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Thema: Inso-Vermerk jetzt eintragen oder zuwarten? Und: Ist die Sache noch "zu retten"?

  1. #1
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    Inso-Vermerk jetzt eintragen oder zuwarten? Und: Ist die Sache noch "zu retten"?

    Ich habe folgenden unglücklich gelagerten Fall:

    KV vom 15.11.2012 mit Auflassung und Bewilligung AV sowie Belastungsvollmacht. Verkauft wird ein belastetes Grundstück an eine neue GbR.

    Am 29.11.2012 Antragseingang beim GBA mit den Anträgen auf Löschung einer RückAV und Eintragung der AV für die GbR.

    Am 04.12.2012 habe ich ZwVfg. erlassen, da die RückAV nicht mit SterbeU löschbar ist.

    Am 26.01.2013 bestellt die GbR in Ausübung der Belastungsvollmacht eine Grundschuld und der Antrag dazu geht am 04.02.2013 beim GBA ein. Die Grundschuld soll im Rang vor der AV eingetragen werden.

    Am 06.02.2013 habe ich beanstandet, dass zum einen die Sanierungsgenehmigung nach § 144 Abs. 2 BauGB fehlt und zum anderen die förmliche Genehmigung des Verkäufers/Eigentümers vorzulegen ist, da die GbR derzeit ihre Vertretungsverhältnisse nicht nachweisen kann und somit nicht klar ist, ob die Grundschuld wirksam bestellt wurde.

    Dann wurde am 08.02.2013 das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Verkäufers/Eigentümers eröffnet und heute ging ein Ersuchen auf Eintragung des Inso-Vermerks ein.

    Wie ist zu verfahren? Ist jetzt der Inso-Vermerk einzutragen? Können AV und Grundschuld noch eingetragen werden?

    Ich denke, auf die Vormerkung bleibt die Inso-Eröffnung wegen § 878 BGB ohne Auswirkung, so dass die AV wohl auch vor dem Inso-Vermerk einzutragen wäre oder aber ansonsten eine Art Wirksamkeitsvermerk einzutragen wäre.

    Für die Grundschuld hilft aber § 878 BGB hier wohl nicht, da diese ja erst mit noch ausstehender Genehmigung des Eigentümers im GB-Verfahren Wirkung entfalten würde. Die Genehmigung kann aber der Eigt. nun nicht mehr (selbst) abgeben.
    Außerdem frage ich mich, ob nicht evtl. auch die Sanierungsgenehmigung hätte vor dem Eintritt der Verfügungsbeschränkung vorliegen müssen, damit § 878 BGB eingreift?

    Für Meinungen, Denkanstöße, Hinweise usw. bin ich dankbar!!
    Ulf

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  2. #2
    Erzengel
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    Also bzgl. der Sanierungsgenehmigung reicht es, wenn diese vor Eintritt der Verfügungsbeschränkung beantragt worden ist (was ja wohl nachweisbar ist). Ansonsten wäre man ja auch wieder der Behörde ausgeliefert.
    Bestand zwischen Löschung Rück-AV und AV für GbR ein Vorbehalt nach § 16 GBO (muss erste Rangstelle haben) oder wieso hast nicht getrennt voneinander vollzogen? AV würde ich vor Inso-vermerk vollziehen, da Erwerber alles erforderliche getan hat.
    Aber wenn du auf Nachgenehmigung des Eigentümers für Grundschuld behaarst, dann ... denke ich sieht es für diese schlecht aus.

  3. #3
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    Wie Erzengel. Die Sanierungsgenehmigung hat Rückwirkung. Fundstelle wird bei Bedarf nachgereicht. Hat die GbR die Erklärung zur Grundschuldbestellung denn außer im Namen des Veräußerers auch im eigenen Namen abgegeben? Nur dann würde sie m.E. (auch) als Nichtberechtigte im Sinne von § 185 BGB handeln.

  4. #4
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    Ulf will -ganz zu Recht- darauf hinaus, dass die GbR ihre Vertretungsverhältnisse auch nachweisen muss, wenn sie als Vertreter und Vollmachtnehmer für einen Dritten handelt. Hier hat der Notar offenbar -obwohl vielfach empfohlen- versäumt, auch die Gesellschafter persönlich bevollmächtigen zu lassen.

  5. #5
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    Eine Genehmigung würde dann aber in keinem Fall helfen. Egal ob die GbR als Nichtberechtigte im eigenen Namen oder als Vertreterin in dem des Veräußerers handelt - in beiden Fällen muß die GbR immer zusätzlich die eigene Vertretung nachweisen.

  6. #6
    Administrator / Club 13.000
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    Zitat Zitat von Cromwell Beitrag anzeigen
    Ulf will -ganz zu Recht- darauf hinaus, dass die GbR ihre Vertretungsverhältnisse auch nachweisen muss, wenn sie als Vertreter und Vollmachtnehmer für einen Dritten handelt. Hier hat der Notar offenbar -obwohl vielfach empfohlen- versäumt, auch die Gesellschafter persönlich bevollmächtigen zu lassen.
    Ja, genau so ist es.
    Zitat Zitat von 45 Beitrag anzeigen
    Eine Genehmigung würde dann aber in keinem Fall helfen. Egal ob die GbR als Nichtberechtigte im eigenen Namen oder als Vertreterin in dem des Veräußerers handelt - in beiden Fällen muß die GbR immer zusätzlich die eigene Vertretung nachweisen.
    Streng genommen wohl schon. Mir würde es aber grundsätzlich reichen, wenn der Eigt. die Erklärungen in der UR x, welche von wem auch immer abgegeben wurden, genehmigt.

    Was heisst "Rückwirkung" der Sanierungsgenehmigung? Ich vermute, dass die Gen. bisher gar nicht bzw. erst nach Zugang meiner ZwVfg. vom 06.02.2013 beantragt wurde.

    Und welche Folgen hat das alles jetzt fürs GBA?

    AV kann ich wohl trotz der Inso-Eröffnung eintragen. Ich denke, da sind wir uns einig.

    Aber ich denke, zur Eintragung der Grundschuld werde ich meine ZwVfg. dahingehend ändern, dass die Genehmigung des Inso-Verwalters statt derjenigen des Eigt. erforderlich ist.
    Bedenken?

    Und was mache ich mit dem Ersuchen des InsoG? Sofort vollziehen (lassen) oder die Eintragung der AV abwarten?
    Ich wäre eher für sofort eintragen und bei der AV dann von Amts wegen einen Wirksamkeitsvermerk (oder so ähnlich) einzutragen.
    Alternativ könnte ich vielleicht den Notar um kurzfristige Klarstellung dahingehend bitten, dass ein von mir vermuteter konkludenter Vorbehalt nach § 16 Abs. 2 GBO nicht besteht und die AV auch ohne Löschung der RückAV eingetragen werden soll.
    Wie ist Eure Meinung dazu?
    Ulf

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  7. #7
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    Zitat Zitat von Ulf Beitrag anzeigen
    Was heisst "Rückwirkung" der Sanierungsgenehmigung?
    Dass ich micht getäuscht habe (vgl. Palandt/Bassenge § 878 Rn 7 u. 15). Ich bin davon ausgegangen, dass es aufgrund einer Rückwirkung unerheblich ist, wenn die Genehmigung erst nachträglich erteilt wird.

  8. #8
    Administrator / Club 13.000
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    Dank der Palandt-Fundstelle habe ich jetzt auch eine eindeutigere Aussage dazu im Schöner/Stöber gefunden (Rn. 121). Danach müsste also tatsächlich die Sanierungsgenehmigung vor dem Tag der Inso-eröffnung erteilt worden sein, damit nach § 878 BGB die Erklärung des Eigentümers genügt.

    Danke für die gelieferte Fundstelle!
    Ulf

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  9. #9
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    Noch alle im Fasching? Für die Grundschuld ist (wenn man das Vertretungsproblem ausklammert!) jetzt, da § 878 BGB nicht greift, infolge der Insolvenzeröffnung die Genehmigung des Insolvenzverwalters erforderlich. Da der Mangel des Antrags rückwirkend behoben werden kann, könnte eine Zwischenverfügung ergehen. Schon deswegen würde ich die Vormerkung nicht vorab eintragen. Wenn man nicht ohnehin von einem Antragsvorbehalt ausgeht, da sicher eine Rangbestimmung getroffen wurde und die Vormerkung ohne die Finanzierung auch nicht viel nützen wird. Das sind so Fälle, wo ich das vorher mit dem Notariat abklären würde. Mit dem Insolvenzvermerk würde ich bis zum Schluß warten. Sofern der Verwalter das Grundstück anläßlich der Genehmigung der Grundschuld nicht noch vor der Eigentumsumschreibung freigibt.

  10. #10
    Administrator / Club 13.000
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    Jetzt konnte ich telefonisch die Sache etwas erhellen. Die weiteren Unterlagen zur Löschung der RückAV sind wohl bereits per Post unterwegs, so dass dann auch die AV wohl kurzfristig eingetragen werden kann.

    Und was die Grundschuld angeht, wird nun versucht, die förmliche Zustimmung des IV zu bekommen.

    Ich werde nun also den baldigen Eingang der Löschungsunterlagen bzgl. der RückAV abwarten, dann die AV eintragen und danach den Inso-Vermerk ins GB eintragen lassen.

    Puhh!

    Besten Dank für die Hilfe!!!
    Ulf

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