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Thema: Zwangsversteigerung möglich oder nicht - und wenn ja wie?

  1. #1
    klaro
    Gast

    Zwangsversteigerung möglich oder nicht - und wenn ja wie?

    Käufer A erwirbt im Jahr 1997 eine ETW von der B GmbH & Co. KG als Verkäuferin. Auflassungsvormerkung wird eingetragen. Kaufpreis wird finanziert, eine Grundschuld wird eingetragen. A behält vom Kaufpreis € 10.000,00 ein wegen Mängeln. Darüber entsteht Streit, jedoch nur außergerichtlich. Dann wird es ruhig. Der Notar bleibt untätig weil er das Eigentum erst umschreiben lassen soll wenn der Kaufpreis bezahlt ist, wozu es wegen des streitigen Restbetrages nicht kam. Zwischenzeitlich sind auch die zur Antragstellung bevollmächtigten Notarangestellten nicht mehr greifbar.

    A hat viel zu tun und kümmert sich nicht mehr um die Sache. 16 Jahre später stellt er fest, dass die GmbH & Co. KG und ihre pers. haftende Gesellschafterin im Handelsregister gelöscht sind. Der damalige Alleingesellschafter scheint auf und davon zu sein. Genaues weiß man nicht. Am Grundbuch hat sich nichts geändert. Nach wie vor ist die GmbH & Co. KG als Eigentümerin eingetragen und die Auflassungsvormerkung für A.

    A bezahlt nun das der Grundschuld zugrunde liegende Darlehen und lässt sich die Grundschuld abtreten und beantragt die Zwangsversteigerung. Der Rechtspfleger lehnt das ab, weil a) die Abtretung nicht im Grundbuch eingetragen ist und b) für die GmbH & Co. KG ein Vertreter bestellt werden müsse. Darauf nimmt A den ZV-Antrag zurück und denkt an eine Nachtragsliquidation, ist aber im Zweifel ob das sinnvoll ist, u.a. weil die Verhältnisse der noch eingetragenen Eigentümerin völlig unbekannt sind. Er fürchtet daher, dass die Nachtragsliquidation zur unendlichen Geschichte werden könnte und würde die ZV bevorzugen.

    Kann man unter diesen Umständen zur ZV der Wohnung kommen und wenn ja wie? Bin einigermaßen ratlos.

  2. #2
    Club 3.000 Avatar von Patweazle
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    Eine Nachtragsliquidation ist erforderlich, damit überhaupt eine wirksame Zustellung an einen Vertreter der GmbH & Co. KG erfolgen kann.

    Ich habe derzeit einen ähnlichen Fall, in dem durch das Registergericht ein Nachtragsliquidator bestellt wurde, dessen Aufgabe einzig die Abwicklung der Geschäfte betreffend das Grundstück XY, insbesondere die Vertretung der GmbH & Co. KG in einem etwaigen Zwangsversteigerungsverfahren, ist.

    Der richtige Weg wäre hier also wohl:
    1.) Nachtragsliquidation
    2.) Zwangsversteigerung (Beschlusszustellung an Nachtragsliquidator)


    Als weiteres Problem dürfte allerdings die offenbar nicht wirksam erfolgte Abtretung der Grundschuld sein. Briefrecht? Buchrecht? Abtretung in der richtigen Form erklärt (und ggf. Brief übergeben)?
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    Wir Zauberer wissen über sowas Bescheid!

  3. #3
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    Einen Vertreter für die Gesellschaft brauchst du, um die Nachtragsliquidiation kommst du nicht drum rum.
    Ich vermute mal das die Grundschuld ein Buchrecht ist wenn der Rpfl bemängelt das sie nicht eingetragen ist, dann eben die Abtretung eintragen lassen.
    Aber warum wird nicht der Auflassungsanspruch gerichtlich verfolgt? Kann man das mit den 10.000 € im Prozess nicht klären so dass es zum einen billiger wird und zum anderen weniger aufwändig als mit der ZVG? ich meine man muss ja auch dran denken das zur Zeit Grundstücke weg gehen. Nicht das zum Schluss die Wohnung ganz ganz weg ist.
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  4. #4
    klaro
    Gast

    Hm...

    Danke für die Antwort. Bei der Grundschuld handelt es sich um ein formvollendet abgetretenes Buchrecht.

    Nachtragsliquidation leuchtet ein. Freilich stellen sich da spannende Verjährungsfragen. Außerdem frage ich mich, was der Nachtragsliquidator mit dem Geld macht, das er wohl fordern wird. Hinterlegen? Für wen? Und wenn man schon eine Nachtragsliquidation hat, wozu dann noch die ZV? Dann könnte der Nachtragsliquidator doch einfach die Eigentumsumschreibung bewilligen und beantragen, gegen ordentlich viel Geld natürlich, was auch nicht so ganz im Sinne des A ist. Schließlich hat er die Mängel an der ETW.


  5. #5
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    Liquidatoren sind wohl keine im HR eingetragen (vgl. BGH NJW 1979, 1987; dort allerdings nur der Leitsatz).

  6. #6
    Club 5.000 Avatar von 15.Meridian
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    Zitat Zitat von klaro Beitrag anzeigen
    Danke für die Antwort. Bei der Grundschuld handelt es sich um ein formvollendet abgetretenes Buchrecht.
    Sicher?
    Zitat Zitat von klaro Beitrag anzeigen
    A bezahlt nun das der Grundschuld zugrunde liegende Darlehen und lässt sich die Grundschuld abtreten und beantragt die Zwangsversteigerung. Der Rechtspfleger lehnt das ab, weil a) die Abtretung nicht im Grundbuch eingetragen ist
    Als Notar sollte Dir eigentlich bekannt sein, wie man eine Buchgrundschuld "formvollendet" abtritt.
    § 1192 Abs. 1 BGB i.V.m. §§ 1154 Abs. 3 BGB wird diese Frage beantworten.
    "Fakten sind diese hartnäckigen Dinger, die nicht verschwinden, wenn man aufhört, an sie zu glauben!"

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  7. #7
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    Blöd gelaufen, aber mal ehrlich wer lässt denn sowas 16 Jahre lang schleifen, das kostet jetzt extra.
    Um die 10.000 € zu retten habe ich eben gedacht man verklagt den Liquidator auf Auflassung und regelt die Mängel dort gleich mit. Die Voraussetzungen der ZV schaffen und die ZV kostet ja auch, fragt sich was billiger ist. Wahrscheinlich kommts auf dasselbe raus, egal was du tust.
    Oder du lässt dich selber als Nachtragsliquidator bestellen und nimmst die 10.000 dann als Vergütung. Da bleibst wenigstens in der Familie.
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  8. #8
    klaro
    Gast

    Danke für die Antwort

    Ich seh' schon, dass an der Nachtragsliquidation wohl kein Weg vorbeiführt.

    Klage auf Eigentumsumschreibung ist ein hübscher Gedanke, obwohl der Prozess teuer werden könnte, da der Streitwert wohl gleich der Höhe des Kaufpreises ist. Und gegen wen soll man prozessieren, da die Eigentümergesellschaft und ihre Komplementärin im Handelsregister gelöscht sind? Außerdem stellen sich spannende Verjährungsfragen, da sowohl der Restkaufpreisanspruch als auch der Anspruch auf Eigentumsumschreibung verjährt sein dürften. Eine saubere Zwangsversteigerung wäre mir irgendwie lieber. Im Prozess kann viel passieren.
    Fragen über Fragen

  9. #9
    klaro
    Gast

    Danke

    ...für den Hinweis auf die Entscheidung

  10. #10
    klaro
    Gast

    Danke für die Blumen

    Zitat Zitat von 15.Meridian Beitrag anzeigen
    Als Notar sollte Dir eigentlich bekannt sein, wie man eine Buchgrundschuld "formvollendet" abtritt.
    § 1192 Abs. 1 BGB i.V.m. §§ 1154 Abs. 3 BGB wird diese Frage beantworten.
    ...aber ich habe eine lupenreine Abtretungserklärung der Gläubigerin einschließlich Bewilligung der Eintragung der Abtretung im Grundbuch. Und abgesehen davon und auf die Gefahr hin, dass es schon bekannt ist: Notare, zumal Anwaltsnotare, wissen auch nicht alles, genauer gesagt, manchmal sogar erstaunlich wenig. Für mich ist das der erste Fall dieser Art. Da dachte ich einfach: Erfahrene RechtspflegerInnen, die wissen doch einfach alles. Da fragst du halt mal ganz lieb...

  11. #11
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    Ich bin auch davon ausgegangen dass du das mit der Abtretung noch irgendwie hinkriegts, aber vor dem Hintergrund das die ZV eigentlich ja auch keine ganz saubere Lösung ist, da so wirklich ja wohl kein Anspruch aus der Grundschuld besteht (das ist doch sicher die Finanzierungsgrundschuld die dein Mandant zwischenzeitlich abgezahlt hat, oder?) ist vielleicht wirklich die beste und einfachste Lösung du gibst dem Nachtragsliquidator das Geld, der hinterlegt und erklärt die Auflassung.
    Denn was dem während der ZV alles einfällt weisst du auch nicht und dann landest du doch noch vor dem Prozessgericht.
    Verklickere es deinem Mandanten als Lehrgeld oder vielleichtt findet ihr einen vernünftigen Liquidator mit dem man sich auf was einigen kann.
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  12. #12
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    Wobei ich an einen "Nachtrags-"Liquidator immer noch nicht glaube.

  13. #13
    klaro
    Gast

    Ja, das stimmt

    Zitat Zitat von 45 Beitrag anzeigen
    Wobei ich an einen "Nachtrags-"Liquidator immer noch nicht glaube.
    ...denn es hat ja gar keine Liquidation stattgefunden. Sowohl die KG als auch die GmbH wurden im HReg von Amts wegen gelöscht. Fakt aber ist: Die KG ist als Eigentümerin des Wohnungseigentums im GB eingetragen - und sie hat einen (verjährten) Anspruch auf Zahlung von € 10.000,00.

  14. #14
    klaro
    Gast

    Äh? Wie meinst Du das?

    Zitat Zitat von claudia Beitrag anzeigen
    ...aber vor dem Hintergrund das die ZV eigentlich ja auch keine ganz saubere Lösung ist, da so wirklich ja wohl kein Anspruch aus der Grundschuld besteht (das ist doch sicher die Finanzierungsgrundschuld die dein Mandant zwischenzeitlich abgezahlt hat, oder?)
    Ja, ja, genauso ist es. Wieso ist es "nicht ganz sauber," wenn der Mandant jetzt aus der abgetretenen Grundschuld die Zwangsversteigerung betreibt? Anmerkung: Er hat sich die GS nicht an sich selbst abtreten lassen, sondern an eine von ihm beherrschte GmbH. Kann die jetzt nicht einfach die ZV beantragen, nachdem sie als neue Gläubigerin eingetragen worden sein wird? Denn den Antrag auf Eintragung der Abtretung der GS kann die neue Gläubigerin ja wohl selbst stellen, oder? Das würde das Problem auf die Frage reduzieren, wer im Zwangsversteigerungsverfahren die im Handelsregister gelöschte Eigentümerin vertritt.

  15. #15
    Club 1.000 Avatar von lupo
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    warum hält A nicht einfach die Füsse still und erwirbt später im Aufgebotsverfahren?
    Es hilft nichts, das Recht auf seiner Seite zu haben. Man muss auch mit der Justiz rechnen.
    Dieter Hildebrandt

  16. #16
    Club 2.000 Avatar von tom
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    Zitat Zitat von lupo Beitrag anzeigen
    warum hält A nicht einfach die Füsse still und erwirbt später im Aufgebotsverfahren?
    Vielleicht weil er weiterverkaufen will? Habe gerade so einen Fall auf dem Tisch, wo im Jahre 1984 (!) Kaufpreis und GrESt bezahlt wurden, aber der Umschreibungsantrag nicht gestellt wurde. Nebenakte (in der die UB sein müßte) ist wohl seit Jahren aufgelöst und vernichtet, niemandem ist aufgfallen, dass kein Umschreibungsantrag gestellt wurde... aber die Beteiligten hatten glücklicherweise noch alle Belege aufbewahrt (hat man auch nicht immer). Das FA stellt eine neue UB aus, und gut ist.

  17. #17
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    Es besteht doch nicht wirklich ein Zahlungsanspruch gegen die Eigentümerin von Seiten deines Mandanten. Durch die Unterwerfung der dinglichen Vollsteckung sollte doch damals nur gewährleistet werden , dass die Bank ins Grundstück vollstrecken kann wenn dein Mandant nicht zahlt und noch nicht Eigentümer ist.
    Da ja nun abgezahlt ist gibts doch nichts mehr was abgesichert werden muss. Weiss ich jetzt auch nicht ob man als im Grundbuch eingetragener Eigentümer gegen die Zwansgvollstreckung prozessrechtlich vorgehen könnte da ja kein schuldrechtlicher Anspruch mehr der Grundschuld zu Grunde liegt und damals bei der Finanzierunsgabrede sicher so was auch nicht vereinbart wurde. Ich wollte nur zu Bedenken geben das man das in seine Überlegungen miteinbezieht, denn du weiss ja auf hoher See und vor einem deutschen Gericht..
    Alles Gute im Leben ist entweder illegal, unmoralisch oder macht dick. (Murphys Gesetz)

  18. #18
    klaro
    Gast

    Das ist wohl so...

    Zitat Zitat von claudia Beitrag anzeigen
    Es besteht doch nicht wirklich ein Zahlungsanspruch gegen die Eigentümerin von Seiten deines Mandanten. Durch die Unterwerfung der dinglichen Vollsteckung sollte doch damals nur gewährleistet werden , dass die Bank ins Grundstück vollstrecken kann wenn dein Mandant nicht zahlt und noch nicht Eigentümer ist.
    Da ja nun abgezahlt ist gibts doch nichts mehr was abgesichert werden muss. Weiss ich jetzt auch nicht ob man als im Grundbuch eingetragener Eigentümer gegen die Zwansgvollstreckung prozessrechtlich vorgehen könnte da ja kein schuldrechtlicher Anspruch mehr der Grundschuld zu Grunde liegt und damals bei der Finanzierunsgabrede sicher so was auch nicht vereinbart wurde. Ich wollte nur zu Bedenken geben das man das in seine Überlegungen miteinbezieht, denn du weiss ja auf hoher See und vor einem deutschen Gericht..
    ...weshalb du mich auf den - hoffentlich - richtigen Weg gebracht hast: s. oben deinen Beitrag #3): Klage auf Auflassung, Bewilligung und Beantragung der Eigentumsumschreibung gegen die durch einen Prozesspfleger zu vertretende Eigentümerin. Mal sehen ob's gelingt. Werde zu gegebener Zeit mitteilen, ob's geklappt hat. Prozessdauer mit allem drum und dran mindestens 1 Jahr, denke ich mal.

  19. #19
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    Zitat Zitat von klaro Beitrag anzeigen
    A bezahlt nun das der Grundschuld zugrunde liegende Darlehen und lässt sich die Grundschuld abtreten und beantragt die Zwangsversteigerung. Der Rechtspfleger lehnt das ab, weil a) die Abtretung nicht im Grundbuch eingetragen ist und b) für die GmbH & Co. KG ein Vertreter bestellt werden müsse. Darauf nimmt A den ZV-Antrag zurück und denkt an eine Nachtragsliquidation, ist aber im Zweifel ob das sinnvoll ist, u.a. weil die Verhältnisse der noch eingetragenen Eigentümerin völlig unbekannt sind. Er fürchtet daher, dass die Nachtragsliquidation zur unendlichen Geschichte werden könnte und würde die ZV bevorzugen.

    Kann man unter diesen Umständen zur ZV der Wohnung kommen und wenn ja wie? Bin einigermaßen ratlos.
    1. Abtretung im GB eintragen lassen.
    2. Keine Hausgelder mehr bezahlen und abwarten, bis die Hausverwaltung die ZV betreibt (aus Rangklasse 2). Ergebnis: ein sauberes Grundbuch und eine Zuteilung auf Deine Grundschuld.
    „Je weniger die Leute wissen,
    wie Würste und Gesetze gemacht werden,
    desto besser schlafen sie!“

  20. #20
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    Eine Nachtragsliquidation bei einer KG scheidet regelmäßig aus, hüstel und klugscheiß.
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    Aus traurigen gegebenem Anlass ergänzt: "Killed by Death" (ebenfalls (c) by Lemmy)

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