Hallo zusammen!!<BR><BR>Ich hoffe Ihr könnt mir bei meinem Dilemma helfen:<BR><BR>Die Bank benatragt die Zwangsversteigerung zweier Grundstücke aus einer Gesamtgrundschuld. die Grundstücke liegen nebeneinander. Grundstück A steht im Eigentum des Schuldners; bei Grundstück B ist der Schuldner Erbbauberechtigter.<BR>Nach anordnung des Verfahrens und Beauftragung des Sachverständigen teilt dieser nun mit, dass aufgrund der Umstände (baulicher&nbsp; Ist-Zustand, Baukörper verteilt auf zwei Grundstücke, ein Grundstück im Erbbaurecht, keine Vereinigungsbaulast) die beiden Grundstücke so nicht verkehrsfähig sind&nbsp;und folglich auch keinen Verkehrswert besitzen.<BR>Die Bank möchte von sich aus nicht den Zwangsversteigerungsantrag zurücknehmen. Im Hinblick auf etwaige nicht vorhersehbare (veilleicht auch haftungsrechtliche) Probleme und zur Vermeidung von Wertzerstörung bin ich nun am Überlegen ob ich hier von amtswegen das Verfahren aufheben soll.<BR><IMG class=inlineimg title=verwirrt alt="" src="https://www.rechtspflegerforum.de/images/smilies/confused.gif" border=0 smilieid="10"><BR><BR>Ich hoffe Ihr könnt mir weiterhelfen!
kein Verkehrswert
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Besser zu lesen, sorry
Hallo zusammen
Ich hoffe Ihr könnt mir bei meinem Dilemma helfen:
Die Bank benatragt die Zwangsversteigerung zweier Grundstücke aus einer Gesamtgrundschuld. die Grundstücke liegen nebeneinander. Grundstück A steht im Eigentum des Schuldners; bei Grundstück B ist der Schuldner Erbbauberechtigter;Nach Anordnung des Verfahrens und Beauftragung des Sachverständigen teilt dieser nun mit, dass aufgrund der Umstände (baulicher Ist-Zustand, Baukörper verteilt auf zwei Grundstücke, ein Grundstück im Erbbaurecht, keine Vereinigungsbaulast) die beiden Grundstücke so nicht verkehrsfähig sind und folglich auch keinen Verkehrswert besitzen.Die Bank möchte von sich aus nicht den Zwangsversteigerungsantrag zurücknehmen. Im Hinblick auf etwaige nicht vorhersehbare (vielleicht auch haftungsrechtliche) Probleme und zur Vermeidung von Wertzerstörung bin ich nun am Überlegen ob ich hier von amtswegen das Verfahren aufheben soll.
Ich hoffe Ihr könnt mir weiterhelfen! -
Ich denke, der Sachverhalt passt nicht ganz. Wieso werden zwei Grundstücke versteigert, wenn der Schuldner Eigentümer eines Grundstückes A, jedoch lediglich Erbbauberechtigter des Erbbaurechts B ist? Stehen eventuell Grundstück A und Erbbaurecht B zur Versteigerung?
Und einen Verkehrswert haben die Objekte ganz sicher. Eine Aufhebung der Verfahren dürfte wohl kaum in Frage kommen. -
Einen Grund , das Verfahren aufzuheben, kann ich darin nicht sehen, wie willst Du das begründen? Ob sich für das Objekt Interessenten finden, wird sich in den Terminen herausstellen. Es wäre ja auch möglich, dass die Bank das Haus selbst ersteigern möchte, wenn auch sehr unwahrscheinlich.
Ich würde erst mal einen anderen Sachverständigen beauftragen, der auch mit ungewöhlichen Sachverhalten umgehen kann.
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Ob etwas versteigerbar ist oder nicht wird sich in den Terminen rausstellen und dafür gibt es dann 77 I und 77 II ZVG.
Beauftrage einen kompetenten Sachverständigen der Erbbaurechte bewerten kann, dann gibt es sicher auch einen Verkehrswert.
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Ich würde mir auch den wirtschaftlichen Gesamtwert vom SV ausweisen lassen. Aber zum Aufheben sehe ich hier auch keinen Raum.
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Wie meine Vorschreiber:
Für eine Aufhebung sehe ich keinen Raum.Was den VKW angeht:
Die SV müssen auch mit solche schwierigen Fällen umgehen können. Ich kenne zwar den konkreten Fall natürlich nicht im Detail, aber die Aussage "(dass) die beiden Grundstücke so nicht verkehrsfähig sind und folglich auch keinen Verkehrswert besitzen" halte ich für falsch.
Man wird vermutlich Abschläge machen müssen, aber ein VKW muss rauskommen.Wobei man sich sicherheitshalber einmal die VKW der einzelnen Grundstücke und dazu den VKW beider Grundstücke zusammen ausgeben lassen sollte. Könnte ein Fall sein, wo der Gesamtverkehrswert höher liegt als die Summer der VKW der einzelnen Grundstücke.
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insbesondere, wenn man an einen möglichen Überbau denkt.
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Da scheiden sich bekanntlich die Geister: mag sein, dass das Gesamtobjekt einen höheren Wert hat als die Summe der Einzelwerte, wegen der vorgeschriebenen Einzelversteigerung würde ich aber immer nur die Einzelwerte zu Grunde legen. Wer so einen Mist beleiht, ist selber schuld.
Der Wert ist sicher nur mit Überbauregeln zu berechnen, wobei der Überbau sich fürs Gesamtobjekt eigentlich ausgleichen müsste: Der Überbauende nutzt mehr, als ihm zusteht, ist daher zahlungspflichtig an den Überbauten. Dieser hat Wertbeeinträchtigung durch den Überbau, erhält als Ausgleich aber die Überbaurente.Wer jetzt wen überbaut hat, ist nur eine spannende Rechenaufgabe für den Sachverständigen, vielleicht hatte er dazu nur kein passendes Programm ;-).
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Da macht es sich der Sachverständige wohl zu einfach. Selbst wenn nicht mehr festzustellen ist, von wem der Überbau ausging, gibt es anhand der Situation vor Ort und von zahlreichen Rechtsprechungen verschiedene Möglichkeiten zur Lösung des Überbauproblems. Vielleicht sollte der SV mal eine Weiterbildung besuchen. Nötigenfalls muss er unter Annahme der plausibelsten Variante bewerten (auch wenn er die Rechtsfrage nicht abschließend klären darf und kann). Es läuft doch nur darauf heraus, wer das Stammgrundstück ist und wem damit das/die Gebäude zuzuordnen ist/sind.
Dass deswegen der Verkehrswert beider Grundstücke null sein soll, ist ja nun mehr als mutig
Nachtrag: Bzgl. Erbbaurechtsproblematik: Der Erbbauberechtigte hat neben dem Recht am Besitz gemäß § 986 Abs. 1 S. 1 BGB, den Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB und auch die nachbarrechtlichen Ansprüche nach §§ 916, 912 ff. und 917 Abs. 2 BGB.
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In dem Fall müsste doch auch ein Gesamtverkehrswert reichen, da hier nach § 63 I ZVG auch gemeinsam ausgeboten werden kann. Der Grundsatz, dass einzeln auszubieten ist, wird hier durchbrochen.
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"auch" bedeutet, dass ein Gesamtausgebot (von Amts wegen) neben den Einzelausgeboten erfolgen kann.
Ein "nur" Gesamtausgebot lässt sich lediglich über abs. 4 erreichen.
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