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Thema: Vormerkung v.A.w. bei Sondernutzungsrecht?

  1. #1
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    Vormerkung v.A.w. bei Sondernutzungsrecht?

    Hallo zusammen!

    Ich bin grade neu im Grundbuchamt und stehe hier vor einem mittelschweren Problem. Die SuFu hat mich hier bisher auch nicht weiter gebracht... Folgender Fall:

    Notar A beantragt die Änderung einer Teilungserklärung. Zu den jeweiligen Wohneinheiten sollen nun Sondernutzungsrechte zugeordnet werden (Parkplätze). Allerdings stehen diesem Antrag Hindernisse entgegen, da noch nicht alle Gläubiger in Abt. III zugestimmt haben, bzw. die Briefe noch nicht vorliegen. Ein Aufgebotsverfahren ist wohl schon eingeleitet, wird aber noch dauern.

    Nun will Notar B, dass eine dieser Wohneinheiten verkauft wird. Es sollen zunächst die Auflassungsvormerkung und die Grundschuld eingetragen werden, damit der Käufer das alles finanzieren kann.

    Nun kam mir, da das Verfahren von Notar A ja wohl noch etwas dauern wird, die Idee, dass ich eine Vormerkung nach § 18 GBO eintragen könnte. Allerdings weiß ich nicht wirklich ob das geht, und falls es geht, wie und wo? Obwohl ich sie (die Vormerkung) lieber im BV sehen würde, weil dort ja nachher auch das SNR eingetragen werden würde, könnte ich mich damit anfreunden, die Vormerkung in Abt. II einzutragen, so wie Böttcher in Meikel, Rn. 131 zu § 18 GBO es vorschlägt. Aber wer ist denn der einzutragende Berechtigte? Und wie kann eine solche Vormerkung (sinnvollerweise) lauten?

    Ich hoffe jemand hier hat eine gute Idee, oder gar Erfahrungen damit... Danke jedenfalls für's Durchlesen und Mitdenken ;-)

  2. #2
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    Kann jetzt nicht erkennen, inwieweit die Zustimmung der Gläubiger erforderlich ist (vgl. § 5 Abs. 4 S. 3 WEG), aber bei den Hypotheken/Grundschulden ist so oder so nichts zu vermerken. Aus Hügel/Zeiser § 41 Rn 14:

    "Eintragungen, die für die Hypothek materiellrechtliche Folgen haben, aber nicht bei ihr oder nicht einmal in Abt. III des Grundbuchs stattfinden, bedingen keine Briefvorlagepflicht nach § 41 GBO (KG JFG 11, 342, 346)."

  3. #3
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    Falls eine Gläubigerzustimmung erforderlich ist, bedarf es natürlich auch ohne erfolgende Eintragung bei den Briefrechten der Briefvorlage, weil sonst nicht geprüft werden kann, ob die Zustimmung auch vom Berechtigten stammt.

  4. #4
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    Habe ich bisher ja auch so gehandhabt. Aber eigentlich gilt der § 892 BGB doch auch bei Briefrechten?

  5. #5
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    Ja, die Vermutung des § 891 BGB gilt, aber eben nur, wenn auch der Brief vorgelegt wird.

  6. #6
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    Hallo!

    Danke erstmal für die Antworten. Das die Antworten mir aber noch nicht wirklich weiterhelfen, ist wohl mein Fehler, da ich nicht ausdrücklich genug geschrieben habe, dass die Zustimmungen unzweifelhaft vorliegen müssen. Es werden Sondernutzungsrechte zugeordnet und begründet, aber eben nicht an allen Wohnungen, sondern nur an einigen.

    Zudem liegen noch weitere Eintragungshindernisse vor, ich wollte hier aber niemanden mit langweiligen Details nerven, deswegen habe ich euch das erspart.

    Es geht mir wirklich nur darum, ob und wenn ja, wie ich eine solche Vormerkung eintragen kann. Es erscheint mir unbillig den nachrangigen Antrag jetzt so lange warten zu lassen, bis irgendwann einmal die Eintragungshindernisse erledigt sind - was ja auch noch einige Zeit dauern kann... Hat dazu noch jemand eine Idee?

  7. #7
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    Zitat Zitat von Cromwell Beitrag anzeigen
    Ja, die Vermutung des § 891 BGB gilt, aber eben nur, wenn auch der Brief vorgelegt wird.
    Klar, der Brief gehört hier zum Grundbuch (Palandt/Bassenge § 891 Rn 5). Damit hat mich vor zwei Wochen ein Notariat verunsichert. Ich glaube ich gebe hier fürs Erste besser kein Tipps mehr.

  8. #8
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Zitat Zitat von Fragant Beitrag anzeigen
    H...

    Es geht mir wirklich nur darum, ob und wenn ja, wie ich eine solche Vormerkung eintragen kann. Es erscheint mir unbillig den nachrangigen Antrag jetzt so lange warten zu lassen, bis irgendwann einmal die Eintragungshindernisse erledigt sind - was ja auch noch einige Zeit dauern kann... Hat dazu noch jemand eine Idee?
    Ich würde bei allen WE-Einheiten eintragen:

    Vormerkung zur Sicherung der Eintragung der Änderung der Teilungserklärung durch Begründung und Zuordnung von Sondernutzungsrechten nach Maßgabe der Bewilligung vom….(Notar/UR-Nr.). Hier sowie in den übrigen Wohnungsgrundbüchern gemäß § 18 II GBO vorgemerkt am

  9. #9
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    Wie Prinz.

    Voraussetzung ist, dass das Sondernutzungsrecht überhaupt durch Vormerkung gesichert werden kann (vgl. Hügel/Zeiser § 18 Rn 56). Dazu aus Staudinger/Gursky § 883 Rn 167:

    "Im Schrifttum wird allerdings der Eintragung nach § 10 Abs 2 WEG der Charakter einer echten Inhaltsänderung des Wohnungseigentums oft zu Unrecht abgesprochen [...]. Vormerkbar ist auch der Anspruch auf Änderung einer eingetragenen Gebrauchsregelung nach §§ 10 Abs 2 , 15 Abs 1 WEG (BayObLG 1974, 118, 121). Dies gilt auch, wenn die Änderung in der Einräumung eines Sondernutzungsrechts besteht (NK-BGB/Krause Rn 14). Die Eintragung muß auf den Grundbuchblättern aller Wohnungseigentumseinheiten erfolgen, auf denen die spätere Änderung einzutragen wäre (BayObLGZ 1974, 118, 125)."

    §§ 12, 19 GBV

  10. #10
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    Vielen Dank für die Antworten.

    @ Prinz: Der Eintragungstext überzeugt mich grundsätzlich. Aber eine Frage hätte ich noch: Trägst du die Vormerkung gänzlich ohne Berechtigten ein? Geht das? Ich dachte immer, dass man einen Berechtigten eintragen müsste.

  11. #11
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Die Vormerkung nach § 18 II GBO sichert keinen persönlichen Anspruch des Berechtigten (Rieger, BWNotZ 4/2001, 79/83) http://www.notare-wuerttemberg.de/do...tz-04-2001.pdf .Vielmehr ist (Zitat aus Hügel/Zeiser, BeckOK GBO § 18, RN 60): „Der Schutzvermerk von seiner Rechtsnatur her ein Sicherungsmittel rein verfahrensrechtlicher Art zur Sicherung des eingetragenen Ranges sowie des öffentlich-rechtlichen Anspruchs des Antragstellers auf eine ranggemäße Eintragung gem § 17 GBO (BayObLG 40, 438, 440; KG JFG 23, 143, 146)“.

    Daher ist mE in Fällen der vorliegenden Art, bei denen als Berechtigte nur die (oder einzelne der) WEig. in Betracht kommen, die Angabe eines Berechtigten entbehrlich. Wenn z. B. alle WE ein SNR erhalten würden (und damit zwar die Gläubigerzustimmung, aber nicht die Zustimmung aller sonstigen dinglich Berechtigten entfallen würde), würde ich auch nicht eintragen wollen: „zugunsten aller Wohnungseigentümer“.

  12. #12
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    Es ist zwischen dem Berechtigten der Vormerkung und dem Berechtigten des vorgemerkten Rechts zu unterscheiden. Die Angabe des Letzteren ist zwingend notwendig, falls die Begründung oder die Übertragung eines Rechts vorgemerkt wird, während die Vormerkung des § 18 Abs. 2 GBO als solche nur den Anspruch des jeweiligen Antragstellers auf vorrangige Verbescheidung seines Antrags sichert.

  13. #13
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    Super! Herzlichen Dank an alle Mitdenker, ihr habt mir klasse weitergeholfen!

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