Bestellung einer Grundschuld am verkauften Wohnhaus des Betreuten

  • In einem notariellen Vertrag wurde vom Betreuer das Wohnhaus des Betreuten verkauft und aufgelassen sowie eine betreuungsgerichtliche Genehmigung beantragt. Ich habe den Betreuten gem. § 299 Satz 2 FamFG persönlich angehört. Der Betreute ist geschäftsfähig und mit dem Verkauf seines Wohnhauses zum Kaufpreis von 180.000,-- EUR einverstanden.

    Nach der Anhörung wird mir eine weitere Urkunde über die Bestellung einer Grundschuld in Höhe von 160.000,-- EUR vorgelegt, ebenfalls mit dem Antrag auf betreuungsgerichtliche Genehmigung. In der Grundschuldbestellungsurkunde handelt der Erwerber aufgrund einer im vorgenannten Kaufvertrag erteilten Belastungsvollmacht des Veräußeres.

    Die Vollmacht wurde im Kaufvertrag wie folgt eingeschränkt:
    "Hinsichtlich der (Sicherungs-) Zweckerklärung gilt die Vollmacht mit der ausdrücklichen Einschränkung, dass bis zur vollständigen, mit Tilgungsbestimmung auf die Kaufpreisschuld geleisteten Zahlung des Kaufpreisbetrags nebst Gunderwerbsteuer, das Grundpfandrecht nicht als Sicherheit genutzt werden darf, es sei denn, der Kaufvertrag würde aus vom Veräußerer zu vertretenden Gründen nicht durchgeführt."

    Mir war bisher nur bekannt, dass in der Urkunde über die Grundschuldbestellung selbst, Einschränkungen über die Auszahlung des Grundschuldbetrages nur auf den Kaufpreis erfolgen dürfen. Die vorliegende Grundschuldbestellungsurkunde enthält hierüber keine Bestimmungen.

    1) Würde Euch dies ausreichen um eine betreuungsgerichtliche Genehmigung zu erteilen?

    Wegen des Sachzusamnmenhangs würde ich von einer weiteren persönlichen oder schriftlichen Anhörung des Betreuten absehen und die beantragten Genehmigungen in einem Beschluss erteilen.


    2) Ist dies möglich?

  • Ich würde schon den KV so nicht genehmigen, da Grunderwerbsteuer nicht Sache des Verkäufers ist. Und natürlich muss auch in die Grundschuld die Sicherungsabrede aufgenommen werden.

  • Ich würde schon den KV so nicht genehmigen, da Grunderwerbsteuer nicht Sache des Verkäufers ist. Und natürlich muss auch in die Grundschuld die Sicherungsabrede aufgenommen werden.

    Habe ich da gerade einen Denkfehler? Der Passus mit der Grunderwerbsteuer in der Belastungsvollmacht im Kaufvertrag "schützt" doch den Betreuten. Das Grundpfandrecht darf nicht als Sicherheit verwendet werden, bevor der Käufer den Kaufpreis und die Grunderwebsteuer bezahlt hat.

    Ich hätte eher dazu tendiert, die Bestellung der Grundschulden aufgrund dieser Vollmachtseinschränkung zu genehmigen. Als Problem sehe ich nur, dass ich die Sicherungsabrede ja nicht sehe und folglich auch nicht sehe, wie die Vollmacht ausgeübt wird. Andererseits scheinenen mir die Rechsgeschäfte (Kaufvertrag, Auflassung, Bestellung der Grundschulden) insgesamt dem Grundstz Zug um Zug zu folgen; nur eventuell ein wenig unglücklich ausformuliert. Darum würde mich Eure Meinung hierzu interessieren:

    Was meint Ihr dazu?

    Danke für alle Antworten!

  • Ich genehmige in solche Fällen nur, wenn der Gläubigerin entweder die Grundschuldbestellungsurkunde (einschließlich der eingeschränkten Zweckerklärung) mit unterschrieben hat oder mir sonst schriftlich bestätigt, dass sie sich daran hält (z. B. wegen Löschung, falls rückabgewickelt wird).

  • Ich genehmige in solche Fällen nur, wenn der Gläubigerin entweder die Grundschuldbestellungsurkunde (einschließlich der eingeschränkten Zweckerklärung) mit unterschrieben hat oder mir sonst schriftlich bestätigt, dass sie sich daran hält (z. B. wegen Löschung, falls rückabgewickelt wird).

    Wie würdest Du vorgehen? Den Kaufvertrag mit der Belastungsvollmacht genehmigen, hinsichtlich der Grundschuldbestellung eine Zwischenverfügung mit Fristsetzung?

  • Ich seh das Problem nicht.

    Grundstück wird verkauft: in Ordnung.

    Veräußerer wirkt bei der KP-Finanzierung mit: absoluter Regelfall! wie soll's denn sonst gehen?
    dazu erteilt der Veräußerer Belastungsvollmacht: vollkommen unproblematisch,
    die Belastungsvollmacht wird eingeschränkt, hier hinsichtlich der Sicherunsgabrede: ja natürlich, wenigstens ein kleine Absicherung, dass der Käufer von dem Bankdarlehen auch wirklich den Verkäufer (und meinetwegen den Fiskus) bedient und nicht einfach in Urlaub fährt.

    Was hier offenbar nicht in Ordnung ist: Die Einschränkung wurde nicht in die GS-Bestellungsurkunde übernommen? Klingt Sehr unwahrscheinlich, ich trau mich wetten, dass die Fomulierung irgendwo in der Sicherungsabrede bzw. Nebenabreden zur GS-Bestellung auftaucht.

  • Ich kenn das eigentlich nur so, dass der ganze Summs dann an die reine Bestellungsurkunde drangehängt wird, damit alles zusammen ist, kann mir nicht vorstellen, dass die Banken sich drauf einlassen Vereinbarungen mit Bevollmächtigten zu treffen, die nicht von der Vollmacht gedeckt sind.

  • #2 Da war ich wohl schon sehr müde. Formulierung der Vollmacht geht in Ordnung, fehlende Sicherungsabrede in der Grundschuldbestellung nicht. Für den Betreuten fehlt der Schutz


  • Und natürlich muss auch in die Grundschuld die Sicherungsabrede aufgenommen werden.

    Grundbuchrechtlich kann ich sagen, dass die hiesigen Notare mit der Sicherungsabrede in der Grundschuld sehr unterschiedlich umgehen bzw. die Belastungsvollmachten sehr unterschiedlich formuliert sind. Teilweise ist die wörtliche oder sinngemäße Wiedergabe der Sicherungsabrede in der Grundschuld Voraussetzung für die Ausübung der Vollmacht (dann muss ich die korrekte Wiedergabe prüfen), teilweise wird sie aber auch als ausdrücklich nur schuldrechtlich vereinbart bezeichnet oder das Grundbuchamt wird von der Prüfungspflicht befreit (dann prüfe ich sie natürlich auch nicht).

  • Die Grundschuldbestellungsurkunde wurde nicht auf der Grundlage eines Vordrucks der Bank gefertigt sondern vom beurkundenden Notar frei formuliert. Die Urkunde enthält demnach auch nicht die Unterschrift des Gläubigers.

    Eine Sicherungsabrede, Zweckerklärung, Einschränkung der Auszahlunsmodalitäten o. dgl. enthält die Urkunde ebenso nicht.

    Aufgrund meiner Überlegungen und dank Eurer Beiträge ist für mich daher klar, dass das Rechtsgeschäft in dieser Form nicht genehmigt werden kann, da die Rechte des Betreuten nicht ausreichend geschützt werden.

    Ich werde zunächst den Verkauf des Wohnhauses genehmigen und mit dieser Genehmigung eine Zwischenverfügung, mit der Aufforderung zur Mängelbeseitigung und Fristsetzung für die Grundschuldbestellungsurkunde, mitschicken.

    Meine Überlegung hinsichtlich der Anhörung des Betreuten wegen der Grundschuldbestellung geht dahin, auf diese zu verzichten (wenn nun auch nicht in einem Beschluss beide Rechtsgeschäfte genehmigt werden sondern mit einem zeitlichen Versatz), da ein Sachzusammenhang gegeben ist. Auch ist im Kaufvertrag mit der Erteilung der Belastungsvollmacht an den Erwerber bereits die Grundlage für die Grundschuldbestellung geschaffen worden und der Kaufvertrag ist ja dann bereist genehmigt.

    Was denkt Ihr? Liege ich richtig?

  • Grundbuchrechtlich kann ich sagen, dass die hiesigen Notare mit der Sicherungsabrede in der Grundschuld sehr unterschiedlich umgehen bzw. die Belastungsvollmachten sehr unterschiedlich formuliert sind. Teilweise ist die wörtliche oder sinngemäße Wiedergabe der Sicherungsabrede in der Grundschuld Voraussetzung für die Ausübung der Vollmacht (dann muss ich die korrekte Wiedergabe prüfen), teilweise wird sie aber auch als ausdrücklich nur schuldrechtlich vereinbart bezeichnet oder das Grundbuchamt wird von der Prüfungspflicht befreit (dann prüfe ich sie natürlich auch nicht).

    Das wörtlich übereinstimmen, habe ich fast allen Kollegen ausgetrieben (Bearbeitungszeit;)). Ich habe keine Zeit und Lust, den Text auf wörtliche Übereinstimmung zu prüfen. Wenn ein Notar ordentlich arbeitet, dann genügt es, wenn es schuldrechtlich vereinbart ist,.

    Etwas anderes ist, wenn ich als Betreuungsgericht die Sache genehmigen muss, dann muss ich prüfen, ob mein Betreuter geschützt ist.

  • Nochmals anhören würde ich die Betreute wegen der Grundschuld nicht.

    Außer Aufnahme der Sicherungsabrede in die Grundschuldbestellungsurkunde kann auch die Gläubigerin gegenüber der Verkäuferin bestätigen, dass bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung die Grundschuld nur als Sicherheit dient für solche Beträge die mit Tilgungswirkung auf den Kaufpreis bezahlt wurden.

  • Ich schließe mich hier mal an:
    Kaufvertrag mit Belastungsvollmacht wurde bereits genehmigt. Hinsichtlich der Sicherungsabrede ist die Vollmacht dahingehend eingeschränkt, dass die anderweitige Nutzung der Grundschuld als Sicherheit erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung zulässig ist.
    Die mir jetzt zur Genehmigung vorliegende Grundschuldbestellungsurkunde enthält keine Sicherungsabrede.
    Es ist ein weiterer Betreuter beteiligt, für den die Betreuung an einem anderen Gericht geführt wird. Die Kollegen dort haben ihre Genehmigung bereits erteilt.
    Meine Überlegungen bisher:
    Eine Sicherungsabrede bedarf als schuldrechtliche Vereinbarung nicht der notariellen Beurkundung. Eine schriftliche Vereinbarung mit der Bank genügt.
    Die Grundschuld wird von den Erwerbern bestellt als Bevollmächtigte des Eigentümers, also meines Betreuten.
    Dementsprechend wird auch die Sicherungsabrede in Vollmacht für den Betreuten erklärt, richtig?
    Die Bank müsste sich dann doch die Vollmacht vorlegen lassen bei Vereinbarung der Zweckerklärung? So argumentiert jedenfalls das Notariat. Die Bank würde also in jedem Fall von der Beschränkung der Vollmacht Kenntnis erlangen, richtig?
    Wenn die Bank die Sicherungsabrede akzeptiert, ohne die ordnungsgemäße Bevollmächtigung der Kreditnehmer zu überprüfen, geht ein eventueller Schaden doch wohl zu ihren Lasten, oder nicht?
    Ich könnte demnach genehmigen.
    Wie sehr Ihr das?

  • Keine Sicherung = keine Genehmigung.

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

  • Mich würde interessieren, welche detaillierten Bestimmungen der Kaufvertrag zur Sicherungsabrede enthält. Üblicherweise ist es so, dass darauf abgestellt wird, dass die Sicherungsabrede in die Grundschuldbestellungsurkunde selbst aufgenommen werden muss, so dass man dann ohne weiteres feststellen kann, ob die gemachten Vorgaben eingehalten sind.

  • Danke für Eure Meldungen.

    Der Kaufvertrag enthält keine Vorgabe, die Sicherungsabrede in die Grundschuldbestellung mit aufzunehmen.
    Beschränkt ist die Belastungsvollmacht nur in Bezug auf die Sicherungsabrede, die mir, da nicht Inhalt der Urkunde, nicht vorliegt.

    Richtig ist aber doch meine Ansicht, dass eine wirksame Sicherungsabrede nur möglich ist im Rahmen der beschränkten Vollmacht, die sich die Bank vorlegen lassen müsste, oder sehe ich das falsch?

Jetzt mitmachen!

Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!