Rechte bei Auflassungsvormerkung

wie sieht denn das Rangverhältnis von Auflassungsvormerkung und ZSH aus?

ZSH? Fangfrage? Es gibt aber doch gar keine ZSH.

Aus meiner Grundbuchzeit weiß ich, dass der Gläubiger zu 99,99% darauf besteht, dass die AV im Rang hinter die Grundschuld zurücktritt.

[quote='volkmar','Rechte bei Auflassungsvormerkung'] Nun gerät auch B ins Wanken, sein Gläubiger will jetzt die Wohnung zwangsversteigern[./QUOTE]

Hier habe ich wohl fälschlich reininterpretiert, dass "Gläubiger" Gläubiger von B ist und dieser die Wohnung zwangsversteigern. Wenn Gläubiger nicht gerade die Hausba von B ist, wird diese sich wohl nur im Grundbuch mit einer ZSH festgesetzt haben können.

Aber ich denke auch gerne über eine andere Konstellation nach, soweit bekannt.

Spielt da vielleicht auch noch eine Bürgschaft nach MaBV eine Rolle?

In welcher Rangfolge sind denn welche Rechte eingetragen?
ich versteh schon mal nicht wieso B hier was finanzieren musste und er ein Gläubiger hat der sich jetzt an dem Grundstück schadlos halten will.
Normalerweise ist es doch so dass B gestattet das sein Grundstück belastet wird, wenn er im Gegenzug das Geld aus dem Darlehen erhält und im Gegenzug der S mit der AV eingetragen wird.
Wie Rainer schon richtig sagt verlangt die finazierende Bank des S das sie vorrangig eingetragen wird. Und dann kann formal gegen den B zwangsversteigert werden, da er noch Eigentümer ist. Dem ist das aber in der Regel egal, da er ja den Kaufpreis schon hat. Und S ist zwar die Auflassungsvormerkung los, da diese nachrangig ist, aber er hatte ja das Gst. auch noch nicht bezahlt.

Wenn nach MaBV vernünftig beurkundet wurde, bekommt für den Fall, dass die Bank des Bauträgers versteigert (deren Grundschuld ist typischerweise natürlich im Rang vor der AV), der Käufer bzw. die Masse die gezahlten Kaufpreisteile bis zum Wert der fertig gestellten Bauteile zurück (arg. ex. § 3 Abs. 1 S. 2ff MaBV).

Wenn nicht nach MaBV vernünftig beurkundet wurde, zahlt die Versicherung des Notars.

Zitat von claudia

ich versteh schon mal nicht wieso B hier was finanzieren musste

Na den Bau des Gebäudes halt

Ja schon klar.
Deswegen ja auch meine Frage nach den Rechten in der Reihenfolge.
Aber meist wird doch vereinbart das der Bauträger lastenfrei veräußert bzw. der Kaufpreis dazu benutzt wird die Grundschuld des Bauträgers abzulösen so dass auch der S abgesichert ist.
Ich versteh das Problem noch nicht ganz.

Zitat von claudia

Aber meist wird doch vereinbart das der Bauträger lastenfrei veräußert bzw. der Kaufpreis dazu benutzt wird die Grundschuld des Bauträgers abzulösen so dass auch der S abgesichert ist.
Ich versteh das Problem noch nicht ganz.

Der Kaufpreis ist nicht vollständig gezahlt

Ich gehe mal davon aus das drei Rechte im Grundbuch eingetragen sind. 1. Rang Grundpfandrecht für Gläubiger des B, 2. Rang Grundpfandrecht für Gläubiger des S, 3. Rang AV für S.
Wenn aus der erstrangigen Grundschuld betrieben wird - davon gehe ich einfach mal aus, da du schreibst der Gläubiger des Bauträgers betreibt die ZV - erlischt die Auflassungsvormerkung. Falls ein Erlös auf die Auflassungsvormerkung entfällt, da müssen erst die beiden anderen rechte voll befriedigt sein, kriegt auch der Insolvenzverwalter des S den verbleibenden Erlös.
Ich denke da der B den Auflassungsanspruch des S nach der Versteigerung nicht mehr erfüllen kann, kann der S seinen bisher gezahlten Kaufpreis zurückverlangen.

Zitat von claudia

Wenn aus der erstrangigen Grundschuld betrieben wird - davon gehe ich einfach mal aus, da du schreibst der Gläubiger des Bauträgers betreibt die ZV - erlischt die Auflassungsvormerkung. Falls ein Erlös auf die Auflassungsvormerkung entfällt, da müssen erst die beiden anderen rechte voll befriedigt sein, kriegt auch der Insolvenzverwalter des S den verbleibenden Erlös.
Ich denke da der B den Auflassungsanspruch des S nach der Versteigerung nicht mehr erfüllen kann, kann der S seinen bisher gezahlten Kaufpreis zurückverlangen.

Das spielt alles nach MaBV keine Rolle.
Dass das Bauvorhaben hier nicht mehr fertig gestellt werden kann, dürft außer Frage stehen. B hat mindestens eine Freistellungserklärung abgegeben, wonach sie sich typischerweise das Recht vorbehält, entweder die von S gekuafte (und nicht voll bezahlte) Wohnung unverzüglich nach Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils der geschuldeten Vertragssumme freizugeben, oder alle vom Käufer bereits geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjekts zurückzuzahlen, Zug um Zug gegen Löschung der für S eingetragenen Rechte. B versteigert, eine Freigabe ist also nicht in Sicht. B ist daher jetzt schon zur Rückzahlung der gezahlten Raten verpflichtet, Zug um Zug gegen Löschung der AV für S und Löschung der Grundschuld für die Bank des S. Letztere wird dann wohl die von ihr geleisteten Zahlungen vorab zurückverlangen.

Und wie gesagt - wenn die Bestimmungen der MaBV nicht eingehalten wurden, dann gilt das ganze mit der Maßgabe, dass die Versicherung des Notars zahlt.

bekommt der IV des S nichts aus der Zwangsversteigerung, wobei noch immer offen ist, aus welchem Rang B die ZV betreibt, wird man die Bürgschaft nach MaBV ziehen, die aber sicherlich nicht nach Baufortschritt greift, sondern auf Höhe der bislang gezahlten Raten. Die Bürgschaft wird aber wohl der finanzierenden Bank des S zur Sicherheit abgetreten sein, da die für sie eingetragene Grundschuld augenblicklich, aufgrund des Ranges, recht wertlos erscheint, jedenfalls dann, wenn aus einem höheren Rang heraus versteigert wird.

Zitat von volkmar

Hier ist es sogar so, dass außer der Grundschuld für B und der Auflassungsvormerkung keine Rechte eingetragen sind, Gläubiger des S stehen nicht im Grundbuch.

Na dann mal fix von der B die Rückzahlung der gezahlten Kaufpreisteile zur Masse verlangen

Zitat von volkmar

Zitat von tom

Zitat von volkmar

Hier ist es sogar so, dass außer der Grundschuld für B und der Auflassungsvormerkung keine Rechte eingetragen sind, Gläubiger des S stehen nicht im Grundbuch.

Na dann mal fix von der B die Rückzahlung der gezahlten Kaufpreisteile zur Masse verlangen

Eine gute Idee, wenn nur B nicht auch quasi Pleite wäre ...

Entschuldigung - ich dachte B sei die Bank ("Grundschuld für B" in #13).
Also, dann mal fix von der Bank die Rückzahlung der gezahlten Kaufpreisteile zur Masse verlangen

Zitat von volkmar

- B ist der Bauträger und dessen Bank betreibt die ZV. Zu dieser Bank hatte aber S nie eine Geschäftsbeziehung, daher verstehe ich nicht, wie der Durchgriff von S (also jetzt des IV) auf diese Bank funktionieren soll, falls B die Kaufpreisraten nicht zurückzahlen kann?

B durfte die Kaufpreisraten nur nach MaBV entgegennehmen. Die dort vorgesehenen Sicherungsinstrumente sorgen dafür, dass - grob vereinfacht und verkürzt -

• entweder die Hausbank des Bauträgers die Gelder getrennt vom sonstigen Vermögen des Bauträgers verwalten und, wenn der Vertrag nicht - auch nicht teilweise - durchgeführt wird, zurückerstatten muss (Alternative: lastenfreie Umschreibung des Kaufgegenstands, wenn Raten entsprechend Baufortschitt gezahlt wurden)
• oder eine entsprechende Bürgschaft vorgelegt wird, dann zahlt halt der Bürge die gezahlten Kaufpreisteile zurück.

Wenn der Vertrag ohne Beachtung der MaBV beurkundet wurde und der Bauträger daher Gelder ohne Sicherheit vereinnahmt hat, kann man sich an den Notar halten.

Nur wenn der Vertrag zwar richtig beurkundet war, der Käufer aber dennoch an den Bauträger entgegen den beurkundeten Bestimmungen ohne Sicherheit geleistet hat, bleibt der Käufer auf seinem Schaden sitzen.

Zitat von volkmar

Was ich mich hier noch frage:

Wenn man die Kaufpreisraten von B zurückfordert, müsste B doch im Gegenzug Anspruch auf Rückgabe der Wohnung haben, und zwar lastenfrei. Das ist jedoch nicht möglich, da ja entweder durch Zuschlag in der ZV das Eigentum an einen Dritten geht oder - falls kein Zuschlag erfolgt - die Grundschuld bestehen bleibt.

Ansonsten könnte man doch einfach nach § 103 den Nichteintritt in den Kaufvertrag erklären. Oder steh ich hier total auf dem Schlauch?

Was heißt da "Rückgabe"? Ist die Wohnung fertig gestellt?

Wenn nein: Vormerkung löschen lassen (Zug um Zug gegen Erstattung der gezahlten Raten), Ende.
Wenn ja: ggf. räumen, Vormerkung löschen lassen (Zug um Zug gegen Erstattung der gezahlten Raten), Ende.

Die bestehenden Lasten rühren von B selber her. S schuldet nur Löschung der von ihm herrührenden Lasten, also der Vormerkung und - wenn eingetragen - des eigenen Finanzierungsgrundschuld.