Mitbelastung Bruchteilseigentum bei Renovierung

Hallo Kolleginnen und Kollegen,

habe folgenden, etwas verzwickten Fall.

Betroffene ist zu 3/4 Eigentümerin eines Grundstücks. 1/4 gehört Person X die mit dem Betreuungsverfahren nichts zu tun hat und auch nicht mit der Betroffenen verwandt ist. Betreuer ist der Sohn der Betroffenen. Betroffene befindet sich im Heim. Heimkosten sind gedeckt. Das Grundstück steht momentan leer. Ein Verkauf ist nicht zwingend notwendig, da ausreichend Barvermögen vorhanden ist. Die 3/4 will der Betreuer und Sohn auch nicht verkaufen.

Der 3/4 Anteil der Betroffene ist 200.000 Euro wert. Der 1/4 Anteil ist 50.000 Euro wert. Das Grundstück ist renovierungsbedürftig. Es müssen ca. 60.000 Euro investiert werden. (Heizung, Fenster, etc.).

Nun meldet sich ein potentieller Käufer und teilt mit, dass er den 1/4 Anteil von Person X kaufen wird für besagte 50.000 Euro. Er nimmt aber bei der Bank 110.000 Euro auf. 60.000 Euro zusätzlich für die Renovierung in da gesamte Haus, in das er auch einziehen wird.

Ihr ahnt was die Bank nun sagt:
Wir geben dir 110.000 Euro unter der Prämisse, dass nicht nur dein 1/4 Anteil mit einer Grundschuld belastet wird sondern, das gesamte Grundstück. Der Betreuer wäre hiermit einverstanden.

Grundsätzlich hätte ich erstmal gesagt:NEIN.

Bei näherer Betrachtung tendiere ich aber zu folgendem:

Durch die Renovierung wird natürlich auch der Wert des Grundstücks gesteigert. Würde man nun die Genehmigungsfähigkeit bejahen, würde ich wie folgt vorgehen:
Die Grundschuld auf dem 3/4 Anteil wird nur dinglich und nicht persönlich gesichert. Aus der Gesamtsumme von 110.000 Euro werden 50.000 Euro zur Zahlung des Kaufpreises des 1/4 Anteil sofort freigegeben.Die restlichen 60.000 Euro werden auf einem Treuhandkonto, dass auf den Namen der Betroffenen angelegt wird, eingezahlt und versperrt. (ähnlich Sperrvermerk).

Das Konto wird mit der Bedingung versperrt, dass Verfügungen hierüber nur mit Genehmigung des Betreuungsgerichts erfolgen dürfen und nur wenn die jeweilige Handwerkerrechnung vorgelegt wird. So kann sichergestellt werden, dass das Geld auch tatsächlich für die Renovierung verwendet wird.

Zuletzt habe ich noch eine Frage auf die mich ein Kollege vorhin gebracht hat:

Muss die Betroffene eventuell sogar aufgund schuldrechtlicher Verpflichtung für die Renovierung mit aufkommen? Hätte somit gar keine andere Wahl als zu genehmigen.
Mit sind spontan die § 741 BGB ff. in den Sinn gekommen bzw. genau genommen § 748 BGB. Da sagt Palandt jedoch folgendes:
Kosten sind vermögensmindernde Aufwendungen zur Erhaltung, Verwaltung und gemeinschaftlichen Benutzung. Nicht solche zur wertsteigernden Veränderung. Eine andere Vorschrift zur schuldrechtlichen Verpflichtung meiner Betroffenen bei der Brichteilsgemeinschaft fällt mir spontan nicht ein.

Ich hoffe ich konnte den Sachverhalt einigermaßen klar darstellen und sage jetzt schon mal Danke im Vorraus für Tipps und eventuelle Lösungsvorschläge.

Versteh zunächst oder soll ich sagen - bereits - nicht , wie ein 3/4 Anteil 200.000,00 EUR wert sein kann und ein 1/4 Anteil nur 50.000,00 EUR.

Worin soll der wirtschaftliche Vorteil des Betreuten für die Übernahme der ( lediglich ) dinglichen Haftung im Sinne von § 1822 Nr. 10 BGB liegen ?
Eine Werterhöhung nach Renovierung scheint mir ein arg magerer Vorteil zu sein , wenn der Betreute zu Lebzeiten nichts davon hat .

Dan erkläre mir weiter , wie jemand ( künftig ) das ganze Haus benutzen darf , wenn ihm nur 1/4 Eigentum gehören sollen ?
Wie siehts denn da mit einer Nutzungsentschädigung für den Betreuten aus ?

...und warum soll ein unbeteiligter dritter über sein Geld nur mit betreuungsgerichtlicher Genehmigung verfügen können.

Wenn das gesamte Haus renoviert werden soll, dann wären wohl eher 3/4 der Kosten von der Betreuten zu übernehmen

Ich vermute mal, die Sache soll darauf rauslaufen, dass der Betreuer sich derzeit nicht zum Handeln bezgl. Haus veranlasst sieht und daher erst recht nicht renovieren lassen will.
Der Käufer in spe würde die Renovierung komplett selbst zahlen und organisieren und darf dafür das gesamte Anwesen nutzen, befristet mietfrei quasi.
Ohne Betreuung kann man sowas durchaus relativ unkompliziert einfach mal machen, wird zwar vermutlich zu Streitigkeiten kommen, aber was soll's

M.E. spricht auch mit Betreuung nicht viel dagegen, man muss es nur genehmigungsfähig ausgestalten.

bzgl. den treuen felgen.
Käme m.E. noch erschwerend dazu .

Der vorgenannte Fall scheint mir ein gutes Beispiel zu sein, zu sehr vom Ergebnis - als von den Rechtsgrundlagen - her an eine scheinbare Falllösung heranzugehen, um es den Beteiligten "irgendwie" recht zu machen.

Hier ist aber klarzustellen , dass der Erwerbsinteressent kein Beteiligter des Verfahrens ist und Interessen Dritter bei der Genehmigung sowieso unbeachtlich sind.

Vielen Dank zunächst für eure Tipps. Werde mir den Betreuer jetzt mal einbestellen und auf einen eventuellen Verkauf hinwirken. Macht die Sache ungemein leichter

Zitat von Neu-Rpfl

Vielen Dank zunächst für eure Tipps. Werde mir den Betreuer jetzt mal einbestellen und auf einen eventuellen Verkauf hinwirken. Macht die Sache ungemein leichter

Tja nun; auch der Verkauf muss für eine Genehmigung notwendig sein.
Und der Umstand ergibt sich angesichts der mitgeteilten ausreichenden Barmittel nicht .

Ob "Notwendigkeit" ein Ausschlußkriterium für die Genehmigung einer Veräußerung ist, sei dahingestellt, jedenfalls wird man bei einer Veräußerung ohne Not, schon sehr (also mehr als sonst) darauf achten, dass die Konditionen gut sind und insbesondere der Kaufpreis schön hoch ist.

Fehlende Notwendigkeit ist immer ein Ausschlusskriterium für eine Genehmigung , da es ansonsten an dem erforderlichen "Betreutenwohl" fehlt.
Allenfalls aus dem eingebrachten Gedanken von tom liese sich hierzu derzeit was ableiten.

Es sind zwar ausreichend Barmittel vorhanden,jedoch sehe ich die Notwendigkeit durch die

a) notwendige Renovierung die auch ohne neue Bewohnung des Hauses stattfinden müsste und erhebliche Kosten verursacht und
b) laufende Kosten die die Betroffene zu 3/4 zu tragen hat.

Auf die oben aufgefworfene Frage bzgl. der Ermittlung der Bruchteile: Hab ich so aus dem Gutachten übernommen. Wie jedoch der Gutachter auf die Werte der ideelen Bruchteilsanteile kommt bzw. wie er die Wertberechnung vorgenommen hat, ergibt sich aus dem Gutachten nicht.

War das letzte Mal, das ich ein Gutachten dieses Gutachters akzeptiert habe

ps für Eddie MAcken: Betroffene ist zum Sachverhalt nicht mehr anhörungsfähig. Wird im nächsten Jahr stolze 90, leidet an einer Demenz und Bettgitter wurde zuletzt genehmigt. VP muss bestellt werden.

Dein Thread erscheint mir immerhin rekordverdächtig .

11 Postings ; aber nur 45 Treffer.

Was geht denn hier ( nicht ) ab ?:D

Oha !
Das wird ja noch ausufernd hier.
So langsam kommt hier Sand an die Wand.;)

So wie Käufer und Betreuer sich das vorstellen, geht es natürlich nicht. Allerdings hätte ich keine Bedenken, wenn an den Käufer zum Verkehrswert verkauft wird (falls er das Ganze stemmen kann). Hier muss beachtet werden, dass der 3/4 Anteil für d. Betreute derzeit nutzlos und nur mit Kosten verbunden ist.

Auch falls es also mit dem jetzigen Käufer nicht klappen sollte, dann würde ich dazu raten, dass Betreuer und X einen anderen suchen und das ganze Anwesen verkaufen, nur das macht für beide Seiten Sinn.