Voreintragung des Zessionars bei Teilabtretung

Das ist kein Problem der Voreintragung (der dinglich Berechtigte ist ja eingetragen), sondern ein Problem der Reichweite der Einwilligung des Berechtigten zu weiteren Verfügungen des bis dato nichtberechtigten Zessionars. Und diese Einwilligung bezieht sich nach meiner Ansicht keinesfalls auf die mit der Teilabtretung verbundene Teilung des Rechts und vor allem nicht auf die Rangänderung der künftigen beiden Teilrechte.

Damit muss zunächst die erste Vollabtretung eingetragen werden, damit der Zessionar die Grundschuld und damit dingliche Rechtsmacht zu den von der Einwilligung des Berechtigten nicht gedeckten Verfügungen enthält. Theoretisch denkbar wäre insoweit auch eine Genehmigung des Berechtigten.

Ich halte Deine Rechtsauffassung für unzutreffend.

Die Entscheidung des BGH befasste sich nur mit der Abtretung und Löschung des Buchrechts. Vorliegend geht es aber um die Teilung des Rechts und die Rangänderung der Teilrechte im Verhältnis zueinander.

Was in der genannten Kommentierung steht, entzieht sich meiner Kenntnis, aber wenn dort steht, dass das, was der BGH entschieden hat, auch für den vorliegenden Fall gelten soll, dann ist es eben falsch. Ich hatte an anderer Stelle des Forums die Befürchtung geäußert, dann nunmehr mit Bestrebungen zu rechnen sein dürfte, die Entscheidung des BGH auf alle möglichen denkbaren Fallgestaltungen anzuwenden, nur um die Kosten der Eintragung der Erstabtretung zu ersparen. Diese Befürchtung scheint sich zu bewahrheiten und es ist an den Grundbuchämtern, diesen Bestrebungen entgegen zu treten.

Ich lasse mir noch eingehen, wenn man annimmt, dass die Abtretung eines Buchrechts die Einwilligung des Zedenten enthält, dass der Zessionar weiter abtritt oder das Recht aufhebt. Aus einem Rechte aber zwei zu machen und insoweit dann auch noch den Rang zu ändern, ist von einer solchen -vermuteten- Einwilligung jedenfalls nicht umfasst.

Damit verbleibt es bei meiner ersten Stellungnahme, und zwar auch insoweit, als die Genehmigung des dinglichen Berechtigten (hier: identisch mit dem Buchberechtigten) möglich ist. Denn wenn nicht von einer Einwilligung des Berechtigten zu den vorliegenden Verfügungen auszugehen ist, können diese Verfügungen des nichtberechtigten Zessionars nur mit Genehmigung des Berechtigten erfolgen. Das ist auch gar nichts Besonderes, denn wenn A als Gläubiger eingetragen ist und B eine Teilabtretung vornimmt, obwohl es schon an einer Abtretung durch A an B fehlt, kann die Teilabtretung ebenfalls eingetragen werden, wenn A genehmigt. Weshalb sollte dies hier also anders sein?

Mit anderen Worten: Den rechtlich möglichen Weg verwirfst Du und dafür lässt Du Dich auf eine rechtlich mehr als zweifelhafte Alternative ein.

Ich würde mit Zwischenverfügung die Eintragung der Erstabtretung oder die Genehmigung des Berechtigten monieren. Und sodann möge das OLG entscheiden.

Andererseits: Wenn man in der Abtretung die Vollmacht des Zedenten für den Zessionar erblicken kann, das gesamte Recht aufzuheben, dann wird doch eine Vollmacht kaum von der Hand zu weisen sein, der Zessionar könne auch Teile abtreten, das Recht teilen, bezüglich der Teile untereinander Rangbestimmungen treffen usw. usf.

Die Vollmacht würde letztlich, würde sie explizit als solche formuliert, lauten: Der Zessionar ist zu sämtlichen rechtlich zulässigen Verfügungen über das Recht bevollmächtigt.

Meiner Meinung nach kann man nur entweder die Vollmachtsauslegung gänzlich für verfehlt halten oder eine umfassende Vollmacht annehmen. Der Zedent will eben mit dem Recht nichts mehr zu tun haben.

Von einer Vollmacht ist nicht die Rede, sondern von der Einwilligung des Berechtigten (Zedent) nach § 185 Abs. 1 BGB in Verfügungen des Nichtberechtigten (Zessionar). Die Frage ist eben nur, wie weit die besagte Einwilligung reicht und was sie alles umfasst - oder auch nicht. Sie auf alle denkbaren Verfügungen auszudehnen, lehne ich strikt ab.

Demnächst kaufe ich ein Grundstück. Es wird an mich aufgelassen. Ich lasse mich aber nicht eintragen. Alsdann veräußere ich eine Teilfläche, bestelle Dienstbarkeiten, Grundschulden (sogar mit Rangvorbehalt!) und ein Erbbaurecht, stimme später der Löschung, der Rang- und inhaltsänderung von Grundpfandrechten als Eigentümer zu, lasse das Grundstück vereinigen oder als Bestandteil zuschreiben - und meine sonstigen Gläubiger erfahren mangels meiner Eintragung im Eigentümerverzeichnis nie, dass ich Grundbesitz habe.

Und alle genannten Verfügungen sind möglich, weil "meinem" Veräußerer nach erklärter Auflassung egal ist, was aus dem Grundbesitz wird.

Mit Verlaub: Aber das ist doch völlig absurd.

Und diese Absurdität wird nicht plausibel, indem man das aufgelassene Grundstück gegen die Fallgestaltung eines abgetretenen Grundpfandrechts austauscht.

Ja, auch nachvollziehbar.

Andererseits glaube ich, dass die Frage nach der Rechtsmacht sowohl in Deinem wie auch in Hermiones Fall letztlich unentschieden bleiben kann, weil nach h. M. für die genannten Verfügungen (bei Hermione: die Rangänderung; bei Deinem Erwerb: die Dienstbarkeit, die Grundschuld und das Erbbaurecht) ohnehin die Voreintragung nach § 39 GBO erforderlich ist und eine Ausnahme nach § 40 GBO (wegen Veräußerung oder Löschung) nicht in Betracht kommt (zumindest hat nach meiner Erinnerung bisher nur das OLG Hamm bezüglich der Rangänderung eine andere Meinung vertreten). Und mit der zumindest gleichzeitigen "Vor"eintragung passt dann die Verfügungsberechtigung auf jeden Fall.

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Der Betroffene ist doch voreingetragen, nämlich der wahre Eigentümer bzw. der wahre Grundpfandberechtigte.

Stimmt, ja ... Sekundenschlaf am Bildschirm ...

Dennoch meine ich, dass es letztlich auf "Alles oder nichts" hinausläuft. Entweder kann man in der Abtretung eine Einwilligung erblicken, dann wird es auf eine Einwilligung in letztlich jede Verfügung hinauslaufen, oder man erblickt eben gar keine Einwilligung darin. Denn wenn die Einwilligung vorliegt, kann ihr Umfang angesichts dessen, was der Einwilligende wollte (nämlich nichts mehr mit dem Recht zu tun haben) nicht zweifelhaft sein.

Ich dachte schon, jemand hätte sich in einem Moment der Unachtsamtkeit Deines Accounts bemächtigt ...

Aber in der Auflassung erblickt man doch auch nicht schlechthin die Einwilligung zu jeder denkbaren Verfügung des Erwerbers. Zur Weiterveräußerung schon, zur Belastung nicht unbedingt und zu anderen Verfügungen schon gar nicht.

Weshalb sollte das im Ergebnis bei der Grundpfandrechtsabtretung anders sein? In beiden Fällen entäußert sich der Berechtigte seines Rechts und deswegen ist nach meiner Ansicht nicht nach der Art des entäußerten Rechts unterscheiden, wenn es um die Frage geht, in welche künftige Verfügung des Erwerbers der Berechtigte einwilligt und in welche nicht.

Nochmals zur Voreintragung: Da es hier -wie ausgeführt- nicht um den Voreintragungsgrundsatz geht, erscheint die Threadüberschrift verfehlt. Die Frage ist nicht diejenige nach der Voreintragung des Berechtigten (dieser ist ja eingetragen), sondern um den Vorvollzug der Abtrretung, damit der ohne Einwilligung des Zedenten handelnde nichtberechtigte Zessionar zum Berechtigten wird, der dann als neuer Berechtigter voreingetragen ist und als solcher verfügen kann.

Zitat von Cromwell

Ich dachte schon, jemand hätte sich in einem Moment der Unachtsamtkeit Deines Accounts bemächtigt ...

Nein.

Insbesondere habe ich ihn nicht abgetreten.

Stimmt, den dies hätte die Globaleinwilligung beinhaltet, zu Deinen Lasten jeden denkbaren Unsinn zu schreiben.;)

Man muss immer darauf achten, wer etwas kommentiert oder wer zu irgendwelchen Rechtsfragen Stellung nimmt. Stammt die Kommentierung von einem Notar, ist es nicht unbedingt verwunderlich, wenn dieser einen Rechtsstandpunkt einnimmt, der einen Vorvollzug des Rechtserwerbs entbehrlich macht, weil das für die von ihm betreuten Beteiligten von Vorteil ist. Das soll nicht heißen, dass sich der Kommentator die Sache nicht gut überlegt hat, aber es gibt eben gewisse Tendenzen, die nicht zu leugnen sind.

Was ein Dozent für Grundbuchrecht dazu meint, ist ebenfalls nicht maßgeblich, denn es ist nicht er, der seine Unterschrift unter die beantragte Grundbucheintragung setzen muss. Das muss ich zwar auch nicht, aber ich bemühe mich, hier im Forum nur Dinge anzuraten, die ich selbst auch genauso handhaben würde. Jedenfalls hat man dem Vernehmen nach schon Dozenten gesehen, die wieder in die Praxis und dann gehörig ins Schwitzen kamen, weil ihnen mit der praktischen Umsetzung dessen, was sie in der Theorie gelehrt haben, dann doch nicht ganz so wohl war. Mögen die Leute reden, was ihnen beliebt, entscheiden musst Du selbst.

Wie Du selbst schreibst, ist die vorliegende Problematik ungeklärt. Also sollte sie vom OLG entschieden werden und würde an Deiner Stelle daher die Ansicht vertreten, dass die Rechtsprechung des BGH nicht in dem von den Antragstellern genannten Sinne interpretiert und in der Sache inhaltlich nicht ins Uferlose ausgeweitet werden kann.

Einen Grundbuchrechtspfleger "im niedrigsten Glied" gibt es nicht. Jeder Rechtspfleger verrichtet die gleiche Tätigkeit, egal welches Amt er innehat und wie lange er schon Rechtspfleger ist. Im Übrigen verhält es sich nicht so, dass sich die eigene Ansicht an irgendwelchen Kommentarstellen zu orientieren hat. Man entscheidet einfach so, wie man das selbst für richtig hält und wenn dies jemandem nicht gefällt, mag er in die Beschwerde gehen. Und etwas als richtig anzusehen, bedeutet gleichzeitig, gegenteilige Ansichten eben nicht zu teilen, mögen sie im Büro geäußert werden oder in einem Kommentar.

Zitat von Cromwell

Wie Du selbst schreibst, ist die vorliegende Problematik ungeklärt. Also sollte sie vom OLG entschieden werden und würde an Deiner Stelle daher die Ansicht vertreten, dass die Rechtsprechung des BGH nicht in dem von den Antragstellern genannten Sinne interpretiert und in der Sache inhaltlich nicht ins Uferlose ausgeweitet werden kann.

Da böte sich evtl. an, den Vergleich mit Cromwells Nichtvollzug der Auflassung zu bringen, um das Dilemma deutlich zu machen.

Zitat von sarey

Das ist doch merkwürdig. Y hat das Recht ja außerhalb des Grundbuchs bereits abgetreten. Dann können die doch die Löschung nicht mehr bewilligen?

Bei einem Buchrecht wechselt der Gläubiger erst mit GB-Eintragung der Abtretung. Da diese bisher nicht erfolgt ist, ist Y weiterhin als Gläubiger betroffen von der Löschung und somit m.E. bewilligugsbefugt.