Photovoltaik

Du kannst bei der IHK einen geeigneten (sowohl Fachgebiet als auch Name/n) Sachverständigen erfragen.

Wird die Energie ins Netz eingespeist oder in den Heizungs-/Warmwasserkreislauf mit eingebunden?

Zitat

Was für einen SV würdet ihr für die Bewertung der Anlage als Unternehmen ggfs. bestellen --> welches Sachgebiet?

Vielleicht ´ne dumme Frage: Muss die Anlage denn im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens überhaupt bewertet werden, wenn die Anlage gar nicht Gegenstand der Zwangsversteigerung ist?

Na ja, grundsätzlich sind diese Dinger ja Zubehör oder Bestandteile. Damit sind sie mit zu bewerten und zu versteigern. Nur auf Antrag des tatsächlichen Eigentümers kann der Gläubiger die Sachen freigeben oder der Berechtigte muss mit 771 ZPO vorgehen.

Wenn die Anlage nicht Bestandteil ist, muss man prüfen, ob sie Zubehör ist. In diesem Fall würde ich den SV noch mal hochnotpeinlich befragen. Woher hat er sein Wissen. Vom Schuldner? Kann der Schuldner das nachweisen?

Das LG Passau (Beschluss vom 28.02.2012, Az. 2 T 22/12) meint, dass "bewegliche" PVA Zubehör seien und zwar auch dann, wenn der Strom zu 100% in öffentliche Netz eingespeist wird.

Im Versteigerungsverfahren müsste dann wohl ein Verkehrswert für Grundstück mit PVA ermittelt und festgesetzt werden.

Hallo zusammen,
ich bin (mal wieder -.-) unschlüssig.

Ich habe hier 15 Verfahren über Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus.
Das Haus besteht aus eigentlich 19 Wohneinheiten.
2 wurden nicht realisiert. Es existieren insofern nur 2 "Grundbuchleichen"

Auf dem Objekt befindet sich eine (insbesondere im Vergleich zu dem Objekt selbst) wohl doch sehr wertvolle Photovoltaikanlage.

Ich bin (auch hier wieder) zu dem Schluss gekommen, dass die Anlage wesentlicher Bestandteil oder zumindest Zubehör des Gemeinschaftseigentums ist.

Mir liegen zwischenzeitlich Wertgutachten zu den einzelnen Wohnungen vor.
Die Anlage wurde bei der Ermittlung nicht berücksichtigt.
Ich beabsichtige (wie schon von Anfang an) ein Sondergutachten zu der Anlage einzuholen. Soweit so halbwegs klar

Ich bin jetzt am Rätseln, wie ich den Sachverständigenauftrag sinnvoll formuliere. Erstelle ich ein Gutachten in einem Verfahren und teile den ermittelten Wert dann auf (entsprechend der Miteigentumsanteile?- 2 Wohnungen existieren nicht), oder gebe ich in jedem Verfahren ein Gutachten in Auftrag? Oder erlasse ich einen Sachverständigenbeschluss unter allen Aktenzeichen gemeinsam und schicke den einmal raus, (aber was mache ich dann mit den entstehenden Kosten? aufteilen und aus jeder Akte einen Teilbetrag bezahlen)

Habt ihr Ideen?

Ich würde mir einen Wert ermitteln lassen und diesen dann durch die MEA teilen, auch wenn 2 Wohnungen nicht realisiert worden sind. Auch die 2 Karteileichen gehören ja jemandem.

Zitat von Lothar Middel

Mich wundert es ja sehr, dass die beauftragten SV die Anlage nicht mit bewerten. M.E. sind diese Anlagen wesentlicher Bestandteil i.S.d. §§ 93 und 94 BGB und sind somit gem. § 194 BauGB mit zu bewerten. So wird es jedenfalls hier immer gemacht.

Leider ist es durchaus nicht so einfach.
Nach LG Passau 2 T 22/12 sind Photovoltaikanlagen dann als Zubehör anzusehen, wenn sie als Aufdachanlagen konstruiert sind und ihre Nutzungsdauer nicht durch entsprechende Vereinbarungen eingeschränkt ist.

Erst neulich hat sich auch der BGH mit einer Photovoltaikanlage und deren Zubehöreigenschaft befasst, BGH vom 20. November 2014, V ZB 204/13.

Ich denke nicht, dass Photovoltaikanlagen Scheinbestandteile gem. §95 BGB darstellen.

Ich denke, §95 BGB hat den Zweck, Sachen/Gegenstände, die eigentlich wesentliche Bestandteile von Grundbesitz wären, von diesem abzugrenzen
=> Bsp.: eine in das Wohngebäude eingebrachte Heizungsanlage, die (warum auch immer? Leasing?) geplanter Weise nach einer bestimmten Zeit wieder entfernt werden soll, ist wegen §95 BGB nicht wesentlicher Bestandteil des Grundbesitzes; eigentlich ist die Heizung wesentlicher Bestandteil gem. §94 BGB (BGHZ 53, 324, 325 = NJW 1970, 895; BGH WM 1987, 47 f.; NJW-RR 1990, 158, 159

Die (Aufdach-)Photovoltaikanlage dagegen ist (auch so) kein wesentlicher Bestandteil des Gebäudes.

Jetzt aber (abgesehen davon) folgendes:
Das LG Heilbronn (03.04.2014, 1 T 20/13) hat in einem (Einzel-)Fall die Zubehöreigenschaft verneint

Dreh- und Angelpunkt ist ja, ob die PV-Anlage dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt ist.

Das ist bei der Entscheidung des LG Passau recht unproblematisch, da die Anlage im Eigentum des Grundstückseigentümers stand.

Hier stand die Photovoltaikanlage aber in Dritteigentum, das Dach war (insofern) an den Eigentümer der Anlage vermietet

Hierzu wird (ohne weitere Begründung) weiter ausgeführt, dass die Vermietung der Dachfläche zum Zwecke des Betriebs einer PV-Anlage grundsätzlich geeignet ist, um das "wirtschaftliche Dienen" zu begründen.

ABER: in dem Fall hatten der Eigentümer des Grundbesitzes und der Eigentümer der PV Anlage in den Mietvertrag geschrieben, dass die Anlage nicht dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen soll und dass die Anlage nicht in das Eigentum des Grundstückseigentümers fallen und nicht Zubehör des Grundbesitzes sein soll.
Das soll zulässig und möglich sein, so dass die Zubehöreigenschaft zu verneinen sei.

Außerdem sei die PV Anlage auf Grund des Mietvertrages ohnehin nicht auf Dauer eingebracht, was die Zubehöreigenschaft (nochmal) ausschließe, weil der Vertrag nach 25 Jahren mit einer Frist und vorher auch aus wichtigem Grund kündbar sei.
Daraus ergebe sich, dass nur eine vorrübergehende Nutzung gewollt gewesen sei.

Ganz nebenbei wurde angemerkt, dass "die das Zwangsversteigerungsverfahren betreibende Gläubigerin erklärt hat, dass sich auch aus ihrer Sicht das Zwangsversteigerungsverfahren nicht auf die Photovoltaikanlage
erstrecken soll. Eine entsprechende Erklärung befindet sich bei den Akten."

Ich sehe die Entscheidung etwas kritisch.

zunächst und vor allem: Wenn die betreibende Gläubigerin erklärt hat, dass sich die Vollstreckung nicht auf die PV-Anlage erstrecken soll, ist das eine Freigabe, also eine teilweise Antragsrücknahme...
Warum es dann noch einer weiteren Begründung, bzw. warum insoweit keine Aufhebungsentscheidung ergangen ist, erschließt sich mir nicht.

Ansonsten wurde ja im Wesentlichen aus 2 Gründen so entschieden,

a) kein "wirtschaftliches Dienen"
b) nicht auf Dauer

zu a):
wenn (ohne das jetzt genau geprüft zu haben) es sich so verhält, wie das LG annimmt, dass die Vermietung geeignet ist, das wirtschaftliche Dienen zu begründen, kann m.E. auch ein entsprechender Passus, nicht zu einem gegenteiligen Ergebnis führen
(A und B schließen einen Vertrag; in dem steht, dass A dem B ein Auto übereignet und B dem A dafür 1.000 € bezahlt außerdem steht drin: "das soll keinen Kaufvertrag darstellen"
Und es ist trotzdem einer)

zu b)
Dem kann ich mich grundsätzlich anschließen, wobei ich in den Raum schmeißen würde, dass es da dann auch auf die Lebensdauer der Anlage ankommen könnte
(Um die (fragwürdige?) Annahme des LG hinsichtlich des wirtschaftlichen Dienens bei dem Mietverhältnis außen vor zu lassen gehe ich hierfür davon aus, dass die Nutzungen aus der PV-Anlage direkt dem Grundstück zugute kommen (Strom wird direkt im Gebäude verbraucht))
Es ist vereinbart, die Anlage 25 Jahre auf dem Gebäude zu belassen, vorher nur aus wichtigem Grund kündbar

Wenn die Anlage nur 10 Jahre nutzbar wäre, und daher nicht zu erwarten steht, dass die Anlage das Ende der Vereinbarung "erlebt", müsste m.E. schon davon ausgegangen werden, dass sie "auf Dauer" eingebracht ist.
Sagen wir, die hätten 250 oder 2500 Jahre vereinbart, um es klarer zu halten, soll auch das geeignet sein um die "Dauerhaftigkeit" zu verneinen?
Ich denke nicht

was meint ihr dazu?

In meinen Verfahren (ich habe btw. vor das zu machen, wie Anett vorgeschlagen hat) hat jetzt der Schuldner geschrieben, dass sich die Anlage in Dritteigentum befinde.

Zitat

... und präjudizieren für die Beteiligten und auch damit den Eigentümer der Anlage, dass er sich nicht um eine Freigabe bemühen muss.

Dass sehe ich anders. Als Anwalt würde ich meinen Mandanten in solchen Konstellationen immer dazu raten, die Freigabe - also die Aufhebung der Zwangsversteigerung betreffend bestimmte Gegenstände - herbeizuführen.

Erklärungen des Vollstreckungsgerichts zu den Eigentumsverhältnissen an bestimmten Gegenständen können keine "präjudizielle Wirkung" haben, weil das Vollstreckungsgericht die Eigentumsverhältnisse "von sich aus" ja gerade nicht rechtsverbindlich klären kann.
Wenn ein Eigentümer von Gegenständen, die grundsätzlich mitversteigert werden würden, Rechtssicherheit haben will, muss er beim Gläubiger auf Freigabe / partielle Rücknahme des Zwangsversteigerungsantrags hinwirken.
Gibt der Gläubiger nicht frei, muss der Eigentümer Drittwiderspruchsklage erheben.
Das Prozessgericht würde dann Rechtssicherheit herstellen.

Zitat

Was ist aber, wenn der Ersteher nach Ansicht eines von ihm angerufenen Prozessgericht doch Eigentum an der Anlage erworben hat?

Dann müsste derjenige, der sein Eigentum durch die ZV verloren hat, wohl im Wege der "verlängerten" Drittwiderspruchsklage vorgehen ("... widrigenfalls für das Recht der Versteigerungserlös an die Stelle des versteigerten Gegenstandes treten würde." --> § 37 Nr. 5 ZVG).
Siehe auch Stöber § 37 Nr. 6.8 - der von einer Bereicherungsklage spricht.