Unwirksame Grunddienstbarkeit

Im Grundbuch ist A als Eigentümer eingetragen.

In Abt. II Nr. 1 ist eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit (Nutzungsrecht für das gesamte Flurstück) eingetragen.

Unter Nr. 2 folgt eine Auflassungsvormerkung für A, die trotz damaliger Eigentumsumschreibung nicht gelöscht wurde.

Unter Nr. 3 ist eine Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) eingetragen.

M.E. ist die Grunddienstbarkeit Nr. 3 gegenüber der Auflasungsvormerkung Nr. 2 - und folglich auch gegenüber dem Eigentum des A - relativ unwirsam, da sie nachrangig eingetragen wurde. Da die Grunddienstbarkeit Nr. 3 auch der persönlichen Dienstbarkeit Nr. 1 im Rang nachgeht, kann diese aktuell nicht ausgeübt werden, da durch die beschränkt persönliche Dienstbarkeit Nr. 1 das Nutzungsrecht für das gesamte Flurstück begründet wurde.

1) Liege ich mit dieser Auffassung richtig?

A verkauft nun das Flurstück an B und lässt es an diesen auf. Im Vertrag wird vereinbart, dass sämtliche Rechte in Abteilung II von B zu übernehmen sind.

2) Verliert B durch die Eigentumsumschreibung auf ihn das Recht, sich gegen die beschränkt persönliche Dienstbarkeit Nr. 3 zu "wehren", also diese eventuell aus dem Grundbuch löschen zu lassen?

3) Hätte dies vom Notar nicht in die Urkunde aufgenommen werden müssen?

Wie ist das Recht Nr. 1 schlagwortartig bezeichnet? Recht zum Betrieb einer Tankstelle. Die Gebäude stehen im Eigentum des Betreibers.

Wer hat das Recht Nr. 3 zur Eintragung bewilligt? Der Eigentümer vor A.

Ist das Recht Nr. 3 im jetzigen Kaufvertrag mit dem Veräußerer A erwähnt? Ja, als Recht, das übernommen werden muss.

Zitat von leviathan

Zitat von greg

...
Ist das Recht Nr. 3 im jetzigen Kaufvertrag mit dem Veräußerer A erwähnt? Ja, als Recht, das übernommen werden muss.

Also da versteh ich jetzt das Problem nicht, wenn der Erwerber die Rechte ohnehin übernehmen will?
(Ich vermute mal die alte AV soll schon gelöscht werden)

Das Problem ist, dass der neue Eigentümer durch die Eigentumsumschreibung evtl. das Recht verliert, die gegenüber der Auflassungsvormerkung Nr. 2 unwirksame Grunddienstbarkeit Nr. 3 aus dem Grundbuch löschen zu lassen oder den Grunddienstbarkeitsberechtigten hierzu zu "zwingen". Eventuell war ihm dies bei Vertragsunterzeichnung so nicht bekannt.

Andererseits frage ich mich eher grundsätzlich, wieso ein Wegerecht eingetragen wird, wenn doch im Rang vorher das ganze Flurstück von einem Dienstbarkeitsberechtigten genutzt werden kann. Liege ich mit der Annahme falsch, dass das Wegerecht dem Berechtigten im Moment gar nichts nützt, sondern erst bei Löschung der Dienstbarkeit Nr. 1?

Was könnte der Übernehmer zum jetzigen Zeitpunkt (nach Eingang beim Grundbuchamt) tun, um die Dienstbarkeit Nr. 3 nicht übernehmen zu müssen. Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt?

Zitat von Ulf

Wenn A im damaligen KV das Recht II/3 übernommen hat, dann ist das Recht ihm gegenüber wirksam und nicht - wie greg meint - relativ unwirksam. Die Vormerkung schützt A also nicht, da II/3 mit seiner Zustimmung eingetragen wurde.

Demnach hat also m.E. weder A noch der Erwerber B jetzt gegenüber II/3 irgendwelche Ansprüche aus der AV.

II/3 wurde vom alten Eigentümer und nicht von A bewilligt.

Ich muss mich korrigieren.Der Antrag auf Eigentumsumschreibung auf B ist noch nicht beim Grundbuchamt eingegangen. Im Vertrag ist nicht vereinbart, dass die Rechte zu übernehmen sondern, dass diese nicht zu beseitigen sind. Im Ergebnis dürfte dies aber dasselbe sein.Die Auflassungsvormerkung II Nr. 2 wurde 2006 aufgrund einer Bewilligung aus diesem Jahr eingetragen.Die Grunddienstbarkeit II Nr. 3 wurde 2007 aufgrund einer Bewilligung von 2001! eingetragen. Es kann also nur so gewesen sein, dass die Grunddienstbarkeit im Jahr 2001 bewilligt wurde, der Antrag aber erst nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung für A und dem Eigentumswechsel auf A beim Grundbuchamt eingereicht wurde.Der Erwerber hat mündlich erklärt, dass er die Grunddienstbarkeit II Nr. 3 auf keinen Fall übernehmen will.Wie muss nun verfahren werden.

Zitat von Cromwell

Im Veräußerungsvertrag an A war von dem "im Werden" befindlichen Recht keinerlei Rede?

Doch, der damalige Eigentümer des herrschenden Flurstücks hatte sogar erklärt, dass er das Recht "nicht mehr benötige und daher einer Löschung zustimme". Das Rechts war aber nicht im Grundbuch eingetragen. Vermutlich war es seit 2001 in der erforderlichen Form bewilligt aber nie beim Grundbuchamt eingereicht worden.

Zitat von Ulf

Ich ziehe meine obige Aussage zurück, da ich den SV zunächst dahingehend missverstanden hatte, dass A im damaligen KV das (noch nicht eingetragene aber schon bewilligte) Recht II/3 ausdrücklich übernommen hatte.

Letztlich kann das alles aber dem GBA egal sein, so lange nicht die Löschung der AV beantragt wird. Erst dann ist zu prüfen, ob eine ausreichende Löschungsbewilligung vorliegt oder ob die Zwischeneintragung die Löschung der AV hindert.

Ob und wie nun B das Grundstück erwirbt, hat dem GBA egal zu sein. Das ist allein Sache der Beteiligten.

Jedenfalls führt die evtl. vormerkungswidrige Eintragung nicht dazu, dass das GBA von sich aus irgend etwas veranlassen könnte oder gar müsste. Ggf. muss der Vormerkungsberechtigte zivilrechtlich gegen den Berechtigten II/3 vorgehen.

Bedeutet das, dass der Vormerkungsberechtigte auch nach der Eintragung des B als neuer Eigentümer seine Rechte aus der Vormerkung geltend machen kann und so die Löschung von II/3 betreiben kann? Im Umkehrschluss würde das aber bedeuten, dass dies B als neuer Eigentümer nicht kann?