung, die sich ausschließlich gegen den ehemaligen Eigentümer richtet.
    Um wegen der dinglichen Haftung eine Befriedigung der persönlichen Steuerschuld zu erreichen, muss die Gemeinde die Zwangsversteigerung (Zwangsverwaltung) betreiben.

    Dazu benötigt die Gemeinde einen bestandskräftigen Duldungsbescheid:

    "Dem Eigentümer, Herrn R. Steher, (oder: dem über das Vermögen des Eigentümers, Herrn R. Steher, bestellten Insolvenzverwalter ...) wird aufgegeben, die Zwangsversteigerung des im Grundbuch ... zu dulden."

    Begründung:
    Herr R. Steher hatte das Grundstück am 11.08.2011 im Wege der Zwangsversteigerung erworben. Das Grundstück haftet dinglich gemäß § 12 Grundsteuergesetz für den Grundsteueranteil, der im Zeitraum ab dem 11.08.2011 - 31.12.2011 fällig geworden war ...

    Rechtsbehelfsbelehrung: ...

    Der solvente Ersteher würde die Steuerforderung natürlich "ablösen", um die Zwangsversteigerung seines Grundstückes zu vermeiden.

    4.
    Für den Zeitraum ab dem 01.01.2012 haftet der Ersteher persönlich (also mit seinem ganzen Vermögen).
    Das Grundstück haftet dinglich.
    In das persönliche Vermögen eines insolventen Erstehers kann die Gemeinde nicht vollstrecken - wohl aber in das Grundstück (nach Erlass eines gegen den Insolvenzverwalter gerichteten Duldungsbescheides).

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