Kauf einer noch nicht fertiggestellten ETW

Hallo,

ich habe hier ein Problem, bei dem ich die Hilfe einiger erfahrener Kollegen brauche

Ein Betreuer möchte für seinen vermögenden Betroffenen eine ETW kaufen. Diese soll aber erst noch gebaut werden, inklusive Sonderwünsche wie behindertengerechten Umbau.
Es soll nun, wie das so üblich ist, ein Vorvertrag geschlossen werden, wonach Unternehmen A sich verpflichtet, Haus samt Wohnung zu bauen und Betroffener B sich dazu verpflichtet, die Wohnung zu kaufen.
Gleichzeitig wurde mir auch schon ein Entwurf des endgültigen Kaufvertrags mit der Bitte um Vorabprüfung vorgelegt.

Ich habe nun mehrere Probleme/Fragen:

Gehe ich richtig davon aus, dass der Vorvertrag zum einen notariell beurkundet sein muss und zum anderen genehmigungspflichtig ist?

Im Kaufvertragsentwurf sollen Teile des Kaufpreises nach Bauabschnitten bezahlt werden (ist wohl verkehrsüblich). Gleichzeitig wird schon ein Kaufpreis festgelegt.
Woher weiß ich, dass der Kaufpreis angemessen ist? Warum sollte ich genehmigen, dass der Betroffene für etwas in Vorleistung tritt, nur damit sich Unternehmen A finanzieren kann?

Schlussendlich wird der Betroffene auch noch in eine WEG eintreten. Ich habe keinerlei Kenntnis davon, welche Pflichten auf den Betroffenen diesbezüglich zukommen.

Vielen Dank schon mal für Meinungen/Tipps/Ratschläge. Sollte der Sachverhalt zu dünn sein bzw. ich noch etwas zusätzlich erläutern sollen, bitte mitteilen!

Ein Vorvertrag zum Bauträgervertrag muss notariell beurkundet werden. Man bindet sich allerdings in einem Stadium, wo ganz viele Dinge noch nicht geklärt sind, es gibt z.B. meist keine (endgültige) Teilungserklärung, manchmal ist der Bauträger noch nicht mal Eigentümer des Grundstücks, die Bebauung ist noch relativ vage etc. Ein Vorvertrag kann dennoch manchmal für beide Seiten richtig sein, so z.B. wenn ein (privater) Verkäufer sein Grundstück an einen Bauträge verkaufen aber gleichzeitig im Objekt dann wieder Wohnungen kaufen möchte. Im vorliegenden Fall könnte es sein, dass der Bauträger durch die behindertengerechte Ausstattung erhebliche Vorleistungen hätte und deshalb sicher gehen will, dass das Objekt dann auch sicher verkauft wird (für andere kann er es wohl so nicht verkaufen). Zahlungen auf Grund eines Vorvertrags kann es beim Bauträgervertrag nicht geben, sie wären, wenn sie trotzdem vereinbart wären, absolut unwirksam.
Ob eine so frühe Bindung wirklich im Interesse des Betreuten ist, kann ich von außen natürlich nicht beurteilen. Es müssten allerdings alle aus Sicht des Betreuten wichtigen Dinge mitbeurkundet sein, so z.B. Entwurf des vorläufigen Kaufvertrags, der vorläufigen Teilungserklärung, Pläne, Wohnungsgrundriss, Baubeschreibung, Kaufpreis, spätester Baubeginn, Fertigstellung und natürlich ein Rücktrittsrecht, wenn aus Sicht des Betreuten wichtige Dinge später nicht eingehalten werden (in diesem Zusammenhang müsste eine Regelung enthalten sein, dass der Bauträger alle mit Kauf und Rückabwicklung zusammenhängenden Kosten trägt.
Dass bei einem Bauträgervertrag zusätzlich ganz viele für den Kaufer günstige Bestimmenungen enthalten sein müssen, ist eine andere Sache. Hier ist allerdings aus Sicht des Käufers ein Verstoß gegen diese zwingenden Vorschriften nur von Vorteil, weil er sich (wenn er rechtlich gut informiert ist) dann auf die gesetzlichen Bestimmungen berufen kann und die sind eigentlich immer günstiger (z.B. wenn Kaufpreisraten nicht den Vorschriften Makler- und Bauträgervo entsprechen wird der gesamte Kaufpreis erst bei vollständiger Leistung/Lieferung fällig, selbst bereits bezahlte Raten können bis dahin zurückgefordert werden). Dass die Beurkundung eines Vorvertrags und die spätere Beurkundung eines Kaufvertrags (üblicherweise für den Käufer) Mehrkosten auslösen, dürfte klar sein.

Auf jeden Fall muss das Ding genehmigt werden, da auf den entgeltlichen Erwerb eines Grundstücks gerichtet.

Der Kaufpreis beim Kauf von Immobilien muss nicht angemessen sein, die Dinger kosten eben was sie kosten, wenn's der Betreute unbedingt haben will und es sich leisten kann spricht doch nix dagegen.
Die Günstigkeit und Angemessenheit ergeben sich letztlich aus dem Verhandlungsgeschick des Betreuers, da kann man schon mal Pech haben.

Man muss halt drauf achten, dass der Betreute nicht mit Pflichten und Unsicherheiten überzogen wird, die ein Nichtbetreuter in derselben Lage nicht auch eingehen würde.

Ggf. wäre dem Betreuer zu raten sich hierzu beraten zu lassen. Zusätzliche Kosten die angesichts der Gesamtinvestition kaum ins Gewicht fallen düften, evtl. wäre noch zu überlegen antstatt eines Vorvertrages gleich den Kaufvertrag und den Bauträgervertrag abzuschließen. Und die Sache gleich so konkret und verbindlich wie möglich für beide Seiten auszugestalten, teuerer wird 's sowieso.

Hallo, der Kauf via Vorvertrag wird meistens von Bauträgern vorgeschlagen, die die Finanzierung der Gesamtbaumassnahme noch nicht gesichert haben oder das Kaufgrundstück nur optiert und nicht gekauf haben. Hintergrund ist oftmals die Auflage der Bank vor gesichterter Finanzierung an den Bauträger den Verkauf von mind. 50-70% der Wohneinheiten mit notariellen Vorverträgern abzusichern. In diesen Fällen geht i.d.R. nur der potentielle Erwerber Pflichten ein und für den Bauträger bleibt immer ein Hintertürchen offen. . Liegen weder der Eigentumsnachweis für das Grundstück, noch Teilungserklärung, oder gar keine Baugenehmigung sowie eine Fertigstellungsgarantie der finanzierenden Bank vor, kann ich nur raten Finger weg von dem Kaufmodell.
Grundsätzlich gilt, daß natürlich alle vereinbarten Sonderleistungen für den barrierefreien Umbau preislich gesichtert als pauschale Mehrleistung mit detaillierter Baubeschreibung Kaufvertragsbestandteil sein müssen.

Beste Grüße aus der documenta-stadt

Vielen Dank für die ausführlichen Rückmeldungen. Von den hier aufgeführten Unterlagen liegt mir übrigens nicht eine vor. Teilweise existieren diese auch noch garnicht.

@leviathan: Der Betreuer ist von Beruf Rechtsanwalt, dem kann ich nicht sagen, er solle sich beraten lassen.

Naja, ich werde jetzt erst mal anhören und dann entscheiden.

So ein kleiner Nachtrag zu meinem Fall und wie er ausgegangen ist:

Ich habe die Genehmigung versagt und der Betreuer hatte dagegen Beschwerde eingelegt. Ich half nicht ab und legte die ganze Sache meinem Landgericht vor.
Das hat mich gehalten, in den Gründen wurde aber leider fast ausschließlich auf die Tatsache eingegangen, dass die zu errichtende Wohnung nicht behindertengerecht ist.
Der Betroffene benötigt eine behindertengerechte Wohnung, ein entsprechender Umbau wurde im Kaufvertrag nicht festgehalten, sondern vielmehr wurden abweichende Baumaßnahmen ausgeschlossen.
Damit trägt der Erwerb dieser Wohnung nicht mehr zum Wohl des Betroffenen bei, da er noch mit nicht absehbaren finanziellen Belastungen für den Umbau rechnen muss und es aufgrund Eintritt in eine WEG auch noch fraglich ist, ob die anderen Eigentümer dem überhaupt zustimmen.

Vielleicht hilft es dem einen oder anderen.

Widerspricht aber etwas dem SV zu #1.
Dort wurde - für den Vorvertrag - die Möglichkeit von Sonderwünschen wie behindertengerechter Bau - doch eingeräumt ?
Wer als Betreuer dann auf die Schnapsidee kommt, trotzdem einen anderen Vertrag, der sowas nicht mehr vorsieht, abzuschließen, muss dann sehenden Auges mit solchen Folgen rechnen.

Viele Mühe - von allen Seiten - für nichts uznd wieder nichts .:daumenrun

Zitat von Steinkauz

Widerspricht aber etwas dem SV zu #1.
Dort wurde - für den Vorvertrag - die Möglichkeit von Sonderwünschen wie behindertengerechter Bau - doch eingeräumt ?
Wer als Betreuer dann auf die Schnapsidee kommt, trotzdem einen anderen Vertrag, der sowas nicht mehr vorsieht, abzuschließen, muss dann sehenden Auges mit solchen Folgen rechnen.

Viele Mühe - von allen Seiten - für nichts uznd wieder nichts .:daumenrun

Genau so war es, der Vorvertrag hatte dies noch enthalten, hatte aber keine notarielle Form.

Der endgültige Vertrag hatte nur in groben Zügen etwas mit dem (damals) vorgelegten Entwurf und Vorvertrag gemein.

Ärgerlich

Leider ist es in der Tat so, daß bei noch zu vereinbarenden Mehrleistungen am Bau keine belastbare Kostenkontrolle funktioniert. Z.B. bei einer behindertengerechten Badezimmereinrichtungen kommen für diverse zusätzliche Einbauten erhebliche zusätzliche Kosten auf. Erstattungen für die nun nicht verbaute ursprünglich ausgeschriebenen Aus- und Einbauleistungen erfolgen oft gar nicht, in geringem Maße oder oftmals aufgrund nicht nachvollziehbarer Berechnungen. Eine Vereinbarung über eine pauschlale Mehrleistung für einen DIN gerechten Umbau der Wohnung wurde offensichtlich versäumt und wird zu einer unnötigen finanziellen Mehrbelastung des Käufers/Betreuten führen. Gerade als Rechtsanwalt hätte der Betreuer eine pauschale Mehrpreislösung (in Verbindung mit einer detaillierten Baubeschreibung der Mehrleistungen) schon beim Kaufvertragsabschluß wählen müssen um eine Eskalation der Kosten zu vermeiden. In der Praxis ist jeder vorher nicht eingebundene Sonderwunsche ein finanzieller Segen für die Handwerker.

Beste Grüße aus der documenta- und der Welterbe Stadt Kassel

Die Betreuerin teilte telefonisch mit, sie beabsichtige (falls möglich) ein Grundstück für die Betroffene zu kaufen, quasi als Geldanlage. Es gebe ja derzeit nicht viel Zinsen.
Ich habe ihr gesagt, dass ich erst einmal deutlich mehr Informationen brauche, und die schriftlich.
Jetzt liegt mir ein von der Betroffenen (!) unterschriebenes Schriftstück vor, das mit "Kaufangebot" überschrieben ist.
Das Grundstück ist konkret bezeichnet, der Eigentümer auch. Es folgt die Bezeichnung der Betroffenen als "Bieterin".
Darauf folgt:

"Hiermit gibt die Bieterin ein Kaufangebot für oben bezeichnetes Grundstück über eine Summe von 30178,50 € (entspricht 3,10 €/m³) ab."
Es folgen Ort, Datum, Unterschrift.

Ja, es heißt m³. Die 3,10 € pro m² passen auch mit der Grundstücksfläche.

Dadurch, dass der entgeltliche Erwerb eines Grundstücks genehmigt werden muss, gehe ich davon aus, dass es grundsätzlich möglich sein sollte, dass ein Betroffener ein Grundstück kauft.

In einem Beitrag oben heißt es, für den Kauf von Grundstücken werde kein Gutachten benötigt, da Grundstücke nun mal so viel kosten, wie sie eben kosten. Hier gibt aber die Betroffene (die den Kaufvertrag sicher nicht selbst abschließen kann) ein Angebot ab. Inwieweit muss ich nachvollziehen, ob das Angebot angemessen ist?

Im Anschluss gehe ich dann wie bei einem Verkauf vor und höre die Betroffene an, sobald ein Vertrag oder ein vernünftiger Entwurf vorliegt?

Ich habe es noch nie gehabt, dass der Betreuer ein Grundstück für den Betroffenen kaufen will, bisher ging es immer nur darum, den Grundbesitz des Betroffenen zu ver-kaufen.

Vielleicht könnt ihr mir ja weiterhelfen?

Du musst - bei entspr. Betreuerhandeln im Kaufvertrag - nicht prüfen , ob das Angebot ( einer Geschäfts(un)fähigen ? ) angemessen ist , sondern der vereinbarte Kaufpreis.
Ich bin kein Freund davon , auf Gutachten ( jeglicher Art ) regelmäßig zu verzichten.
Von da her würde ich wegen Mitwirkungspflicht der Betreuerin schon darum bitten, die Angemessenheit "nachzuweisen" bzw. notfalls von Amts wegen Einkünfte einzuholen.
Zu dem ganzen Paket der Genehmigungsfähigkeit gehören natürlich auch Fragen der Notwendigkeit wie die des künftigen Nutzens des Grundstücks und - unter dem Rechtsgedanken des § 1811 BGB - des Verhältnisses von Kaufpreis zum Restvermögen d. Betreuten.

Es spielt natürlich auch eine Rolle, ob außer Grundsteuer und Versicherung(en) weitere laufende Kosten kommen, z.B. für Pflege.
Es kann u.U. ein sehr teurer Spass werden!

Noch liegt mir außer dem beschriebenen "Angebot" gar nichts vor.
Ich gehe allerdings davon aus, dass die Betreuerin den "angebotenen" Kaufpreis dann auch als Kaufpreis in einem möglichen Vertrag vereinbaren würde. Ich gehe auch davon aus, dass sie das "Angebot" vorbereitet und der Betroffenen lediglich zur Unterschrift vorgelegt hat. Ob da weitere Beziehungen zum derzeitigen Eigentümer bestehen, ist nicht klar, werde ich aber natürlich erfragen. Ich möchte nur gern eine vollständige "Beanstandungsliste" rausschicken und nicht jedesmal, wenn die Betreuerin eine Sache erledigt hat, mit der nächsten Frage ankommen

Es kam mir auch reichlich komisch vor, auf ein Gutachten zu verzichten, nur weil die Betroffene kauft statt zu verkaufen. Diesem Ansatz in dem obigen Beitrag war bloß nicht direkt widersprochen worden, sodass ich da noch einmal nachhaken wollte.
Kann ich von Amts wegen also beispielsweise das Grundbuch einsehen und - falls es ein unbebautes Grundstück ist - einen Auszug aus der Bodenrichtwertkarte erfordern? Geht das schon jetzt, oder steige ich in diese Prüfung erst ein, wenn mir ein Vertrag(sentwurf) vorliegt?
Andersherum ist das irgendwie einfacher...

Sie hat ein Gesamtvermögen von knapp 290.000,00 €, von daher wäre die Relation für mich in Ordnung bei einem (angemessenen!) Kaufpreis von ca. 30.000,00 €. Oder sehe ich das falsch?
Die Frage nach der Notwendigkeit bzw. Nutzung werde ich der Betreuerin stellen, danke!

Zitat von agot

Kann ich von Amts wegen also beispielsweise das Grundbuch einsehen und - falls es ein unbebautes Grundstück ist - einen Auszug aus der Bodenrichtwertkarte erfordern? Geht das schon jetzt, oder steige ich in diese Prüfung erst ein, wenn mir ein Vertrag(sentwurf) vorliegt?
Andersherum ist das irgendwie einfacher...

Von können kann keine Rede sein , da ggf. amtswegige Ermittlung zu erfolgen hat.
Leider ist der § 26 FamFG nicht als Kann-Vorschrift ausgestaltet worden.
In die Ermittlung würde ich allerdings erst eintreten , wenn ich mind. einen Entwurf des Vertrages hätte.
Ermittlungen ins Blaue hinein , sind der Sache schließlich auch nicht zuträglich.

Wenn die Betreuerin ohne ( vorherige ! ) Rücksprache einen Notartermin vereinbart , muss sie entweder

a.) mind. die Folgen einer Verfahrensverzögerung wegen amtswegiger Ermittlung tragen oder auch
b.) dann im wörst kejs mit einer Verweigerung der Genehmigung rechnen.

Macht es in Bezug auf das Verlangen nach einem Gutachten einen Unterschied, ob der Betroffene erwirbt oder veräußert?

Das Argument "In einem Beitrag oben heißt es, für den Kauf von Grundstücken werde kein Gutachten benötigt, da Grundstücke nun mal so viel kosten, wie sie eben kosten" gilt sowohl für den Fall, dass der Betroffene verkauft -wobei hier wohl in der Regel ein Gutachten verlangt wird- als auch für den Fall, dass der Betroffene kauft -wobei hier wohl in der Regel ein Gutachten nicht verlangt wird-.

Ich neige eigentlich dazu, in jedem Fall ein Gutachten zu verlangen.

Ich leite das Genehmigungsverfahren ein, wenn mir

a) entweder ein Entwurf eines Notars vorliegt oder
b) bereits ein bereits beurkundeter Notarvertrag vorgelegt wird.

Klar könnte ich bereits früher mit der Sachverhaltsprüfung beginnen (sobald ich Kenntnis vom ernstlichen Vorhaben des Betreuers habe), aber die Gutachteneinholung ist mit Kosten verbunden, die ggf. der Betroffene zu tragen hätte bzw. für den Fall, dass nichts aus dem Vertragsschluss wird, ggf. dem Betreuer aufzubürden wären.

Die Gefahr, dass ich eine Genehmigung verweigere bzw. verweigern muss besteht immer, z.B. dann, wenn Kaufpreis und Schätzwert "meilenweit" auseinander liegen.

Das nenn ich auf jeden Fall schon mal eine unschädliche Neigung.

Ein förmliches sauteures Gutachten - zumal bei unbebauten Grundstücken wie hier - muss es bei mir regelmäßig auch nicht sein.
Die "Marktwerteinschätzung" - nenn ich das jetzt mal - sollte halt nicht gerade aus der Interessenssphäre des Vertragspartners des Betreuten stammen.;)

Zitat von agot

Kann ich von Amts wegen also beispielsweise das Grundbuch einsehen und - falls es ein unbebautes Grundstück ist - einen Auszug aus der Bodenrichtwertkarte erfordern?

Es ging mir mehr um den Nachweis des berechtigten Interesses gegenüber dem Grundbuchamt, denn noch ist ja die Betroffene nicht Eigentümerin.
Aber wenn mir der Vertragsentwurf vorliegt, kann ich das ja nötigenfalls damit begründen. Mir ist von dem Telefonat irgendwie in Erinnerung geblieben, dass es wohl unbebautes Land ist, das weiß ich aber nicht mehr. Muss den Auszug aus der Bodenrichtwertkarte dann die Betroffene zahlen, weil sie erwerben will oder ist das Betreuungsgericht, wenn es im Wege der Amtsermittlung einen Auszug haben will, kostenbefreit?

Ich weiß aber jetzt, zu was ich die Betreuerin zunächst mal auffordern werde, und dann schaue ich mal, was sie mir einreicht.

Vielen Dank!!

Ohne jetzt nachgekramt zu haben, sind Auskünfte von Gericht bei anderen Behörden/Gerichten in der Regel kostenfrei.
Ansonsten wären Auslagen zu ersetzen und diese vom Betreuer über die Gerichtskostenrechnung wieder zu holen.

Und berechtigtes Interesse hamm wer immer !

Muss das Betreuungsgericht überhaupt ein berechtigtes Interesse darlegen?
Ich glaube nein.