Nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrecht

Falls bereits eine faktische Eigentümergemeinschaft entstanden ist, hat der teilende Eigentümer seine Befugnis zur einseitigen Änderung der Teilungserklärung verloren (BayObLG, B. vom 24.06.1993 - 2Z BR 56/93, BGH, B. v. 5.6.2008, V ZB 85/07).
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…z=1&Blank=1.pdf
Gibt es keinen Ausschluss der übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft vom Mitgebrauch der vor der Wohnung Nr. 15 gelegenen Fläche nebst Zuordnungsvorbehalt für den teilenden Eigentümer (zur Bestimmtheit s. BGH, Urteil vom 20. 1. 2012 - V ZR 125/11), dann benötigst Du für die nachträgliche Begründung des Sondernutzungsrechts nicht nur die Zustimmung aller Finanzierungsgläubiger, deren Rechte nicht als Gesamtrechte an allen Einheiten lasten (ein Fall des § 5 IV 3 WEG ist nicht gegeben, weil es dazu auf das in derselben Vereinbarung begründete Recht zugunsten des belasteten Wohnungseigentums ankommt; s. OLG München, Beschluss vom 19. 5. 2009 - 34 Wx 36/09), sondern auch diejenige der übrigen dinglich Berechtigten, die rechtlich betroffen sein können, namentlich also auch der Vormerkungsberechtigten (OLG Köln, Beschluss vom 27.04.2001 - 2 Wx 62/00)

Dein Vortrag und der des Notars passen nicht zusammen (wie vermutlich öfter):

Die Sondernutzungsrechte an den Terrassenflächen 1-14 und 16-22 sind begründet und zugeordnet. Hier gibt es nichts mehr zuzuweisen. Das kann der Notar also eigentlich nicht meinen.

Folglich müsste an irgendeiner anderen Stelle der TE eine Befugnis des teilenden Eigentümers eingeräumt worden sein, wonach er noch weitere Sondernutzungsrechte begründen und zuordnen darf? Gibt es da irgendwas? Und wie lautet das genau?

Zitat von omawetterwax

... beliebige Sondernutzungsrechte einzuräumen ...

Wird ausreichend sein, da die Befugnis, anders als im Fall des BGH, nicht auf irgendwelche "Teile" des Gemeinschaftseigentums beschränkt ist.

Aus Hügel/Kral Sonderbereich WEG Rn 189:

"Bei der Formulierung einer Ermächtigung des Bauträgers ist auf den Bestimmtheitsgrundsatz zu achten (BGH NJW-RR 2012, 711; BayObLG DNotZ 2005, 294 und NJW-RR 1993, 1362). Bspw ist eine Ermächtigung, wonach „Teile der Gartenflächen als Terrassen zur Sondernutzung“ zugeordnet werden dürfen, zu unbestimmt, wenn diese weder aus einem Lageplan ersichtlich, noch in anderer Form beschrieben sind (BGH NJW 2012, 676)."

Zitat von omawetterwax

Die Formulierung lautet:

"Der Eigentümer behält sich vor, Veränderungen vorzunehmen, insbesondere Sondereigentum hinsichtlich der Größe und Gestaltung zu verändern, ...., beliebige Sondernutzungsrechte einzuräumen und zu verändern...
Dazu darf der Eigentümer diese Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung entsprechend ändern, solange das betroffene Wohnungs- und Teileigentum noch in seinem Eigentum steht."

Ohnehin ist fraglich, ob derartige Ermächtigungen, die auch die Veränderung der sachenrechtlichen Grundlage vorsehen (Änderung des Sondereigentumsbereichs) überhaupt in die Teilungserklärung aufgenommen werden können. S. dazu und zur Bestimmtheit auch das Gutachten des Deutschen Notarinstituts, Abruf-Nr.: 114351, letzte Aktualisierung: 24. August 2012

Zitat von 45

Zitat von omawetterwax

... beliebige Sondernutzungsrechte einzuräumen ...

Wird ausreichend sein, da die Befugnis, anders als im Fall des BGH, nicht auf irgendwelche "Teile" des Gemeinschaftseigentums beschränkt ist.

Aus Hügel/Kral Sonderbereich WEG Rn 189:

"Bei der Formulierung einer Ermächtigung des Bauträgers ist auf den Bestimmtheitsgrundsatz zu achten (BGH NJW-RR 2012, 711; BayObLG DNotZ 2005, 294 und NJW-RR 1993, 1362). Bspw ist eine Ermächtigung, wonach „Teile der Gartenflächen als Terrassen zur Sondernutzung“ zugeordnet werden dürfen, zu unbestimmt, wenn diese weder aus einem Lageplan ersichtlich, noch in anderer Form beschrieben sind (BGH NJW 2012, 676)."

Aus der BGH-Entscheidung lässt sich genau das nicht recht entnehmen. Man kann nämlich in beide Richtungen argumentieren: Einerseits kann man sich - wie das bei den Entscheidungen über Ausgliederungen z. B. geschieht - auf den Standpunkt stellen, "alles" (wie man das "beliebige" hier wohl zu verstehen hat) sei jedenfalls eine klare und eindeutige Aussage, so kann man andererseits auch argumentieren, dass "alles" in bestimmten Fällen eigentlich nichts besagt. Bei der Löschungsbewilligung wird es ja von der rechtsprechung nicht akzeptiert. Hier beim WE wäre ich da eher zurückhaltend, weil sich bereits aus der Natur des Wohnungseigentums ergibt, dass der teilende Eigentümer ohnehin nicht beliebig Sondernutzungsrechte begründen kann (Stichworte: Zugang zum Sondernutzungsrecht oder zwingend sondernutzungsrechtsfreies Gemeinschaftseigentum). Ob ein solches "alles möglich" wie hier dem von BGH geforderten sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz in unserem Falle tatsächlich genügt, möchte ich bezweifeln, eben weil ja eigentlich derzeit nichts wirklich bestimmt ist.

Zitat von Andreas

Hier beim WE wäre ich da eher zurückhaltend, weil sich bereits aus der Natur des Wohnungseigentums ergibt, dass der teilende Eigentümer ohnehin nicht beliebig Sondernutzungsrechte begründen kann

Also wie im von Prinz mitgeteilten Gutachten gefordert: keine im Außenverhältnis uneingeschränkte ("beliebige") Ermächtigung mehr?

Ich habe mir das Gutachten nicht angeschaut. Die Chance, in einer Beschwerde gehalten zu werden, wird je nach Sichtweise irgendwo zwischen 0 und 100 % liegen (also real bei 40 - 60%, wie immer halt). Wie gesagt, nur weil alles möglich ist und dieses "alles" an sich klar ist, heißt das nicht unbedingt, dass das nun bestimmt ist ... es heißt zwar, dass jeder Vergleich hinkt, aber einen Auflassungsanspruch an einer beliebigen Fläche des Grundstücks x würden wir vermutlich auch nicht gerade bestimmt nennen, obwohl ja alles möglich wäre (und ein nachrangiger Berechtigter eben auch mit "alles" zu rechnen hätte) - so als spontaner Gedanke, ohne dass ich das jetzt genau geprüft hätte.

Der BGH führt in Rz 11 seines Beschlusses vom 20. Januar 2012, V ZR 125/11, aus:

…“Auch eine Ermächtigung, durch die sich der teilende Eigentümer vorbehält, Sondernutzungsrechte zu einem späteren Zeitpunkt zu begründen, muss dem sachenrechtlichen Bestimmtheitserfordernis genügen (ebenso: OLG Frankfurt, NJW-RR 1998, 1707, 1708; Armbrüster, ZMR 2005, 244, 245; Krause, NotBZ 2001, 433, 439). Denn dieses verlangt, dass jedermann den Inhalt eines dinglichen Rechts anhand der Eintragungen im Grundbuch eindeutig erkennen kann (vgl. Senat, Beschluss vom 28. April 2011 - V ZB 194/10, NJW 2011, 1958 Rn. 10; Beschluss vom 26. Januar 2006 - V ZB 143/05, NJW 2006, 1341 Rn. 12); das gilt für den Inhalt des Sondereigentums entsprechend. ….“

Wie sich aus den zitierten Fundstellen ergibt (und ich am 21.1.2010 an anderer Stelle ausgeführt habe), kann der teilende Eigentümer (Bauträger) nach überwiegender Ansicht eine Teilungserklärung anhand einer Vollmacht nur dann ändern, wenn in der Vollmacht konkret beschrieben ist, unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang vorgesehen ist, die Teilungserklärung zu ändern (Armbrüster, ZMR 2005, 244/250; Kolb, MittRheinNotK 1996, 254/258; Krause, NotBZ 2002, 11/13; alle zitiert bei Böttcher „Änderungsvollmachten beim Wohnungseigentum“, ZNotP 8/2007, 298/302 Fußn. 41). Außerdem muss die Änderung für den Vollmachtgeber zumutbar sein (§ 308 Nr. 4 B GB); s. LG Düsseldorf, Rpfleger 1999, 217/218; LG Nürnberg-Fürth, NJW 2009, 3442; BayObLG, Rpfleger 2003, 121 = DNotZ 2003, 51 (zur Nichtigkeit bei einem Änderungsvorbehalt im Bauträgervertrag selbst + § 308 Nr. 4 BGB s. BGH, DNotZ 2006, 174)).

Na ja, schon, aber der BGH führt in seinem Beschluss vom 20.01.2012 eben auch aus, weshalb dort die Ermächtigung zu unbestimmt war: "Die Formulierung, der Beklagte sei befugt "Teile der Gartenflächen als Terrassen zur Sondernutzung" zuzuordnen, lässt offen, auf welche Flächen des Gemeinschaftseigentums sich die Befugnis bezieht". Und ohne das im Einzelnen durchgelesen zu haben, hat auch die zuletzt zitierte Entscheidung des BayObLG nur wenig Vorbehalte gegen eine im Außenverhältnis unbeschränkte Vollmacht.

Trotzdem euch allen noch ein frohes Osterfest.

Allerdings geht es im Beschluss des BayObLG vom 12. 9. 2002 - 2Z BR 75/02 = DNotZ 2003, 51 um eine Vollmacht im Bauträgervertrag. Dort lässt sich das Innen- und Außenverhältnis schon regeln (s. DNotI-Gutachten Nr. 114351). Bei einer Ermächtigung in der Teilungserklärung, wie sie in dem vorliegenden Fall in Rede steht, kann ich mir eine solche Regelung aber nicht vorstellen. Dort muss die Befugnis vielmehr konkret beschrieben sein. Dazu führt das BayObLG in dem vom BGH zitierten Beschluss vom 27. 10. 2004 - 2Z BR 150/04 = DNotZ 2005, 390 (Tenor: Eine in der Gemeinschaftsordnung vorweggenommene Ermächtigung des aufteilenden Eigentümers zur Neubegründung von Sondernutzungsrechten ohne Zustimmung der dinglich Berechtigten kann nicht in einer die dinglich Berechtigten bindenden Weise als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden) aus:

…“Zur Begründung der negativen Komponente muss bereits in der Gemeinschaftsordnung genau festgelegt werden, hinsichtlich welcher Flächen die Wohnungs- und Teileigentümer vom Mitgebrauch ausgeschlossen sein sollen (vgl. BayObLGZ 1985, 124 und 1985, 378)…“

Ob es diesem Bestimmtheitsgebot dann entspricht, wenn alle im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen von dem Sondernutzungsrecht betroffen sein sollen (so die vom BGH erwähnte Entscheidung des OLG Frankfurt/Main vom 2. 3. 1998 - 20 W 54/98 = NJW-RR 1998, 1707, wonach sich die Ermächtigung „auf alle Flächen erstreckt, an denen Sondernutzungsrechte wirksam begründet werden können“, brauchte der BGH nicht zu entscheiden. Mir erscheint dies jedenfalls zweifelhaft.

Sämtliche WE und TE einer Anlage gehören einen Eigentümer. Dieser ändert die ursprüngliche Teilungserklärung inhaltlich unter Übernahme der quotenmäßigen Aufteilung und ordnet div. WE nachträglich SNRe (an Grundstücksflächen) zu. Dabei wird auf eine Anlage verwiesen, auf der u. a. fett steht „Sondernutzungsflächen, ohne Maßstab, Alles Circa Maße“.
Im Schöner/Stöber Auflage 14, RN 866 hab ich gelesen, dass das nach BGH, Urteil v. 08.11.68, V ZR 58/65 (RPfleger 69, 44) möglich sein soll und ein maßstabgetreuer Plan nicht verlangt werden kann. Kritisch sieht das laut Fußnote 8 Kanzleiter in MittBayNot 2002,393. Darauf kann ich leider nicht zugreifen.

(Anfrage gelöscht. Ulf, Admin)

Vielen Dank!

Zitat von Winifred

Sämtliche WE und TE einer Anlage gehören einen Eigentümer. Dieser ändert die ursprüngliche Teilungserklärung inhaltlich unter Übernahme der quotenmäßigen Aufteilung und ordnet div. WE nachträglich SNRe (an Grundstücksflächen) zu. Dabei wird auf eine Anlage verwiesen, auf der u. a. fett steht „Sondernutzungsflächen, ohne Maßstab, Alles Circa Maße“.
Im Schöner/Stöber Auflage 14, RN 866 hab ich gelesen, dass das nach BGH, Urteil v. 08.11.68, V ZR 58/65 (RPfleger 69, 44) möglich sein soll und ein maßstabgetreuer Plan nicht verlangt werden kann. Kritisch sieht das laut Fußnote 8 Kanzleiter in MittBayNot 2002,393. Darauf kann ich leider nicht zugreifen.

(Anfrage gelöscht. Ulf, Admin)

Vielen Dank!

Was hab ich falsch gemacht?

Zitat von Winifred

Was hab ich falsch gemacht?

Siehe u.a.
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…s-nicht-erlaubt

Entschuldigung!

Zitat von Winifred

S...
Im Schöner/Stöber Auflage 14, RN 866 hab ich gelesen, dass das nach BGH, Urteil v. 08.11.68, V ZR 58/65 (RPfleger 69, 44) möglich sein soll und ein maßstabgetreuer Plan nicht verlangt werden kann. Kritisch sieht das laut Fußnote 8 Kanzleiter in MittBayNot 2002,393. Darauf kann ich leider nicht zugreifen.

(Anfrage gelöscht. Ulf, Admin)

Vielen Dank!

Ich kenne zwar Deine Frage nicht. Aber die Aussage, die Anmerkung von Kanzleiter in der MittBayNot 2002, 393 nicht aufrufen zu können, verstehe ich ebenfalls nicht. Die MittBayNot ist doch -mit Ausnahme des laufenden Jahrgangs- für jedermann online abrufbar. Dazu wird auf der Homepage ausgeführt: „Wir bieten Ihnen die vollständigen Heftinhalte der vergangenen Jahre seit 2000 als PDF-Dokument zum Download an. Von den Heften des aktuellen Jahrgangs stehen die jeweiligen Inhaltsverzeichnisse zum Herunterladen zur Verfügung.“

Also kann mit dem Download keine Urheberrechtsverletzung verbunden sein. Die vorgenannte Abhandlung befindet sich in der MittBayNot 5/2002

http://www.notare.bayern.de/fileadmin/file…yNot_2002_5.pdf