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Thema: Frage zum Wert

  1. #1
    klaro
    Gast

    Frage zum Wert

    Hallo zusammen, ich stehe mal wieder auf dem Schlauch:

    Sachverhalt:

    Geschiedene Eheleute haben eine Eigentumswohnung zu je 1/2-Anteil. Zum Erwerb haben sie gemeinsam ein Darlehen von € 70.000,00 aufgenommen und der Gläubigerin (Bank) eine Grundschuld in Höhe von € 70.000,00 plus 15% Jahreszinsen bestellt. Die Grundschuld valutiert noch in voller Höhe. Auf dem 1/2-Anteil des Ehemannes lasten außerdem zwischenzeitlich eingetragene Zwangsrechte, die in Höhe von insgesamt € 8.000,00 plus Zinsen valutieren. Über das Vermögen des Ehemannes ist das Insolvenzverfahren angeordnet (Die Zwangsrechte in Abt. III wurden ebenso wie die Grundschuld zu € 70.000,00 vor Eintragung des Insolvenzvermerks eingetragen).

    Nunmehr verkauft der Insolvenzverwalter den 1/2-Anteil des Ehemannes an die Ehefrau gegen a) Zahlung eines Massekostenbeitrages von € 2.000,00 an sich und b) dingliche Übernahme der Belastungen in Abt. III des Grundbuchs.

    Meine Fragen:

    a) Welcher Wert ist für die Urkunde anzunehmen?
    b) Sind die Zinsen bei der Wertberechnung zu berücksichtigen?
    b) Aus welchem Betrag fällt (wenn überhaupt) Grunderwerbsteuer an?

    Der Massekostenbeitrag von € 2.000,00 ist wertmäßig sicherlich zu berücksichtigen. Ich bin aber wegen der Grundschuld im Zweifel weil die Ehefrau aus dem der Grundschuld zugrundeliegenden Darlehen und aus der dinglichen und pers. Haftungsübernahme in der Grundschuldbestellungsurkunde sowieso gesamtschuldnerisch auf den vollen Betrag von € 70.000,00 + Zinsen haftet. Dass sie den Anteil des geschiedenen Mannes übernimmt, belastet sie daher "eigentlich" nicht zusätzlich. Muss man es für die Wertberechnung gleichwohl so sehen, als würde sie "rechnerisch" den Anteil des Mannes = 1/2 von € 70.000,00 = 35.000,00 plus Zinsen übernehmen?

    Die Zwangsrechte sind m.E. mit dem vollen valutierenden Betrag in die Wertberechnung einzubeziehen. Aber wie verhält es sich mit den Zinsen? Sind diese zu berücksichtigen? Dann müssten die Zwangsgläubiger befragt werden, was aus verschiedenen Gründen problematisch ist.

    Und was wird das Finanzamt zur Grunderwerbsteuer sagen? Ein Urteil oder eine Scheidungsfolgenvereinbarung, wonach die Ehefrau den 1/2-Anteil des Mannes an der Wohnung erhalten soll, gibt es nicht. Da sie den 1/2 Anteil ihres Ex vom Insolvenzverwalter erwirbt, greift § 3 Nr. 5 Grundewerbsteuergesetz m.E. nicht ein, so dass der Erwerb grunderwerbsteuerpflichtig ist. Sehe ich das richtig?

    Fragen über Fragen. Was meint die Community. Bin für jeden Hinweis und Gedanken dankbar.

  2. #2
    Jahreszeiten
    Gast
    Die 2.000,00 € sind eine Art "Kaufpreis". Diesem sind die vom Käufer übernommenen Leistungen hinzuzurechnen, also die Darlehnsschuldübernahme = 37.000,00 €. Die Zinsen gehören bei der Hinzurechnung sicher dazu. Der so ermittelte Betrag ist mit dem Wert der Sache zu vergleichen (§ 47 GNotKG). Zur Wertberechnung kann man alles heranziehen, was man hat, insbesondere amtliche Vergleichswerte.
    Der höhere Wert ist maßgebend, zumindest für die Grundbucheintragung. Ob das alles beim Notar ebenfalls so zu händeln ist, weiß ich nicht genau.

  3. #3
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    Welchen Wert hat denn das Grundstück aktuell in etwa?
    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  4. #4
    klaro
    Gast

    @Jahreszeiten @Ulf

    Danke für die Antworten.

    Der aktuelle Wert des 1/2-Anteils an der Wohnung beträgt ca. € 35.000,00. Ich bin aber im Zweifel, ob es für die Notarkosten darauf ankommt. Wenn die Erwerberin in Ansehung des zum Erwerb der Wohnung noch gemeinsam mit ihrem insolventen Ex-Mann aufgenommenen Darlehens dessen anteilige Darlehensverpflichtung tatsächlich übernehmen würde, wäre es klar. Da sie aber diesbezüglich Gesamtschuldnerin ist und sie außerdem aus der Grundschuld gesamtschuldnerisch persönlich haftet, "übernimmt" sie nur eine Belastung, die sie ohnehin zu tragen hat. Deshalb dürften diese € 35.000,00 eigentlich nicht in die Wertberechnung eingehen, wenn ich das richtig sehe. Anders bei den Zwangsrechten. Dafür haftete sie bisher nicht, weil diese nur auf dem Anteil ihres Ex lasten. Diese sind m.E. in voller Höhe zu berücksichtigen, plus die € 2000,00 Massekostenbeitrag für den Insolvenzverwalter.

  5. #5
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    Der Verkehrswert beträgt 35.000 €. Dem ist die Gegenleistung gegenüber zu stellen. Diese beläuft sich m.E. auf
    2.000 € Kaufpreis + 35.000 € übernommene persönliche Darlehensverpflichtung (nach außen haftet sie dafür zwar bereits aber bislang hat sie im Innenverhältnis ja Ausgleichsansprüche, die zukünftig entfallen). Die lediglich dingl. übernommen Grundpfandrechte würde ich hingegen nicht wertmäßig berücksichtigen, da daraus m.E. keine "Leistung" i.S.d. § 47 GNotKG resultiert.

    Ich würde daher einen Wert von 37.000 € ansetzen.
    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  6. #6
    klaro
    Gast

    Danke Ulf

    Zitat Zitat von Ulf Beitrag anzeigen
    Der Verkehrswert beträgt 35.000 €. Dem ist die Gegenleistung gegenüber zu stellen. Diese beläuft sich m.E. auf
    2.000 € Kaufpreis + 35.000 € übernommene persönliche Darlehensverpflichtung (nach außen haftet sie dafür zwar bereits aber bislang hat sie im Innenverhältnis ja Ausgleichsansprüche, die zukünftig entfallen). Die lediglich dingl. übernommen Grundpfandrechte würde ich hingegen nicht wertmäßig berücksichtigen, da daraus m.E. keine "Leistung" i.S.d. § 47 GNotKG resultiert.

    Ich würde daher einen Wert von 37.000 € ansetzen.
    Das leuchtet ein. So werde ich es machen.

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