Pfändung Eigentümergrundschuld

https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…durch-Finanzamt

Ich habe zu dem Thema "Pfändung einer Eigentümergrundschuld" folgenden (vielleicht) kniffligen Fall:

a)

Am 01.08. geht folgender Antrag beim Grundbuchamt ein:

Eigentümer erklärt zu notarieller Urkunde, dass eine im Grundbuch eingetragene Zwangssicherungshypothek (zugunsten des Landes, vertreten durch das Finanzamt) auf ihn übergangen sei und er die nunmehr entstandene Eigentümergrundschuld abtritt an X.

Dieses wird auch so beantragt.

Per Zwischenverfügung wurde zum Nachweis des Entstehens einer Eigentümergrundschuld die löschungsfähige Quittung des Gläubigers in Form des § 29 GBO verlangt.

b)

Nunmehr geht im Laufe der Frist zur Erledigung der Zwischenverfügung folgender Antrag ein:

Antrag des Finanzamtes als Vertreter des Landes auf Eintragung der Pfändung einer Eigentümergrundschuld.

Betroffen ist natürlich das Recht, welches der Eigentümer zuvor an X abgetreten hat.

Das Finanzamt beantragt nunmehr unter Vorlage der löschungsfähigen Quittung die Pfändung eben dieser entstandenen Eigentümergrundschuld.

Die Anträge betreffen das gleiche Recht.

Wie muss ich nun vorgehen?

Frist der Zwischenverfügung abwarten, um dann unter gleichzeitiger Zurückweisung des Antrags zu a) die Pfändung zu b) eintragen?

Vielen Dank für die Hilfe

Ich hatte dazu folgende Überlegung:

Das Finanzamt hat bzw. wird dem Schuldner höchstwahrscheinlich keine löschungsfähige Quittung aushändigen (ob er einen Anspruch aufgrund der Zahlung durch ihn selbst gegenüber dem Finanzamt hat, weiß ich nicht).

Insoweit wird der Eintragungsmangel nicht in der Frist geheilt werden können.

Die Pfändung der Eigentümergrundschuld wäre eintragungsreif.

Mein Problem: die löschungsfähige Quittung, die ich vom Schuldner angefordert habe, liegt mir nun ja theoretisch vor und ich habe den Nachweis, dass ein Eigentümerrecht entstanden ist.

Hier noch vielleicht ein paar wichtige Daten:

Die notarielle Abtretungserklärung des Schuldners erfolgte am 28.07.2015 und ist am 01.08.2015 beim Grundbuchamt eingegangen.

Die Pfändungs- und Einziehungsverfügung ist dem Schuldner am 30.07.2015 zugestellt worden und beim Grundbuchamt am 20.08.2015 eingegangen.

Ich bin irgendwie plan- und hilflos

Ziemlich blöder Fall!

Ich tendiere dazu, dass die Abtretung zu vollziehen ist.
Der Nachweis, dass ein Eigentümerrecht entstanden war, liegt Dir vor. Dass der Nachweis nicht vom Ast. geführt wurde, ändert daran m.E. nichts.

Als der Eigentümer über sein Recht am 28.07. durch Abtretung verfügte, durfte er dies auch noch, da die Pfändung erst später erfolgte.

Schließlich ist nach § 17 GBO zu verfahren und somit die Abtretung zuerst zu erledigen.

Sehe ich genauso. Soll das FA prüfen, ob es nach dem AnfG hier weiterkommt.

Hängt doch aber auch davon ab, wann abgetreten und wann gepfändet wurde. Eine nicht eingetragene relative Verfügungsbeschränkung würde das Grundbuch dann doch sperren. Gegebenenfalls § 878 BGB?

Es besteht ggf. eine Konkurrenz zwischen Pfändung und Abtretung.

Bevor der Antrag beim GBA eingegangen ist, wurde die Pfändung durch Zustellung wirksam.

Vielleicht könnte ein Vollstreckungsrechtler ausführen was das für Folgen hat.

Abtretung und Pfändung werden grundbuchrechtlich erst mit Eintragung wirksam.

Aber ich habe das Gefühl, dass ggf. das wirksam werden der Pfändung vor Eingang des Antrags Wirkung entfaltet. Aber welche?

Smarti hat schon recht. Die Pfändung wird erst mit Eintragung im Grundbuch wirksam und nicht schon mit Zustellung, §§ 857 Abs. 6, 830 ZPO (vgl. Zöller/Stöber ZPO § 857 Rn 21). Damit besteht noch kein relatives Verfügungsverbot.

Ich muss noch einmal nachhaken:

In dem Fall wurden mit der Pfändungs- und Einziehungsverfügung auch noch der Anspruch des Vollstreckungsschuldners auf Grundbuchberichtigung und Aushändigung der für die Grundbuchberichtigung notwendigen Urkunden in grundbuchmäßiger Form gepfändet.

Die Abtretungserklärung wurde - wie oben beschrieben - vor Zustellung der Pfändungs- und Einziehungsverfügung notariell beurkundet.

Kann ich trotz dessen die Abtretung an den Dritten X eintragen?

Gleichzeitig wird die Zinsbestimmung geändert. Vorher 1 % Säumniszuschläge, die nunmehr in 1 % jährliche Zinsen umgewandelt werden soll. Diese sollen auch den gleichen Rang der ursprünglichen Säumniszuschläge haben. Diese Regelung könnte unter § 1119 BGB fallen und wäre doch auch ohne Zustimmung gleich- und nachrangiger Gläubiger eintragungsfähig, oder? Ebenfalls wie die Unterwerfung gemäß § 800 ZPO, die ebenfalls nachträglich eingetragen werden soll.

Sofern - die Abtretung der Eigentümergrundschuld nebst Zinsänderung und Unterwerfungsklausel eintragungsfähig wäre, wie würde diese formuliert werden?

Infolge Befriedigung ist eine Eigentümergrundschuld entstanden. Der Zinsatz ist geändert in 1 % Zinsen jährlich. Vollstreckbar gemäß § 800 ZPO. Abgetreten an XXX.

Und folgende Rötungen in Spalte 4:

Zwangssicherungshypothek, Gläubiger und Zinssatz?

Bin etwas verunsichert

Die Grundschuld wurde zur Einziehung und nicht an Zahlungs statt überwiesen. Das heißt, sie bleibt Fremdrecht und geht nicht kraft Gesetzes auf den Pfändungsgläubiger über. Die Eintragung bewirkt demnach auch nur ein relatives Verfügungsverbot (§ 829 Abs. 1 ZPO). Zur Unterwerfung und zur Zinsänderung bedarf es daher der üblichen Bewilligungen. Nach § 1119 BGB ist auch nur die Zustimmung der von einer Zinsänderung betroffenen Gläubiger ggf. nicht erforderlich. Dass die Aushändigung der für die Grundbuchberichtigung notwendigen Urkunden gepfändet wurde, betrifft hier die löschungsfähige Quittung, die ja zwischenzeitlich anderweitig vorgelegt wurde, aber nicht die Abtretungserklärung.

Die Pfändung ist m.E. aus folgenden Gründen unwirksam:

Mit Abtretung des Anspruchs erwirbt der Zessionar sofort alle Gläubigerrechte (§ 398 BGB). Damit gehört der abgetretene Anspruch nicht mehr zum Vermögen des Schuldners. Seine Gläubiger können die Forderung daher nicht mehr pfänden (so z.B. Stöber Forderungspfändung, 15. Aufl., Rn 764).

Nach § 857 Abs. 1 ZPO kann bei Zwangsvollstreckungen gegen den Grundstückseigentümer eine Eigentümergrundschuld gepfändet werden. Mit einer Pfändung erwirbt dann der Pfändungsgläubiger nach § 1287 BGB ein Pfandrecht an der Eigentümergrundschuld. Die Pfändung greift jedoch nur, wenn die Eigentümergrundschuld nicht schon zuvor vom Grundstückseigentümer abgetreten worden ist. Daher ist die Abtretung einer Eigentümergrundschuld z. B. zu Gunsten nachrangiger Grundpfandgläubiger auch ein wichtiges taktisches Mittel zur Verhinderung von Pfändungen Dritter in vor- oder gleichrangige Eigentümergrundschulden.

Selbst wenn für die Abtretung eine bestimmte Form (amtliche oder öffentliche Beurkundung) vorgeschrieben wäre, würde dieses Formerfordernis durch die notarielle Abtretungserklärung erfüllt sein.

Es handelt sich aber um ein Buchrecht. Bislang ist eine Zwangssicherungshypothek, also ein Buchrecht, eingetragen. Zur Abtretung eines Buchrechts reicht die Ausstellung der Abtretungserklärung allein nicht aus; vielmehr ist auch die Eintragung erforderlich (§ 1154 III, 1192 I 873 BGB; OLG München 34. Zivilsenat, Beschluss vom 11.02.2014, 34 Wx 372/13, Rz. 9). Ohne Eintragung fehlt es an einer wirksamen Abtretung. Daher greift die Pfändung schon. Ein Pfändungs- und Überweisungsbeschluss entfaltet nur dann keine vollstreckungsrechtlichen Wirkungen, wenn die gepfändete Forderung im Zeitpunkt der Pfändung abgetreten war (s. BAG 4. Senat, Urteil vom 17.02.1993, 4 AZR 161/92). Und das ist bislang nicht der Fall. Allerdings wird auch die Pfändung erst mit der Eintragung wirksam (s. Stöber im Zöller, Zivilprozessordnung, 30. Auflage 2014, § 857 RN 20). Das Grundpfandrecht muss dann, wenn sich -wie vorliegend- der Gläubiger den Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs hat pfänden und überweisen lassen, zwar nicht zuvor auf den Eigentümer umgeschrieben werden (Zöller/Stöber, § 857 RN 24 mwN). Da die Pfändung aber ebenfalls erst mit der Eintragung wirksam wird, kann sie derzeit nicht bewirken, dass die zuvor beantragte Eintragung der Abtretung nicht mehr vorgenommen werden kann. Insofern gilt das aus § 17 GBO abzuleitende Prioritätsprinzip, das z. B. auch bei der Pfändung künftiger Forderungen gilt. Auch dort tastet die Pfändung nach dem Prioritätsprinzip die Rechte des Zessionars nicht an (s. Westermann in Erman BGB, Kommentar, 14. Auflage 2014, § 398 RN 14 unter Zitat BGH 56, 350; 100, 42).

Vorliegend ist daher mE die Abtretung zu vollziehen und der dann in´s Leere gehende Antrag auf Eintragung der Pfändung -nach vorheriger Anhörung- zurückzuweisen.

Ist der von mir gewählte Eintragungstext nebst den Rötungen insoweit brauchbar?

Würde das aufdröseln.

„Als Grundschuld kraft Gesetzes übergegangen auf … (Eigentümer); eingetragen am …“

„Abgetreten mit Zinsen seit ... an … (Zessionar); eingetragen am …“

„Vollstreckbar nach 800 ZPO; statt der Säumniszuschläge ist nun ein Zinssatz von 1 % jährlich zu entrichten; gemäß Bewilligung vom ...; eingetragen am ...;“

Die Unterwerfung müßte der Eigentümer bewilligen, den Zinssatz der Eigentümer und der Gläubiger (Herbsetzung: bisher 1% monatlich (§ 240 AO), jetzt 1 % jährlich; vgl. Schöner/Stöber Rn 2506).

Ich gehe davon aus, dass der Eigentümer anlässlich der in notarieller Urkunde erklärten Abtretung auch die Erklärungen über die Zinsen und die Unterwerfung nach § 800 ZPO abgegeben hat. Dann würde ich in der Veränderungsspalte eintragen:

„Als brieflose Grundschuld auf den Eigentümer übergegangen (§ 1177 BGB). Nunmehr verzinslich mit 1 % Jahreszinsen. Vollstreckbar nach § 800 ZPO. (Falls der Zinsbeginn in der UR angegeben: Bezug: Bewilligung vom….). Eingetragen am….“

Handelt es sich bei den Erklärungen zur Zinserhöhung und Unterwerfung um solche des Pfandgläubigers, kann lediglich die Umwandlung in eine Eigentümergrundschuld und die Abtretung des Grundschuldkapitals eingetragen werden.

Die Voreintragung des Eigentümers ist entbehrlich (Rohe im Beck'schen Online-Kommentar BGB, Stand: 01.08.2015, § 1177 RN 3 mwN). Da die Erklärungen zur Zinsänderung der Eigentümer in seiner Eigenschaft als Eigentümer des Belastungsobjekts und in seiner Eigenschaft als Gläubiger des Rechts abgibt, könnte in diesem Fall allerdings seine Voreintragung erforderlich sein (habe ich nicht geprüft-Arzttermin)

Zur Inhaltsänderung (Zinsänderung, Unterwerfung) ist mE die Voreintragung erforderlich. Zwar steht sie -wie im Falle des KG, B. vom 02.08.2011, 1 W 243/11- im Zusammenhang mit der Übertragung. Es handelt sich aber nicht lediglich um diese Übertragung, so dass die Ausnahme des § 40 GBO nicht greifen kann (s. Zeiser im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hrsg: Hügel, Stand: 01.04.2015, § 39 RN 2). Betroffen von der Inhaltsänderung ist auch der Eigentümer als Gläubiger. Also muss der Eigentümer als Gläubiger voreingetragen sein. Das wird mit der obigen Formulierung erreicht. Anschließend ist dann die Abtretung einzutragen.