Es geht um die "Rück"übertragung eines Grundstücks von einer Erbengemeinschaft auf den Schwiegervater. Folgender Ablauf:
Zunächst war Eigentümerin des Grundstücks mit Haus Frau F.
Die hat es ihrem Sohn S allein verkauft. Das Vertragsobjekt war damals vermietet. Der Kauf erfolgte über eine Finanzierung, wegen der eine Grundschuld eingetragen worden ist. Aus Gründen, über die der Vertrag schweigt, wurde ferner dem Vater des S, dem V, ein Vorkaufsrecht für alle verkaufsfälle eingeräumt und eingetragen. F und V, die Eltern des S, lebten damals bereits getrennt.
Um noch eins draufzusetzen, ist die seinerzeitige Grundbucheintragung der Auflassung vom Rechtspfleger nicht unterschrieben und auch später nie in Wirksamkeit gesetzt worden.
Etwa ein Jahr später überlässt S an seinen Vater V einen 1/2 Miteigentumsanteil an diesem Grundstück. Der Grundbesitzt ist immer noch vermietet. Der Veräußerer verpflichtet sich ferner, den ihm verbliebenen 1/2 Miteigentumaanteil zu Lebzeiten des V nicht ohne dessen Zustimmung zu veräußern oder zu belasten. Hierzu wird eine Vormerkung eingetargen. Über die Beweggründe schreibt die Urkunde nichts, es findet sich "nur" als Gegenleistung, dass der V neben dem S dem der Finanzierungsgrundschuld zugrunde liegenden Schuldverhältnis als Gesamtschuldner beitritt. Im Innenverhältnis verpflichtet er sich, die Hälfte der Zins- und Tilgungsbeträge zu zahlen. Für S wird eine Vormerkung am Anteil des V eingetragen, weil S gegen Übernahme der Verbindlichkeiten verlangen können soll, dass ihm der 1/2 Anteil überschrieben wird.
Im Grundbuch wird die Eigentumsumschreibung dergestalt vollzogen, dass unter dem Eintrag des S ein "zu 1/2" ergänzt wird, in Spalte 1 wird aus 3 eine 3a, darunter kommt;
3b S, zu 1/2 Auflassung vom ... eingetragen am ... dieses Mal unterschrieben.
Ergebnis: V ist zu 1/2 Miteigentümer, S hat nach wie vor nichts.
Drei Jahre später erscheinen V und S wieder. V überlässt seinen 1/2 Anteil nun an S, der damit Alleineigentümer werden soll. Vorkaufsrecht und Vormerkungen für V und S werden gelöscht. S übernimmt wieder die Alleinhaftung für die Schulden. Seltsamerweise wird in dieser Urkunde dem V nun ein Rückübertragungsanspruch bezüglich des gesamten Grundstücks - nebst Vormerkung - eingeräumt. Einen Hinweis darauf, warum das passiert, kann ich der Urkunde nicht entnehmen.
Anfang dieses Jahres ist S verstorben. Er hinterlässt eine Ehefrau E und ein minderjähriges Kind K. Die beiden sind laut dem vorliegenden Erbschein S's Erben. V liegt mit E über Kreuz und macht seinen (eingetretenen) Übertragungsanspruch geltend. Mir liegt ein Vertrag zur familiengerichtlichen Genehmigung vor, wonach E und K das Grundstück an V auflassen und das Grundstück bis April 2014 räumen müssen, falls bis dahin kein Mietvertrag mit V vorliegen sollte.
E könnte die derzeitigen Darlehensraten zahlen, keinesfalls aber die dem V vorschwebende Miete.
Vor einem Monat hat E ein Testament gefunden, laut dem sie Alleinerbin sein soll. Sie hat also noch etwa zwei Wochen Zeit, sich zu überlegen, ob das vorteilhafter ist. Sie und ihr Anwalt meinen, dass es besser sei, weil dann der Vertrag auf falschen Tatsachen aufbaue und deshalb erst mal kippe.
Die Bank macht wegen der Schuldübernahme der Schulden von E und K auf V Druck. Vielleicht ist sie auch schon unterschrieben. Genehmigungspflichtig ist das ja nicht.
V macht soweiso Druck und hätte gern lieber gestern als morgen einen Mietvertrag.
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M. E. ...
... spielt der Grundbuchinhalt in Abt. I keine Rolle mehr, weil S zumindest durch die letzte Eigentumsumschreibung jedenfalls Eigentümer geworden ist, gleichgültig, was vorher war oder nicht war;
... verstehe ich den Sinn der letzten Übertragungsverpflichtung nicht recht, aber solange wir keinen Nachweis darüber erlangen, dass die zumindest völlig rechtsgrundlos erfolgt ist, werden ich mich schwertun, die familiengerichtliche Genehmigung dieser offenbar bestehenden Verpflichtung erfolgreich zu verweigern. Wobei selbst die rechtgrundlose Einräumung des Anspruchs kaum reichen wird, schließlich konnte der volljährige S machen, wie er halt meinte. Wir müssten schon zum Ergebnis einen warum auch immer nicht bestehenden Anspruchs kommen, etwa weil S über den Tisch gezogen worden wäre. Aber abgesehen von den fehlenden Indizien: Wie sollten wir das beweisen? Die E weiß nichts, der V wird - wenn es denn etwas Belastendes geben sollte - nichts dazu sagen. Wir könnten uns höchstens vor S's Grab stellen und warten, ob uns ein Blitz für unsere Meinung bestraft ...
Ich sehe daher keine Alternative zur Übertragung, auch wenn sie nicht im Interesse des Kindes erfolgt.
... gehen Anwalt und E meines Erachtens fehl in der Annahme, die Annahme der Testamentserbschaft würde den Vertrag zu Fall bringen. Vielmehr hat die Mutter dem besagten Vertrag definitiv zugestimmt. Er bleibt daher wegen § 185 Abs. 1 BGB jedenfalls wirksam, ganz gleich, wie man es dreht und wendet. Und weil ich auch um die f. G. kaum herumkommen werde, ist es letztlich belangslos und nur eine Frage der zusätzlichen Kosten für einen neuen Erbschein, ob E die Testamentserbschaft nun annimmt oder ausschlägt. Die Ausschlagung wäre wahrscheinlich kostengünstiger.
Was meint Ihr?
