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Thema: Abtretung Vormerkung und gleichzeitig neue Vormerkung - Doppelsicherung?

  1. #1
    Kerstin2
    Gast

    Abtretung Vormerkung und gleichzeitig neue Vormerkung - Doppelsicherung?

    Hallo,
    mein Eigentümer A hat im Jahre 2009 sein Grundstück an B verkauft. Es wurde eine Eigentumsübertragungsvormerkung eingetragen.
    Nun erscheinen A, B und ein neuer Käufer C und schließen folgenden neuen Kaufvertrag ab: B verkauft an C. Lediglich bei der Bewilligung der Vormerkung und bei der Auflassung wirkt A mit (A und B bewilligen die Eintragung einer Vormerkung für C; A, B, und C erklären die Einigung).
    Gleichzeitig tritt B seine Ansprüche aus der Vormerkung an C ab und bewilligt entsprechende Grundbucheintragung.

    Ich soll nun beides eintragen: die Eintragung der Abtretung und die Eintragung einer neuen Vormerkung.

    1. Kann ich beides eintragen? Oder stellt dies eine unzulässige Doppelsicherung derselben Ansprüche dar?
    2. Genügt die Erklärung der Auflassung (ohne weitere schuldrechtliche Vereinbarungen) zur Begründung eines Anspruchs des A an C?

    Vielen Dank für eure Meinungen.

  2. #2
    Club 8.000
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    Zitat Zitat von Kerstin2 Beitrag anzeigen
    neuen Kaufvertrag ab: B verkauft an C
    Das Problem wird das Identitätsgebot sein. Schuldner des Anspruch hat der Eigentümer zu sein. Dazu hätte er wenigstens Beitreten müssen (vgl. "Voreintragung ..."). Nur die Vormerkung zu bewilligen wird nicht reichen.

  3. #3
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    Sehe ich auch so, Abtretung geht, neue AV nicht.

  4. #4
    Kerstin2
    Gast
    Der Notar möchte aber gern beides eintragen lassen. Gesetzt den Fall, der Eigentümer würde dem neuen Kaufvertrag beitreten:
    Können dann zwei Eigentumsübertragungsvormerkungen (die abgetretene und die neue) im Grundbuch für ein und dieselbe Person (und ein und denselben Anspruch) eingetragen sein?

  5. #5
    Stammgast
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    Es wären dann zwei Ansprüche: C gegen B (Abtretung der Vormerkung) C gegen A (Eintragung der Av für C). Sollte gehen.

  6. #6
    Kerstin2
    Gast
    Ich glaube, ich stehe auf dem Schlauch: habe ich nach erfolgter Abtretung dann nicht zweimal denselben Anspruch C gegen A? Der Anspruch des B geht doch auf C über, oder?

  7. #7
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    Jein!

    Ich denke, die Ansprüche sind zwar auf das selbe Ziel gerichtet, unterscheiden sich aber in ihrer Herkunft und Entstehung. Der abgetretene Anspruch entstand mit Abschluss des Kaufvertrages A - B und ging auf C durch Abtretung über.
    Der 2. Anspruch entsteht durch den Vertrag B - C und den (noch erforderlichen) Beitritt des A.

    Ich halte es daher ebenfalls für möglich, nach Beitritt des A die neue Vormerkung - neben der Abtretung der alten Vormerkung - einzutragen.
    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  8. #8
    Kerstin2
    Gast
    Jetzt ist der Knoten geplatzt! Dankeschön!

    Der Notar trägt vor, dass dadurch, dass A, B und C die Auflassung erklären, schuldrechtliche Ansprüche des C gegen den A entstehen, die durch Vormerkung sicherbar seien. Es bedürfe daher keines Beitritts des Eigentümers.

    Wie seht ihr das?

  9. #9
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    Zitat Zitat von Kerstin2 Beitrag anzeigen
    Der Notar trägt vor, dass dadurch, dass A, B und C die Auflassung erklären, schuldrechtliche Ansprüche des C gegen den A entstehen, die durch Vormerkung sicherbar seien. Es bedürfe daher keines Beitritts des Eigentümers.
    Die Argumentation kann ich so jetzt nicht nachvollziehen.

    Die Auflassung ist doch die Erfüllung schuldrechtlicher Verpflichtungen. Welche schuldrechtlichen Ansprüchen sollen denn dadurch neu entstehen? Das sollte der Notar mal näher erläutern, denke ich.
    Ulf

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  10. #10
    Kerstin2
    Gast
    Das sehe ich ja auch so. Also werde ich ihn mal um Erläuterung bitten.

    Danke!

  11. #11
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    Würde ich jedenfalls tun!

    Zumal ja nicht irgendwelche schuldrechtlichen Ansprüche für die Eintragung einer Vormerkung genügen sondern nach § 883 BGB bekanntlich ein Anspruch auf Einräumung oder Aufhebung bzw. ein Anspruch auf Inhalts- oder Rangänderung eines dinglichen Rechts gerichtet sein muss. Hier käme da ja nur ein Anspruch auf Eigentumserwerb in Betracht aber wie ein solcher durch Erklärung der Auflassung - also durch Vornahme des dinglichen Verfügungsgeschäfts - entstehen könnte, ist mir bislang unklar.
    Ulf

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  12. #12
    H1
    Gast
    Ich schließe mich hier mal mit folgender Frage an:

    Zur Historie:

    A und B haben eine Grundstückskaufvertrag geschlossen. Für B wurde eine Vormerkung eingetragen.

    Einige Zeit später hat B mit C und D einen Grundstückskaufvertrag über das von A gekaufte Grundstück geschlossen. Die bereits für B eingetragene Vormerkung wurde an C und D abgetreten. Die Abtretung wurde ins Grundbuch eingetragen. Wortlaut der Abtretung in der Urkunde ist folgender: "B tritt vorsorglich die Rechte aus der zu seinen Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung an C und D ab, welche die Abtretung annehmen".

    Jetzt hab ich den Antrag auf Eigentumsumschreibung von A auf B und nachfolgend den Antrag auf Eigentumsumschreibung von B auf C und D.

    Kann ich die EU auf B überhaupt noch vornehmen? Mich irritiert die Abtretung ein bisschen.

    Danke für eure Hilfe.

  13. #13
    Club 17.000
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    Ist das der einzige Inhalt der Abtretungsvereinbarung?

  14. #14
    Club 8.000
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    War denn die Auflassung A an B schon zusammen mit dem Kaufvertrag erklärt? Wenn ja, ist deren Vollzug immer noch möglich. Die Auflassung erfolgt jetzt zwar rechtsgrundlos, weil keine Verpflichtung mehr dazu besteht, aber vom Grundbuchamt wird nach § 20 GBO nur der dingliche Vertrag geprüft. Schlecht wäre es, wenn zusammen mit dem schuldrechtlichen Anspruch auch die Auflassung (= das Anwartschaftsrecht) abgetreten worden wäre. Davon wird man aber nicht ausgehen können, weil es dazu eines "mit ausreichender Bestimmtheit darauf gerichteten Willen" bedarf (vgl. Staudinger/Pfeifer § 925 Rn 129; OLG Jena Rpfleger 2002, 431, dort zur Abtretung "sämtlicher Ansprüche aus dem Grundstückskaufvertrag"). Aber auch wenn die Auflassungen erst nachträglich erklärt wurden, geht es, weil wir, wie gesagt, den Kaufanspruch nicht prüfen.

  15. #15
    Club 17.000
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    Nach dem bislang mitgeteilten Inhalt der Abtretungsvereinbarung sehe ich schon keine Abtretung des schuldrechtlichen Eigentumsverschaffungsanspruchs.

  16. #16
    Club 8.000
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    Was genau abgetreten wurde, sollte ja noch rauszukriegen sein.

  17. #17
    H1
    Gast
    Die Auflassung zwischen A und B war bereits zum Zeitpunkt der Eintragung der Auflassungsvormerkung erklärt. Jetzt liegt mir eine Identitätserklärung vor, da damals Teilflächen verkauft wurden.

    Hinsichtlich der Abtretung eines Anwartschaftsrechtes steht in der Urkunde nichts weiter. Nur der Passus, den ich zitiert habe nebst Bewilligung der Abtretung sowie Bewilligung einer Av (war aber nicht beantragt).

  18. #18
    Club 17.000
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    Wenn das wirklich alles ist, hätte die Abtretung bei der Vormerkung nicht eingetragen werden dürfen, zum einen, weil die Vormerkung nicht isoliert abtretbar ist, sie mangels Abtretung des schuldrechtlichen Eigentumsverschaffungsanspruchs auch nicht aus Akzessorietätsgründen auf den Zweiterwerber übergegangen sein kann und die Abtretung eines (etwaigen) Anwartschaftsrechts bei der Vormerkung nach zutreffender Ansicht ohnehin nicht eingetragen werden kann.

    Dann ist zwar Einiges falsch gelaufen, aber Dein Problem gelöst: Du kannst zunächst den Ersterwerber und sodann den Zweiterwerber eintragen, wenn beide Auflassungen (A/B, B/C+D) in Ordnung sind.

    Noch eine Anmerkung zum AWR: Es ist gar nicht gesagt, dass im Zeitpunkt der Abtretung bereits ein solches entstanden war, weil durchaus zu bezweifeln steht, ob der Ersterwerber in diesem Zeitpunkt bereits eine Ausfertigung der Auflassungsurkunde innehatte. Vor Kaufpreiszahlung erhält der Erwerber üblicherweise nur eine auszugsweise Ausfertigung (ohne Auflassung und - was noch hinzu kommt - auch ohne Bewilligung der Eintragung der Auflassung). Ob eine Vormerkung, die nur der Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs dient, überhaupt zum Entstehen eines AWR führt - wie dies die hM annimmt - ist ohnehin zweifelhaft, spielt aber im genannten Kontext keine Rolle.

  19. #19
    H1
    Gast
    Okay.
    Das was du zur Abtretung der Vormerkung sagst, ist verständlich.. allerdings überlege ich, ob man aus dem von mir zitierten Passus nicht die Abtretung des schuldrechtlichen Anspruchs auf Eigentumsverschaffung sehen kann.. " der Verkäufer tritt die Rechte (= Eigentumsverschaffungsanspruch) aus der zu seinen Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung an den Käufer ab.
    Ist zwar sehr knapp formuliert, aber wenn man es weit auslegt, sollte das doch drin sein..?!

    Hinsichtlich der Löschungsbewilligung für die AV stellt sich jetzt eine weitere Frage:
    Die AV wurde ja nun grundbuchlich abgetreten. Wenn die Abtretung aber gar nicht wirksam ist, dann ist doch eigentlich B weiterhin Berechtigter der Vormerkung und kann daher die Löschung der Vormerkung bewilligen?
    Oder können das jetzt nur noch C und D?

  20. #20
    Club 8.000
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    Die "Abtretung der Rechte aus der Vormerkung" hätte ich jetzt auch nicht beanstandet. Aber auch wenn die Ansprüche nicht wirksam abgetreten worden wären, enthält die Kaufvertragsurkunde doch sicher auch die Löschungsbewilligung des B und es fehlt nur der Antrag nach § 15 GBO.

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