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Thema: Problem des § 17 GBO oder vollziehbarer Umschreibungsantrag? (+ Handeln für eine GbR)

  1. #1
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    Problem des § 17 GBO oder vollziehbarer Umschreibungsantrag? (+ Handeln für eine GbR)

    Ich fürchte, ich stehe etwas auf dem Schlauch und benötige Denkhilfe bei folgendem Fall:

    Als Eigentümerin ist die Immobilien GmbH & Co. KG eingetragen. Mitte November geht ein Antrag auf Eintragung einer vollstrechbaren Grundschuld ein. Die Bewilligung dazu wurde am 04.11. von der Grundbesitz XY GbR, vertreten durch die Immobilien GmbH & Co. KG und die natürlichen Personen A, B, C und D, abgegeben.

    Ich hatte aus zwei Gründen beanstandet:

    Zum einen war die Grundschuld sofort fällig bestellt, was ja dem § 1193 BGB widerspricht.

    Zum anderen habe ich eine nachträgliche Genehmigung sowie eine neue ZV-Unterwerfung durch die Immobilien GmbH & Co. KG gefordert, weil die Erschienenen nur für die GbR aber die Immobilien GmbH & Co. KG nicht auch im eigenen Namen gehandelt hat.

    Heute geht ein - an sich vollzugsfähiger - Vertrag vom 08.07. eines anderen Notars ein. Darin wird zunächst durch die Immobilien GmbH & Co. KG und den Personen A, B, C u. D eine Grundbesitz XY GbR gegründet und sodann das betroffene Grundstück von der Immobilien GmbH & Co. KG auf diese GbR aufgelassen.

    Meine Fragen / Probleme:

    Ich gehe im Moment davon aus, dass ich die Umschreibung auf die GbR vollziehen kann und § 17 GBO dem nicht entgegen steht, da durch die Umschreibung die GS-Eintragung nicht "behindert" wird, weil ja die erwerbende GbR die GS bestellt hat.
    Stimmt Ihr dem zu?

    Stimmt Ihr zu, dass damit eine neue ZV-Unterwerfung n. § 800 ZPO nicht mehr erforderlich ist, da die Unterwerfende ja damit Eigentümerin wird?

    Würdet Ihr im vorliegenden Fall eine Genehmigung der dann nach § 899a BGB eingetragenen Gesellschafter bzgl. der GS-Bestellung verlangen, weil nicht mit Sicherheit nachweisbar ist, dass die am 04.11. Handelnden zu dem Zeitpunkt tatsächlich noch die (einzigen) Gesellschafter waren oder würde Euch der nun vorliegende Gründungsvertrag vom 08.07. ausreichen?
    Ulf

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  2. #2
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    Ich sehe auch kein Problem des § 17 GBO, also den zweiten Antrag würde ich zuerst vollziehen, da er ja wiederum Voraussetzung der Wirksamkeit des ersten Antrages ist. Ob bei der Grubndschuldbestellung wirklich alle Gesellschafter auftraten interessiert mich nicht, solange alle Gesellschafter die dann im GB stehen die Grundschuld bewilligt haben und alle notwendigen Erklärungen abgegeben haben.
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  3. #3
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    Bei Bestellung der GS Anfang November standen die Gesellschafter aber nicht im GB und eine Rückwirkung sieht § 899a BGB m.E. nicht vor.
    Ulf

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  4. #4
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    Würde ich nicht so eng sehen, denn die Situation ist ja nur dur die verfrühte Antragstellung der Grundschuld entstanden, aber rege doch an, den ersten Antrag (natürlich kostenfrei) zurückzunehmen und gleichzeitig neu zu stellen. Hättest du dann immer noch Bedenken?
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  5. #5
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    Wenn man jetzt eine Eintragung der Gesellschafter vornehmen kann, obwohl der Gesellschaftsvertrag nebst Auflassung schon 5 Monate alt ist, dann hätte ich auch keine Bedenken dagegen, dieselben Gesellschafter als Vertretungsberechtigte anzusehen, wenn sie vor einem Monat tätig waren.


    Nach Zöller, ZPO, 28. Aufl., § 800 Nr. 8 ist § 185 Abs. II BGB bei Prozesserklärungen nicht anwendbar. Ich meine aber, es gibt eine relativ aktuelle Entscheidung, welche das Gegenteil behauptet. Im letzteren Fall gäbe es dann keinen Mangel und ich würde Antrag 2 vor Antrag 1 vollziehen.

  6. #6
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    § 17 GBO ist nicht das Problem, weil die später beantragte Eintragung die früher beantragte Eintragung nach Sachlage erst zulässig macht. Das Problem ist vielmehr, dass die Grundschuld nach Sachlage verfrüht vorgelegt wurde und die vertretene GbR zu diesem Zeitpunkt noch nicht Eigentümerin war, so dass die Eintragungsbewilligung vom 04.11.2013 von einem - damals - Nichtberechtigten abgegeben wurde, während der - damals - Berechtigte nicht im eigenen Namen gehandelt hat. Die an die GbR erklärte Auflassung vom 08.07.2013 ist im Übrigen zweifelsfrei wirksam, weil die erwerbende GbR in der Auflassungsurkunde gegründet und sie demzufolge ordnungsgemäß von allen Gründungsgesellschaftern vertreten wurde.

    Wird die GbR als Eigentümerin eingetragen, wird sie im Hinblick auf die Grundschuldbestellung nach § 185 Abs. 2 S. 1 Alt. 2 BGB ex nunc zur Berechtigten. Gleichwohl muss natürlich nachgewiesen werden, dass die GbR bei der Grundschuldbestellung zutreffend vertreten war. Dies bereitet aufgrund der in der Erwerbsurkunde erfolgten Gründung der GbR dann keine Probleme, wenn die Vertretung der GbR aufgrund einer in der Erwerbsurkunde vom 08.07.2013 erteilten Vollmacht der GbR erfolgte (wovon ich nicht ausgehe, denn sonst wäre der Fall unproblematisch). Da dies vermutlich nicht der Fall sein dürfte, hilft insoweit auch die vorzunehmende Eigentümereintragung der GbR nicht weiter, weil die Vermutung des § 899a S. 1 BGB nicht zurückwirkt, sondern erst ab Eintragung für die Zukunft gilt. Für den Nachweis der Vertretungsverhältnisse am 04.11.2013 hilft dies nicht weiter.

    Damit muss zunächst die Eigentümereintragung der GbR erfolgen und - zeitlich danach - muss die durch die nunmehr als Gesellschafter eingetragenen A, B, C und D vertretene GbR die Grundschuldbestellung nachgenehmigen. Damit beruht die Eintragung der Grundschuld letztlich auf § 185 Abs. 2 S. 1 Alt. 1 BGB, so dass es im Ergebnis dahinstehen kann, ob § 185 Abs. 2 S. 1 Alt. 2 BGB auch auf die Zwangsvollstreckungsunterwerfung anwendbar ist.

  7. #7
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    Zitat Zitat von Cromwell Beitrag anzeigen
    Da dies vermutlich nicht der Fall sein dürfte, hilft insoweit auch die vorzunehmende Eigentümereintragung der GbR nicht weiter, weil die Vermutung des § 899a S. 1 BGB nicht zurückwirkt, sondern erst ab Eintragung für die Zukunft gilt. Für den Nachweis der Vertretungsverhältnisse am 04.11.2013 hilft dies nicht weiter.

    Damit muss zunächst die Eigentümereintragung der GbR erfolgen und - zeitlich danach - muss die durch die nunmehr als Gesellschafter eingetragenen A, B, C und D vertretene GbR die Grundschuldbestellung nachgenehmigen.
    Ja, genau so habe ich das auch gesehen, wobei ich nemos und DietmarGs Ansätze aber ebenso nachvollziehen kann. Die Beteiligten werden wohl aus allen Wolken fallen aber das Problem hätte sich ja einfach verhindern lassen, wenn nicht die GbR sondern die sowieso mitwirkende Noch-Eigentümerin die Grundschuld bestellt hätte. So ist's mal wieder dumm gelaufen...
    Ulf

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  8. #8
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    Denkbar wäre auch das die GbR bei Grundschuldbestellung davon ausgegangen war, das der Gründungsnotar den Eintragungsantrag (Gründung am 08.07.) bis November längst eingereicht hat. Sowas passiert halt wenn verschiedene Notare beteiligt sind, wie sagtes du richtig, dumm gelaufen....
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  9. #9
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    Ja, so war es vielleicht.

    Jedenfalls ein dickes an alle fürs Mitdenken!!!
    Ulf

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