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Thema: GbR bestellt Grundschuld vor Eigentumseintragung - Mangel rückwirkend behebbar?

  1. #1
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    GbR bestellt Grundschuld vor Eigentumseintragung - Mangel rückwirkend behebbar?

    Ich stehe gerade ein wenig auf dem Schlauch in folgendem Fall:

    GbR (im Erwerbsvertrag gegründet) erwirbt im Mai von verschiedenen Eigentümern Flächen. Im August bestellt die GbR (im eigenen Namen) eine Grundschuld an den Vertragsobjekten.

    Jetzt sollen die Eigentumsumschreibungen sowie die Eintragung der Grundschuld erfolgen.

    M.E. gilt für die Grundschuldbestellung im August die Nachweismöglichkeit des § 899a BGB nicht, da die GbR mit den Gesellschaftern da ja noch nicht als Eigentümerin eingetragen war (und auch bis heute noch nicht eingetragen ist).
    Auch der Nachweis durch die Gründungsurkunde aus Mai genügt mir nicht.

    Als Lösung bleibt daher wohl nur, die Grundschuldbestellung nach Eigentumumschreibung durch die dann als Gesellschafter eingetragenen Personen - für die GbR - genehmigen zu lassen.

    Ich frage mich nun allerdings dazu, ob es sich hier um einen mit Rückwirkung behebbaren Mangel handelt, so dass eine Zwischenverfügung zu ergehen hätte, oder ob der Mangel nicht rückwirkend heilbar ist, so dass man zurückweisen müsste?

    Was meint Ihr?
    Ulf

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  2. #2
    Moderator / Club 9.000 Avatar von Andreas
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    Auf Beschwerde wirst Du wohl aufgehoben werden, wenn es um die Frage der Noch-Geltung des Vertrags geht ...

    Aber egal: Der Fall, dass der noch nicht Berechtigte handelt (für den jetzigen Eigentümer handelt sie ja offenbar nicht), ist ein Fall des § 185 BGB, m. E. also durch die spätere Eintragung als Eigentümer dementsprechend geheilt (Palandt/Ellenberger § 185 BGB Rn. 5, 11).
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  3. #3
    Administrator / Club 13.000
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    Aber liegt wirklich ein Fall des § 185 BGB vor?

    Wäre der Vertretungsnachweis geführt, wäre die Sache klar: Die GS könnte wegen § 185 BGB eingetragen werden.

    Aber hier fehlt ja nicht bloß der Eigentumserwerb durch die GbR sondern auch eine danach zu erklärende Genehmigung.

    Allerdings lässt wohl auch diese nach Eigentumswechsel noch zu erklärende Genehmigung die GS-Bestellung dann rückwirkend wirksam werden, wenn ich die Kommentierung zu §§ 184, 185 BGB richtig verstehe.
    Ulf

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  4. #4
    Moderator / Club 9.000 Avatar von Andreas
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    Muss sie ausdrücklich genehmigen (§ 185 Abs. 2 S. 1 Fall 2 BGB)?
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  5. #5
    Administrator / Club 13.000
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    Zitat Zitat von Andreas Beitrag anzeigen
    Muss sie ausdrücklich genehmigen (§ 185 Abs. 2 S. 1 Fall 2 BGB)?
    Ich denke, ja!

    Die Frage ist ja hier nicht nur, ob die GbR verfügen kann, sondern auch, ob sie dabei durch die aufgetretenen Gesellschafter handeln konnte.

    Der Fall ist daher m.E. mit einem Fall vergleichbar, bei welchem A ein Grundstück kauft und B vor Umschreibung auf A als Vertreter ohne Vertretungsmacht für A eine Grundschuld bestellt.

    Allein mit dem Umschreibung auf A ist es dann also nicht getan. Es muss auch noch die Genehmigung des vollmachtlosen Handelns erfolgen.
    Ulf

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  6. #6
    Administrator Avatar von Kai
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    Mir fehlt wohl das Problembewußtsein, ich würde die Eintragungen ohne Weiteres vornehmen.
    Wenn der Gründungsvorgang für die Eintragung der Eigentumsänderung genügt, kann man m.E. für eine Grundschuldbestellung aufgrund desselben Gründungsvorganges keine höheren Maßstäbe anlegen.
    Vieles bleibt ein Geheimnis. (LG Hamburg, Beschluss vom 05.10.2014, 328 T 72/14)

  7. #7
    Administrator / Club 13.000
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    Avatar von Ulf
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    Zitat Zitat von Kai Beitrag anzeigen
    Mir fehlt wohl das Problembewußtsein, ich würde die Eintragungen ohne Weiteres vornehmen.
    Wenn der Gründungsvorgang für die Eintragung der Eigentumsänderung genügt, kann man m.E. für eine Grundschuldbestellung aufgrund desselben Gründungsvorganges keine höheren Maßstäbe anlegen.
    Sehe ich anders.

    Die Umschreibung erfolgt ja aufgrund der im Mai erklärten Auflassung (selber Zeitpunkt wie Gründung der GbR), wogegen die Grundschuld aufgrund Bewilligung aus August eingetragen werden soll.

    Die Urkunde aus Mai beweist m.E. nicht, dass die "Gesellschafter" auch noch immer solche und die einzigen sind bzw. bei Abgabe der GS-Bewilligung waren.
    Ulf

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  8. #8
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    Ich halte ebenfalls die Nachgenehmigung der im Zuge der Eigentumsumschreibung im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter erforderlich, wobei die Genehmigung nach der Eigentumsumschreibung datieren muss.

    Aufgrund der erfolgten Gründung der GbR in der Auflassungsurkunde steht fest, dass die GbR bei der Erklärung der zu ihren Gunsten erklärten Auflassung ordnungsgemäß vertreten war. Die umstrittene BGH-Rechtsprechung ist in diesem Zusammenhang demnach ohne Belang.

    Wenn die GbR nun hergeht und drei Monate nach erklärter Auflassung im eigenen Namen -als künftige Eigentümerin- eine Grundschuld bestellt, die aufgrund der Bestellung im eigenen Namen ohnehin erst nach bzw. Zug um Zug mit Eigentumsumschreibung eingetragen werden kann, so steht in diesem Zeitpunkt der späteren Grundschuldbestellung nicht fest, dass die GbR ordnungsgemäß vertreten war, weil dieser Zeitpunkt drei Monate nach der erfolgten Gründung der GbR liegt und es -noch- an einer Eigentümereintragung der GbR fehlt, die für die Grundschuldbestellung die Vermutung des § 899a S.1 BGB begründen könnte (die evtl. zugunsten der GbR eingetragene Vormerkung ist insoweit bedeutungslos: § 899a S.1 BGB gilt nur "in Ansehung des eingetragenen Rechts" und dies ist nur die Vormerkung). Hier hilft auch der Sechswochenzeitraum nicht weiter, den manche -in Analogie zur Geltung von Registerbestätigungen- anwenden wollen - unabhängig davon, ob dieser Sechswochenzeitraum aus heutiger Sicht überhaupt noch von Relevanz ist, weil taggenaue Registereinsichten möglich sind.

    § 185 Abs.2 S.2 Alt.2 BGB trägt ebenfalls nicht zur Problemlösung bei, weil überhaupt kein Verfügungs-, sondern ein Vertretungsproblem vorliegt. Fraglich ist nicht die Verfügungsbefugnis der GbR, sondern ob die verfügungsbefugte GbR bei der Verfügungserklärung zutreffend vertreten war. Da die Vermutung des § 899a S.1 BGB nicht auf die Zeit vor Eigentumsumschreibung zurückwirkt, müssen die -nunmehr einzutragenden und eingetragenen- Gesellschafter der GbR die Grundschuldbestellungsurkunde demzufolge noch nachgenehmigen. Wie bereits eingangs bemerkt, müssen diese Genehmigungen wegen der ex-nunc-Wirkung der Vermutung des § 899a S.1 BGB aber nach der nunmehr erfolgenden Eigentümereintragung datieren.

  9. #9
    Moderator / Club 9.000 Avatar von Andreas
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    Zitat Zitat von Cromwell Beitrag anzeigen
    § 185 Abs.2 S.2 Alt.2 BGB trägt ebenfalls nicht zur Problemlösung bei, weil überhaupt kein Verfügungs-, sondern ein Vertretungsproblem vorliegt. Fraglich ist nicht die Verfügungsbefugnis der GbR, sondern ob die verfügungsbefugte GbR bei der Verfügungserklärung zutreffend vertreten war. Da die Vermutung des § 899a S.1 BGB nicht auf die Zeit vor Eigentumsumschreibung zurückwirkt, müssen die -nunmehr einzutragenden und eingetragenen- Gesellschafter der GbR die Grundschuldbestellungsurkunde demzufolge noch nachgenehmigen. Wie bereits eingangs bemerkt, müssen diese Genehmigungen wegen der ex-nunc-Wirkung der Vermutung des § 899a S.1 BGB aber nach der nunmehr erfolgenden Eigentümereintragung datieren.
    Gut, überzeugt.
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  10. #10
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    Cromwell ist es gelungen, meine Gedanken dazu gut und nachvollziehbar darzustellen.

    Allerdings ist mir immer noch nicht ganz klar, ob ich nun eine ZwVfg. zu erlassen habe, weil das Hindernis durch spätere Genehmigung der GbR - vertreten durch die dann eingetragenen Gesellschafter - rückwirkend geheilt werden kann, oder ob ich zurückweisen muss, weil eben keine Behebung mit Rückwirkung möglich ist.
    Ulf

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  11. #11
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    Auch die Genehmigung nach § 177 Abs.1 BGB wirkt zurück (§ 184 Abs.1 BGB).

  12. #12
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    Herzlichen Dank an Andreas, Cromwell und Kai für die Beiträge! Ihr habt mir sehr geholfen!
    Ulf

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  13. #13
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    Würde mich interessieren, ob da eine Beschwerde o.ä. gekommen ist, denn (fast) denselben Fall hab ich jetzt auch?

    Bei mir werden Auflassung und von der GbR (nicht im Namen des derzeitigen Eigentümers) bewilligte Grundschuld gleichzeitig vorgelegt.

    Nun müsste ja der Antrag bzgl. der Grundschuld zurückgenommen werden und erst nach erfolgter Eigentumsumschreibung neu gestellt werden? Oder reicht es, wenn der derzeitige Eigentümer jetzt genehmigt?

  14. #14
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    Also bei mir gab es dazu noch keine Beschwerde. In meinem Fall hatte die GbR nach erfolgter Eintragung der GbR als Eigentümerin die Erklärungen in der Grundschuldbestellung nochmals genehmigt. Da am Tag der Genehmigung die handelnden Gesellschafter im GB eingetragen waren, griff dann für die Genehmigung ja der § 899a BGB.
    Ulf

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  15. #15
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    Das heißt, du hast die Grundschuld einfach liegen gelassen, bis die Auflassung gekommen ist. Oder wurde der Antrag zurückgenommen?

  16. #16
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    Der Antrag wurde zurückgenommen und ein paar Tage nach Eigentumsumschreibung unter Beifügen der Genehmigungserklärung der Gesellschafter neu gestellt.
    Ulf

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  17. #17
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    Dann reg ich mal die Rücknahme an.

    Warum haben bei dir die Eigentümer nicht einfach genehmigt, oder geht das nicht?

  18. #18
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    Das ginge auch aber es ist wohl oft einfacher, die Käufer (hier also die GbR) wieder zum Notar zu bewegen als den Verkäufer, der zwar sein Geld haben möchte, dem es aber egal ist, wie der Käufer dieses aufbringt.
    Ulf

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  19. #19
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    Da reicht auch die Erklärung in der Grundschuldbestellung nicht, dass sie die einzigen Gesellschafter dieser GbR sind, oder?

  20. #20
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    Kommt drauf an, wen Du fragst.
    Ulf

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