Kosten der Zwangsverwaltung notwendig ??

Hallo Silvia,

zunächst einmal ist das geringste Gebot nicht selbständig anfechtbar. Das ergibt sich aus § 95 ZVG. Sollte der Gläubiger Einwendungen gegen das gG haben, kann er diese nur im Wege der Zuschlagsbeschwerde geltend machen.

Eine BGH-Entscheidung über die Auslagen in der Zwangsverwaltung ist mir nicht bekannt. Unter dem von Dir genannten Datum ist sie auf der BGH Homepage nichts zu finden. Kann sein, daß mir die Entscheidung momentan nicht mehr haften geblieben ist. Es gibt aber auch eine ganze Reihe von Obergerichtsentscheidungen, die sich mit dem Thema befassen. Viele davon sind im Rechtspfleger veröffentlicht. Kann leider jetzt nicht gucken, da noch im Urlaub. Alle Entscheidungen haben jedoch den Tenor, daß nur die Aufwendungen der Zwangsverwaltung, die zur Erhaltung oder Verbesserung des Grundstücks dienen, in der Rangklasse I zu berücksichtigen sind. Also im Grunde genommen genau entsprechend dem Gesetestext zu § 10 Abs. 1 Ziff. 1 ZVG. Danach können allerdings auch Vorschüsse, die bei einem leerstehenden Objekt geleistet wurden und genau zu diesem Zweck verwendet wurden, berücksichtigt werden.

Um diese Berücksichtigung zu erreichen, muß der Gläubiger entsprechend anmelden, d.h. gegebenenfalls die Wohngeldzahlungen aufschlüsseln in werterhaltende und normale Betriebskosten. Die Gerichte haben in Ihren Entscheidungen eine Reihe von Beispielen dazu angegeben.

Link zur Entscheidung:

https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php?t=573

Zitat von Silvia

Ich werde dann mal ein Auge auf die Vorschüsse halten, die zum nächsten Termin angemeldet werden.

Falls die Vorschüsse lediglich pauschal angemeldet wurden und Du sie nicht mit ins gG aufnimmst, achte bitte darauf, ob die Berücksichtigung in Rangklasse I angemeldet wurde. Wenn das der Fall ist hast Du später in der Verteilung einen Widerspruch von amts wegen zu berücksichtigen.

Ich habe auch schon mit Gläubigern telefoniert und ihnen die Sach- und Rechtslage auseinandergesetzt, um entsprechende Anmeldungen (wie ich sie haben wollte:) ) zu erreichen. Das klappt in der Regel gut.

Zitat von Silvia

Muss ich da eigentlich auch die Ausgaben des Zwangsverwalters mit einbeziehen?

Wenn Du entsprechend § 10 Abs. I Ziff. 1 ZVG verfährst, dann nicht.

Zitat von Silvia

Wenn ich Urlaub hab, sieht das eher so aus:

:wanne:

Das ist schon erledigt, war bereits zwei Wochen verreist.

Zitat von Kai

Link zur Entscheidung:

https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php?t=573

Jetzt weiß ich auch, weshalb ich mit der Entscheidung nichts anfangen konnte. Als sich sie hier (an)gelesen hatte, habe ich sie gleich weggedrückt. Immer wenn ich 788 lese, fallen bei mir die Klappen. Im übrigen hatte ich noch nie einen Kostenfestsetzungsantrag im Zwangsverwaltungsverfahren.

Ich möchte aber noch bemerken, daß ich die Entscheidung für den geschilderten Fall nicht für einschlägig halte, obwohl ich wieder nur die Hälfte (1/4?) davon gelesen habe. Eine Zwangsverwaltung bei paralleler Versteigerung (auch mit verschiedenen Gläubigern) kann sehr wohl sinnvoll sein, auch wenn es nicht um die Durchsetzung des titulierten Anspruchs geht. Wenn nämlich tatsächlich werterhaltene Maßnahmen in der Verwaltung finanziert werden, hat das durchaus Auswirkungen auf das Versteigerungsergebnis, mit der Folge, daß die Auslagen hierfür in das gG aufzunehmen und auch entsprechend bei der Verteilung zu berücksichtigen sind.

Wie Stefan schon ausgeführt hat, können die Vorschüsse im Zwangsverwaltungsverfahren nur berücksichtigt werden, wenn sie der Erhaltung und nötigen Verbesserung des Grundstücks dienen. Was diese Definition angeht, wäre ich eher pingelig und würde die normalerweise im Zwangsverwaltungsverfahren geleisteten Vorschüsse nicht ohne weiteres akzeptieren. Definitiv nicht der Erhaltung und Verbesserung des Objektes dienen die Verwaltervergütung, die Ausgaben für Mietersuche und diejenigen Teile des Wohngeldes die laufende Ausgaben wie z.B. Kabelgebühren, Wasserversorgung, Allgemeinstrom usw. betreffen. Die Ausführungen in Stöber, Rd-Nr. 2 zu § 10 sind recht ausführlich.

Im Übrigen würde ich mir die Frage stellen, ob die entsprechenden Zwangsverwaltungsverfahren überhaupt zulässig sind, denn eine Zwangsverwaltung ist ja prinzipiell darauf gerichtet, Einnahmen zu erzielen und damit die Forderung der Gläubiger zu befriedigen. Wenn die Zwangsverwaltung erkennbar nur das Ziel verfolgt, sich über den Umweg des § 10 Abs. 1 Ziff. 1 einen Vorrang für das Wohngeld zu verschaffen, so ist dies meiner Ansicht nach unzulässig und die Zwangsverwaltung müßte aufgehoben werden. Soweit die Theorie. Dass in der Praxis eine "Sicherungszwangsverwaltung" ohne echte Vermietungsabsicht öfters vorkommt, ist ja bekannt. Wenn die Zwangsverwaltung aber so offensichtlich wie in dem Ausgangsfall geschildert einem anderen Zweck dient, würde ich schonmal länger darüber nachdenken.

Dieser Fall ist auch ein schönes Beispiel dafür, dass die geplant Bevorrechtigung von Wohngeld durchaus sinnvoll ist, vgl. auch https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php?t=234.

Zitat von hiro

Im Übrigen würde ich mir die Frage stellen, ob die entsprechenden Zwangsverwaltungsverfahren überhaupt zulässig sind, denn eine Zwangsverwaltung ist ja prinzipiell darauf gerichtet, Einnahmen zu erzielen und damit die Forderung der Gläubiger zu befriedigen. Wenn die Zwangsverwaltung erkennbar nur das Ziel verfolgt, sich über den Umweg des § 10 Abs. 1 Ziff. 1 einen Vorrang für das Wohngeld zu verschaffen, so ist dies meiner Ansicht nach unzulässig und die Zwangsverwaltung müßte aufgehoben werden..

Das halte ich für zu weit gehend. In erster Linie steht schon die Befriedigung des Gläubigers im Vordergrund. Zweck kann aber auch sein, ein mangelnde Bewirtschaftung durch den Schuldner zu vermeiden oder die Vermeidung, daß das Grundstück dem Verfall preisgegeben wird. Sie dient somit dem Werterhalt der Sicherung des Gläubigers. Auch wird durch die Zwangsverwaltung ein unnötiges Anwachsen der öffentlichen Lasten vermieden.

Zitat von hiro

Dieser Fall ist auch ein schönes Beispiel dafür, dass die geplant Bevorrechtigung von Wohngeld durchaus sinnvoll ist, vgl. auch https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php?t=234.

Kommt aber darauf an, wie das gesetzgeberisch umgesetzt wird!

Hallo,
Gruß nach Bremen. Interessante Variante, den die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubiger auf § 25 ZVG zu verweisen. Kommt hier nie vor, ist mir jedenfalls nicht bekannt. Kann man u.U. machen, ich tendiere aber trotzdem nicht dazu aus den oben angeführten Gründen.
Ich möchte diesbezüglich eine Frage anschließen: Wenn bei mangelnder Vermietungsmöglichkeit bzw. -willen, kein Rechtsschutzbedürfnis für die Anordnung einer Zwangsverwaltung gegeben sein sollte, was machst Du dann mit Anträgen auf Anordnung einer Zwangsverwaltung über Objekte, die vom Schuldner in angemessenem Umfang zu Wohnzwecken genutzt werden?

Zitat von Stefan

<snip>Ich möchte diesbezüglich eine Frage anschließen: Wenn bei mangelnder Vermietungsmöglichkeit bzw. -willen, kein Rechtsschutzbedürfnis für die Anordnung einer Zwangsverwaltung gegeben sein sollte, was machst Du dann mit Anträgen auf Anordnung einer Zwangsverwaltung über Objekte, die vom Schuldner in angemessenem Umfang zu Wohnzwecken genutzt werden?

Berechtigte Frage. Zum Zeitpunkt der Antragstellung weiß man das ja in der Regel nicht und wird erstmal anordnen. In der Praxis bewirkt dann ein entsprechender Bericht des Zwangsverwalters, der in solchen Fällen mit einer Vorschussanforderung verbunden sein dürfte, dass der Gläubiger den Antrag zurücknimmt.
Es kommt immer auf den Einzelfall an und gegebenenfalls muss man dem Gläubiger sowieso Gelegenheit geben, sich zu äußern.
Im Eingangsfall wurde die - meines Erachtens nach zweckwidrige - Motivation des Gläubigers deutlich zum Ausdruck gebracht. Wenn ein Gläubiger mitteilt, er möchte die Zwangsverwaltung zur Sicherung des Objektes und um zu verhindern, dass der Schuldner nachteilige Mietverträge abschließt, wird man nicht aufheben können.

Zitat von hiro

...., dass der Gläubiger den Antrag zurücknimmt.

Ja, ist das so bei Euch? Hier wird fast ausnahmslos fleißig der Vorschuß gezahlt. Aufhebungen mangels Vorschußzahlungen kommen in Hamburg sehr selten vor.

Zitat von Stefan

Ja, ist das so bei Euch? Hier wird fast ausnahmslos fleißig der Vorschuß gezahlt. Aufhebungen mangels Vorschußzahlungen kommen in Hamburg sehr selten vor.

Kommt hin und wieder schon vor. Notfalls hilft auch ein schier herzzerreissender Satz der Zwangsverwalter wie "Ich kann in diesem Falle nur raten, das Verfahren aufzuheben" oder ein ausführlicheres Telefonat mit dem Gläubiger, um diesem die Sinnlosigkeit des Verfahrens zu verdeutlichen.

Zitat von Hermut Ahrens

Wenn eine Vermietungsabsicht nicht besteht, bzw. eine Vermietung nicht gewollt ist, ist für die Anordnung der Zwangsverwaltung kein Rechtsschutzbedürfnis gegeben. Ich habe mit dieser Begründung schon Anträge abgelehnt.

Wie prüft man denn insbesondere wenn keine Zwangsversteigerung läuft, welche Motive den Gläubiger zu seinem Antrag bewegt haben?

Ich gestehe, dass ich mich jetzt erstmalig mit § 25 ZVG beschäftigt habe. Im Vergleich zur Zwangsverwaltung erscheint mir dieser Paragraf auch sehr umständlich, wenn auch vielleicht rechtlich sauberer. Wie läuft § 25 idR praktisch ab? Wird ein Verwalter eingesetzt? Beauftragt gar das Gericht Handwerker?

Zitat von Kai

Wie läuft § 25 idR praktisch ab? Wird ein Verwalter eingesetzt? Beauftragt gar das Gericht Handwerker?

Das Gericht kann alle möglichen Maßnahmen gem. § 25 ZVG beschließen. Einen Handwerker wird es sicher nicht beauftragen. In der Regel wird wohl ein Sequester bestellt. Der Gläubiger hat Vorschuß zu leisten. Der Sequester erhält eine Vergütung.
Ein Kollege hat mir erzählt, daß er das heute zum ersten Mal gemacht hat. Die Gläubigerin hatte Maßnahmen gegen den Schuldner beantragt und gleich geschrieben, daß eine Zwangsverwaltung nicht in betracht käme, da die Zwangsverwaltung nicht auf Befriedigung ihrer Forderung gerichtet wäre. Hört! Hört! Die lesen wohl hier mit. So einen Antrag habe ich bislang noch nicht erlebt. Bisher wurden Anträge nach § 25 ZVG bei mir lediglich im Rahmen einer Zwangsverwaltung gestellt.

Zitat von Stefan

Das Gericht kann alle möglichen Maßnahmen gem. § 25 ZVG beschließen. Einen Handwerker wird es sicher nicht beauftragen. In der Regel wird wohl ein Sequester bestellt. Der Gläubiger hat Vorschuß zu leisten. Der Sequester erhält eine Vergütung.
Ein Kollege hat mir erzählt, daß er das heute zum ersten Mal gemacht hat. Die Gläubigerin hatte Maßnahmen gegen den Schuldner beantragt und gleich geschrieben, daß eine Zwangsverwaltung nicht in betracht käme, da die Zwangsverwaltung nicht auf Befriedigung ihrer Forderung gerichtet wäre. Hört! Hört! Die lesen wohl hier mit. So einen Antrag habe ich bislang noch nicht erlebt. Bisher wurden Anträge nach § 25 ZVG bei mir lediglich im Rahmen einer Zwangsverwaltung gestellt.

Hier kam es bisher einmal vor, dass seitens der Gläubigerin Antrag gem. § 25 gestellt wurde. Meine Kollegin sollte auch einen Sequester einsetzen, der dann die entsprechenden Maßnahmen durchführt. In der Zwangsverwaltung halte ich den § 25 aber für nicht anwendbar, denn da gehört doch eigentlich alles, was über § 25 gemacht werden kann, doch eh zum Aufgabenbereich der Zwangsverwalters, oder? Das Gericht kann doch dem Zwangsverwalter auch so Weisungen erteilen, oder?

Zitat von hiro

In der Zwangsverwaltung halte ich den § 25 aber für nicht anwendbar, denn ...

Das wird m.W. unterschiedlich gesehen. Stöber bejaht die Anwendung in der Zwangsverwaltung auf der einen Seite zaudernd, vgl. Rd.Nr. 1.2 zu § 25 ZVG, auf der anderen Seite, soll immer das geringere Übel angewendet werden, deshalb sollen lt. Stöber anstelle der Räumung nach § 149 II ZVG auch Maßregeln nach § 25 ZVG erfolgen können, vgl. Rd.Nr. 3.6 zu § 149 ZVG.
Wie gesagt, in diesem Rahmen hatte ich bisher Anträge nach § 25 ZVG in der Praxis, die ich allerdings alle zurückgewiesen habe. Ein Kollege hatte einmal stattgegeben, ist allerdings vom LG Hmb. aufgehoben worden, da die Verfehlungen des Schuldners für solche Maßnahmen nicht ausreichend gewesen wären. Grundsätzlich hat das LG aber die Anwendung des § 25 ZVG in der Zwangsverwaltung nicht verneint.

Zitat von Stefan

Das wird m.W. unterschiedlich gesehen. Stöber bejaht die Anwendung in der Zwangsverwaltung auf der einen Seite zaudernd, vgl. Rd.Nr. 1.2 zu § 25 ZVG, auf der anderen Seite, soll immer das geringere Übel angewendet werden, deshalb sollen lt. Stöber anstelle der Räumung nach § 149 II ZVG auch Maßregeln nach § 25 ZVG erfolgen können, vgl. Rd.Nr. 3.6 zu § 149 ZVG.
Wie gesagt, in diesem Rahmen hatte ich bisher Anträge nach § 25 ZVG in der Praxis, die ich allerdings alle zurückgewiesen habe. Ein Kollege hatte einmal stattgegeben, ist allerdings vom LG Hmb. aufgehoben worden, da die Verfehlungen des Schuldners für solche Maßnahmen nicht ausreichend gewesen wären. Grundsätzlich hat das LG aber die Anwendung des § 25 ZVG in der Zwangsverwaltung nicht verneint.

Du hast (wie üblich) recht. Als ich dieses Thema hier https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php?t=772 kurz angelesen habe, bin ich über die oben zitierte Fundstelle gestoßen. Halte ich trotzdem für fragwürdig und hier im Süden kann ich immer noch sagen "was interssiert mich das LG Hamburg?". Notfalls muss ich halt meinen eigenen Kommentar schreiben.

Zitat von hiro

.....und hier im Süden kann ich immer noch sagen "was interssiert mich das LG Hamburg?".

Genau! Mich interessieren die Entscheidungen aus der Karlsruher Gegend ja auch nicht.:strecker
Aber im ernst: ich kann gut nachvollziehen, wenn man den § 25 ZVG in der Zwangsverwaltung nicht für anwendbar hält und entsprechend verfährt. Wie häufig gibt´s halt mehrere Möglichkeiten der Rechtsauslegung. Ich erachte seine Anwendung grundsätzlich für zulässig, lege aber sehr strenge Maßstäbe an.

Zitat von Stefan

Genau! Mich interessieren die Entscheidungen aus der Karlsruher Gegend ja auch nicht.:strecker

Naja, zumindest BGH und BVG sollten dich interessieren ...
Das ist das schöne hier - bequem zu Fuß durch alle Instanzen. Von ganz unten nach ganz oben sogar nur einmal über die Straße