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Thema: Wohnungsrecht - Eigentümerausschluss, Betriebskosten

  1. #1
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    Wohnungsrecht - Eigentümerausschluss, Betriebskosten

    Hallo miteinander!

    Bin noch ganz frisch im Grundbuch, und irgendwie stehe ich mit Dienstbarkeiten grundsätzlich auf Kriegsfuß, hab ich das Gefühl.
    So auch hier:

    Aktuell geht's um die Bestellung eines Wohnungsrechts. Dabei tu ich mich mit folgenden Regelungen schwer:

    1. Die Beteiligten haben vereinbart, dass der Eigentümer berechtigt sein soll, das die Wohnung zu nutzen oder auf eigene Rechnung zu vemieten, wenn die Berechtigten das Wohnungsrecht dauerhaft nicht mehr ausüben können.

    2. Die Beteiligten haben eine Regelung über verbrauchsabhängige Kosten getroffen (Soweit diese getrennt erfasst werden können, tragen die Wohnungsberechtigten diese selbst. Soweit eine getrennte Erfassung nicht möglich ist, beteiligen sie sich hieran im Verhältnis nach Köpfen)

    zu 1.:
    M.E. liegt hier ein Verstoß gegen den Eigentümerausschluss, den § 1093 BGB zwingend vorschreibt - auch wenn eine Nutzung durch die Eigentümer nur unter bestimmten Bedingungen zulässig ist. Oder seht ihr das anders? Vielleicht nur ein auflösend bedingtes Wohnungsrecht? Hab hierzu nirgendwo in Literatur oder Rechtssprechung was gefunden...

    zu 2.:
    Ich weiß, dass gerade diese Kostenvereinbarungen bei Dienstbarkeiten ziemlich streitig sind - wurde hier ja auch schon öfters diskutiert... Ich denke aber, dass die Regelung hier soweit okay ist - im Wesentlichen geben die Beteiligten damit ja nur die gesetzlichen Regelungen wider, oder?

    Außerdem würde mich interessieren, wie ihr die Bestimmtheit solcher Rechte prüft. Der Eigentümerausschluss soll sich laut Bewilligung auf die "im nördlichen Anbau gelegenen Räume mit separatem Eingang sowie die Einzelgarage" erstrecken. Für Garten und Terrasse sollen Wohnungsberechtigte und Eigentümer gemeinsam nutzungsberechtigt sein. Müsste ich mir hier jetzt einen Plan o.ä. vorlegen lassen? Theoretisch wäre es ja möglich, dass es mehrere nördliche Anbauten gibt, oder mehrere Garagen... Aber ich meine eigentlich, dass ich hier nur nachhaken muss, wenn ich anhand der Bewilligung schon sehe, dass die Angaben nicht bestimmt genug sind... oder?

    Vielleicht mach ich mir ja auch Probleme, wo keine sind - Stichwort: Den Wald vor lauter Bäumen nicht mehr sehen...

    Wäre für ein paar Meinungen auf jeden Fall sehr dankbar

    Viele Grüße,

    Motzkeks

  2. #2
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    Dass der Eigentümer bei einem persönlichen Ausübungshindernis die Räume selbst nutzen oder vermieten darf, halte ich ebenfalls für unzulässig, da das Wohnungsrecht dadurch grds. nicht erlischt (vgl. Schöner/Stöber Rn 1267). Oder wenn er vermieten darf, dann vermutlich nur auf Rechnung des Berechtigten. Man könnte das Nichtausüben allerdings (noch) zu einer auflösenden Bedingung für das Recht machen (vgl. Rn 1261). Die Wohnräume müssen in der Eintragungsbewilligung so bezeichnet sein, dass ein Dritter ohne Weiteres feststellen kann, welche Räume gemeint sind (vgl. Rn 1258). Zur Ausübungshinderung s. auch Palandt/Bassenge § 1093 Rn 19. Dort haupsächlich zur ergänzenden Auslegung. Wie sich eine (anfängliche) Gestattung auswirkt und in welchem Rahmen sie möglich ist, habe ich da jetzt allerdings nicht nachgelesen.

  3. #3
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    Okay gut, so dachte ich mir das auch ungefähr - aber um es als auflösend bedingtes Recht eintragen zu können, bräuchte ich auch einen ausdrücklichen Antrag dahingehend, oder?

    Das mit der eindeutigen Bezeichnung ist mir soweit eigentlich klar.
    Mir ging es eher darum, dass ich ja nur anhand der Bewilligung hier eben nicht beurteilen kann, ob die Angaben eindeutig sind - dafür müsste ich das Haus ja "live" sehen.
    (Wie gesagt: Wenn es z.B. nur einen nördlichen Anbau gibt ist das kein Problem. Wenns aber mehrere nörtlichen Anbauten gibt, dann ist die Bewilligung nicht bestimmt genug - aber das weiß ich ja so überhaupt nicht.)
    Frage ist eben, ob man sowas dann jetzt beanstanden müsste - oder ich nur beanstanden muss, wenn ich auf den ersten Blick sehe, dass das nicht bestimmt genug sein kann.

    Auf jeden Fall schonmal vielen Dank für Antwort und Nachschlagen!

  4. #4
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    Zitat Zitat von Motzkeks Beitrag anzeigen
    Okay gut, so dachte ich mir das auch ungefähr - aber um es als auflösend bedingtes Recht eintragen zu können, bräuchte ich auch einen ausdrücklichen Antrag dahingehend, oder?
    Und natürlich auch eine entsprechende Bewilligung.

    Zitat Zitat von Motzkeks Beitrag anzeigen
    Frage ist eben, ob man sowas dann jetzt beanstanden müsste - oder ich nur beanstanden muss, wenn ich auf den ersten Blick sehe, dass das nicht bestimmt genug sein kann.
    Aus MünchKomm/Joost § 1093 Rn 19:

    "Das Wohnungsrecht kann auf eines von mehreren Gebäuden oder auf einige Räume des Gebäudes beschränkt werden. In diesem Falle müssen das Gebäude oder die Räume, anders als bei einem Mitbenutzungsrecht als einfacher beschränkter persönlicher Dienstbarkeit, in der Eintragung oder der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung hinreichend bestimmt bezeichnet sein. Anzugeben ist also die Lage der Räume, bei mehreren Stockwerken auch das Geschoss. [LG Aachen MittRhNotK 1975, 12, 14. OLG Hamm JurBüro 1970, Sp. 1103, 1104 hält die Angabe „zwei Räume nebst Wintergarten und Bad“ bei einem mehrgeschossigen Gebäude und mehr als zwei Räumen im Erdgeschoss für zu unbestimmt.]"

    Die Bezeichnung ...

    im nördlichen Anbau gelegenen Räume mit separatem Eingang sowie die Einzelgarage
    ... würde mir reichen, da es auch keiner genaueren Unterscheidung bedarf, wenn alle Räume eines Hauses gemeint sind. Hier sind es nur eben alle Räume eine Anbaus. Davon, dass es auch weitere Anbauten geben könnte, würde ich nicht ausgehen.

  5. #5
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    Zitat Zitat von 45 Beitrag anzeigen
    Und natürlich auch eine entsprechende Bewilligung.
    Oh, ja, klar, stimmt

    Die Bezeichnung ...

    im nördlichen Anbau gelegenen Räume mit separatem Eingang sowie die Einzelgarage
    ... würde mir reichen, da es auch keiner genaueren Unterscheidung bedarf, wenn alle Räume eines Hauses gemeint sind. Hier sind es nur eben alle Räume eine Anbaus. Davon, dass es auch weitere Anbauten geben könnte, würde ich nicht ausgehen.
    Ja, so dachte ich mir das auch, aber war dann doch irgendwie unsicher... Da ist mir 'ne zweite Meinung doch lieber

    Super, dann vielen Dank!

  6. #6
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    Ich habe auch noch einmal eine Frage zum Thema:

    Der Eigentümer bewilligt und beantrag die Eintragung eines Wohnungsrechts gem. § 1093 BGB.

    Dort heißt es, dass das Wohnungsrecht soll an dem im Erdgeschoss des Wohnhauses befindlichen Räumlichkeiten, Schlafzimmer I und Bad II, bestehen.
    Die weiteren Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Wohnhauses, Wohnzimmer III, Küche IV, Flur und Hauswirtschaftsraum werden vom Eigentümer und den Wohnungsberechtigten gemeinsam genutzt.
    Den Wohnungsberechtigten wird weiter ein freies Umgangsrecht am Hof und Grundbesitz eingeräumt.

    Mir ist zwar schon klar, dass auch Gebäudeteile mit einem Wohnungsrecht belastet werden können, aber bei mir war es dann bisher immer so, dass es sich dann um eine komplette Whg. im EG, DG oder so handelte. Ich hatte noch nie den Fall, dass es hier nur einzelne Räume sein sollen, die eigentlich zu einer Whg. gehören.

    Ich habe bisher nichts Gegenteiliges in Literatur und Rechtsprechung gefunden, aber ich weiß nicht, ob so etwas zulässig und eintragbar ist.

    Kann mir einer weiterhelfen?

    Zur Erläuterung sei noch gesagt, dass dem Antrag und der Bewilligung eine Karte, aus der sich die Lage der einzelnen Räume ergibt, beigefügt ist.

    Außerdem hab ich immer mal wieder ein Problem mit dieser Löschungserleiterungsklausel.

    Es ist zwar aufgeführt, dass das Wohnungsrecht jeweils löschbar sein soll, wenn bezüglich eines Berechtigten die SU vorgelegt wird.
    Allerdings ist dann in den meisten Fällen nicht explizit bewilligt und beantragt, dass das ins GB eingetragen werden soll. Nur, wenn es im GB drinsteht, kann das GB es später aber so handhaben.

    Bisher habe ich es nur eingetragen, wenn es explizit bewilligt und beantragt wurde. Wie seht ihr die Sache?

    Ergänzung zu meiner Akte:

    In meiner hiesigen Akte steht auch wieder nur obiges drin, ohne, dass es bewilligt und beantragt wurde, aber meiner Ansicht nach könnte ich es hier auch nicht eintragen, wenn es hier bewilligt und beantragt worden wäre, da keine Vereinbarung z. B. nach § 1021 BGB aufgeführt ist und somit keine Rückstände möglich sind. Somit hab ich hier kein Problem, ob es vielleicht doch von den Beteiligten gewollt ist.

  7. #7
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Da es sich bei den übrigen Wohnräumen, die der Wohnungsberechtigte zusammen mit dem Eigentümer soll nutzen dürfen (Wohnzimmer III, Küche IV, Flur und Hauswirtschaftsraum), nicht um gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen handeln dürfte, für die ansonsten eine Mitbenutzungsbefugnis nach § 1093 Absatz 3 BGB bestehen würde,

    (Alpmann führt dazu im jurisPK, BGB Band 3, 6. Auflage 2012, Stand 1.10.2012, § 1093 BGB RN 32, 33 aus:
    „.. 32 Welche Anlagen und Einrichtungen dazu gehören und inwieweit das Nutzungsrecht im Einzelfall reicht, richtet sich nach den Grundstücks- und Gebäudeverhältnissen, den allgemeinen Lebens- und Wohngewohnheiten sowie nach der Verkehrsauffassung.44
    33 Anlagen „zum gemeinschaftlichen Gebrauch“ sind:
    • Keller, Waschküche und Trockenboden,45
    • Sammelheizung,46
    • sanitäre Versorgungs- und Entsorgungsanlagen und -leitungen;47
    • ein dingliches Wohnrecht an einer Eigentumswohnung umfasst auch die Nutzung des zur Wohnung gehörenden Tiefgaragen-Stellplatzes, sofern nichts anderes vereinbart ist.48..“)

    besteht die Dienstbarkeit vorliegend aus der Kombination einer solchen unter Ausschluss des Eigentümers nach § 1093 BGB und einer solchen mit dessen Mitbenutzungsrecht nach § 1090 BGB. Eine solche Kombination kann nach dem Beschluss des OLG Düsseldorf vom 25.06.1997, 3 Wx 126/97 (DNotI-Report 1997, 206 = FGPrax 1997, 171 = MittRhNotK 1997, 358 = Rpfleger 1997, 472) nicht in Form eines einzigen Rechts zur Eintragung beansprucht werden

    (s. dazu auch das Gutachten des DNotI im DNotI-Report 12/2002, 91):
    http://www.dnoti.de/Archive/DNotI_Re.../rep122002.pdf

    Auch scheidet eine Zwischenverfügung, mit der aufgegeben wird, das zur Eintragung beantragte Recht inhaltlich zu ändern, aus (BayObLG, FGPrax 1998, 6; BGH, B. v. 17.11.2011; V ZB 58/11 = NJW 2012, 530 = MDR 2012, 87 = BeckRS 2011 29925).

    Ich würde dem Antragsteller (Notar ?) die beabsichtigte Zurückweisung ankündigen und dabei auch darauf hinweisen, dass die in der Urkunde vorgesehene Vorlöschungsklausel nicht zur Eintragung beantragt wurde und bei fehlender Rückstandsmöglichkeit auch nicht eintragungsfähig wäre. Eintragungsfähig wäre sie allerdings dann, wenn etwa der Eigentümer des Belastungsobjekts zur Erhaltung der Bewohnbarkeit und zur Beheizung der Wohnräume (nebst Kostentragung) verpflichtet, also eine Unterhaltungspflicht des Eigentümers nach §§ 1090 Absatz 2, 1021 Absatz 1 Satz 1 BGB vereinbart wäre.

  8. #8
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    Danke für die super ausführliche Antwort.

    Das werde ich dann morgen dem Notar so schreiben.

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