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Thema: Kaufvertragsrückabwicklung

  1. #1
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    Kaufvertragsrückabwicklung

    Hallo,

    ich habe einen Anruf von einer Bank bekommen, die die Zwangsversteigerung in das Grundstück des Schuldners betreibt. So weit so gut.

    Allerdings gibt es ein Urteil des LG Hamburg, in dem das LG feststellt, dass das vom Kläger (Eigentümer) im Jahre 2010 beurkundete Kaufangebot nichtig ist.

    Der Eigentümer=Kläger hatte eine Eigentumswohnun gekauft, der Kaufvertrag kam zustande, der Beklagte (damaliger Eigentümer) nahm das Angebot an.

    Jetzt will die Bank wissen, wie nun weiter verfahren werden kann. Wie kommt der alte Eigentümer wieder in das Grundbuch.
    Der jetzige Eigentümer ist "neben der Spur" aufgrund von Psychosen, Alkohol etc.

    Ich hatte so eine Konstellation in meiner ganzen Grundbuchtätigkeit noch nicht. Wer kann helfen?

  2. #2
    JensW
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    Wir hatten mal einen ähnlichen Fall. Damals hat das Amtsgericht einen Widerspruch eingetragen.
    Wenn das LG sagt, das Angebot ist nicht, kann meines Erachtens auch die Annahme nicht wirksam sein.
    Was sagt eigentlich der Notar, der das Angebot/Annahme beurkundet hat? Weil wenn der Verkäufer geschäftsunfähig wäre, dürfte der Notar ja gar nicht beurkunden...

  3. #3
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    Das Angebot ist ja nur der schuldrechtliche Teil und für den Eigentumserwerb erst mal uninteressant. Die entscheidende Frage ist, ob die damalige Auflassung wirksam war, was sich anhand der SV-Darstellung nicht erkennen lässt.
    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
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  4. #4
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    Bezüglich des damaligen Notars konnte die Bank auch keine Angaben machen.

  5. #5
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    Soll die Bank sich die Sache mit der Auflassung von der Rechtsabteilung erklären lassen.
    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

  6. #6
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    Idee Auflassung

    Entweder ist die Auflassung nichtig, dann Berichtigungsklage nach § 894 BGB
    oder die Auflassung ist in Ordnung, nur der der schuldrechtliche Vertrag ist nichtig, dann Klage auf Rückauflassung nach § 812 BGB.
    Niemand ist unersetzbar. Die Friedhöfe liegen voll von Leuten, die sich für unersetzbar hielten (H.-J. Watzke).

  7. #7
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    Wie so oft, findet sich die Lösung im manchmal unbeachtet bleibenden Abstraktionsprinzip.

  8. #8
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    Auflassung und EU trotz Geschäftsunfähigkeit

    Ich möchte das Thema mal ausgraben und für einen Kollegen posten, der kein Internet am Arbeitsplatz hat (ja so etwas gibt es ).

    Person A überträgt an Person B (Familienmitglied) ein Grundstück und die Eigentumsumschreibung wird eingetragen. Etwas später stellt ein Gutachter fest, dass A geschäftsunfähig ist und auch schon bei Vertragsabschluss war. Im Vertrag selbst hat der damalige Notar keine Feststellungen hinsichtlich evtl. Anhaltspunkte für die Geschäftsunfähigkeit vermerkt.

    Also Verpflichtungs- und Erfüllungsgeschäft unwirksam. Vorgelegt wird nun ein rechtskräftiges Urteil mit dem Tenor: B ist verpflichtet der Grundbuchumschreibung auf A zuzustimmen.
    (Von der unwirksamen Auflassung aufgrund des Gutachtens keine Rede.)

    Nunmehr wird vom RA des A beantragt, das Grundbuch auf A wieder umzuschreiben. Sorry für die übersichtliche Falldarstellung aber vielleicht hat ja wer eine Meinung dazu. Danke!
    Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein.

  9. #9
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    Versäumnisurteil? Sonst müßte sich doch wenigstens aus den Gründen ergeben, dass die Zustimmung wegen der Erfüllung des Anspruchs aus § 894 BGB erfolgt. Die Zustimmung ist im wirklichen Leben dann natürlich eine (Berichtigungs-)Bewilligung. Der Geschäftsunfähige, bzw. sein Betreuer, müssen nach § 22 Abs. 2 GBO ebenfalls noch zustimmen (vgl. Beschluss des OLG MÜnchen vom 13.02.2015; 34 Wx 484/14).

  10. #10
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    Wer hat den Geschäftsunfähigen im Prozess (gesetzlich) vertreten?

  11. #11
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    Danke schon mal euch beiden.

    Es war ein Anerkenntnisurteil und es gibt daher keine Gründe aus denen sich ergibt, dass A geschäftsunfähig war/ist. Der Geschäftsunfähige wurde durch die Betreuerin vertreten, diese wieder rum hat einen RA beauftragt.
    Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein.

  12. #12
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    Zitat Zitat von Atlantik Beitrag anzeigen
    Es war ein Anerkenntnisurteil und es gibt daher keine Gründe aus denen sich ergibt, dass A geschäftsunfähig war/ist.
    Ganz schlecht. Die Berichtigungsbewilligung muß darstellen, warum mit der beantragten Eintragung das Grundbuch richtig gemacht würde. Gilt auch für das die Bewilligung ersetzende Urteil (vgl. z.B. Beschluss des OLG München vom 20.02.2012 - 34 Wx 6/12). Ein Unrichtigkeitsnachweis wird hier nicht zu führen sein und die Bewilligung ist nicht vollständig.

  13. #13
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    Also ein "fähiger" Klägeranwalt (bevollmächtigt vom Betreuer, von dem man bislang noch nicht wusste, dass es ihn gibt) und ein Gericht, das ohne gebotenen rechtlichen Hinweis ein unbrauchbares Urteil schafft.

    Nach meiner Ansicht bedarf es auch nicht zwingend eines Urteils. Wenn die Bewilligung der Grundbuchberichtigung mit schlüssiger Darlegung des Unrichtigkeit des Grundbuchs und des durch die Berichtigung angestrebten Richtigwerdens des Grundbuchs erfolgt und das Gutachten im Hinblick auf die im maßgeblichen Zeitpunkt bereits bestehende Geschäftsunfähigkeit klar und eindeutig ist, sehe ich nicht, weshalb hier ein "normales" Berichtigungsverfahren nicht zum Ziel führen soll.

  14. #14
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    Ich danke euch noch mal und gebe es mal so weiter. Sorry Cromwell, ich habe die Unterlagen nicht vorliegen und konnte daher nicht alles adhoc schreiben, ist ein Kollege aus einem anderen Bundesland und nicht der von nebenan.

    Das Gutachten hat bestimmt nicht die Form des § 29 GBO. Also wird es da auch schwierig.
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  15. #15
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    Zitat Zitat von Cromwell Beitrag anzeigen
    ... "normales" Berichtigungsverfahren ...
    Wenn der Buchberechtigte freiwillig zur Abgabe einer Berichtigungsbewilligung bereit ist, wäre das natürlich der Königsweg. Die Anforderungen an ein Gutachten sind zumindest heikel (vgl. Beschluss des OLG München vom 07.11.2011, 34 Wx 400/11; Vorlage eines Gutachtens, das auf den Zeitpunkt der Auflassung abstellt: "Das Gutachten des Gesundheitsamts mag einen Verdacht wecken; zur Nachweisführung ist es indessen nicht ausreichend").

  16. #16
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    Da bereits ein - wenn auch untaugliches - gegen den Erwerber ergangen ist, sollte er nunmehr zur Abgabe der Berichtigungsbewilligung bereit sein.

    Die Bemerkung, dass das Gutachten nicht der Form des § 29 GBO entspricht, führt übrigens in die Irre. Denn dass eine Urkunde der besagten Form entspricht - etwa durch eine Beglaubigung der Unterschrift des Gutachters - besagt nichts darüber, ob die Feststellungen zutreffen, die in der Gutachter getroffen hat. Ansonsten könnte man jede böoße Behauptung durch die Einhaltung der Form zu einem geeigneten Nachweis erheben.

  17. #17
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    Zitat Zitat von Cromwell Beitrag anzeigen
    ... sollte er nunmehr zur Abgabe der Berichtigungsbewilligung bereit sein
    Oder er sieht sich aufgrund der Untauglichkeit der bereits erstrittenen Bewilligung jetzt erst recht bestätigt. Aber die Hoffnung stirbt bekanntlich zuletzt .

  18. #18
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    Genau.
    Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein.

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