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Thema: Genehmigungsfähigkeit Grundstücksverkauf Kaufpreis

  1. #1
    Rpfleger
    Gast

    Genehmigungsfähigkeit Grundstücksverkauf Kaufpreis

    Hallo liebe Kollegen,

    habe heute folgende Fragestellung zu lösen.

    Betreuer möchte das Hausgrundstück des Betroffenen verkaufen.

    Nach durchgeführter Marktpreisermittlung beträgt der Wert des Grundstücks ca. 44.0000€.

    Der Betreuer wollte zu 40.000,00€ verkaufen. Dies hielt ich für genehmigungsfähig, was ich dem Betreuer auch mitteilte.

    Der Betreuer hat den Kaufvertrag nun beurkunden lassen. Aus diesem ergibt sich nun die Verpflichtung des Betroffenen zur Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 2000,00€.

    Der Nettokaufpreis würde damit gerade mal 38.000,00€ betragen. Dies ist meines Erachtens zu gering.

    Insbesondere, da der Betreuer die Räumungs- und Entsorgungskosten auch noch vom Kaufpreis bezahlen soll.

    Nach der Marktpreisermittlung beträgt der Wert der Immobilie im bewohnbaren Zustand ca. 135.000,00€. Nach Abzug der Investitionskosten ergibt sich ein Wert von ca. 44.000,00€. Meines Erachtens müssten daher die Räumungs- und Entsorgungskosten schon im reduzierten Kaufpreis berücksichtigt sein?!

    Hat jemand von euch Entscheidungen aus denen hervorgeht wie viel Prozent des Verkehrswertes auf jeden Fall erreicht werden müssen? Ich bin immer von ca. 90% ausgegangen. Habe aber auch bis jetzt nichts gefunden was das untermauern könnte.

    Gruß

    Rpfleger

  2. #2
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    Nein.

    Wozu auch?

    Mach den Beschluss und warte ab was passiert.
    Passiert immer wieder, dass man dann mit der konkreten Urkunde Überraschungen erlebt.

    Zwei drei Fragen würde ich noch klären, braucht der Betreute den Verkaufserös sehr dringend?
    War der Makler von Anfang an gerichtsbekannt beteiligt?
    Gibt es für das Objekt überhaupt Interessenten, falls man jetzt zurückweist?
    Hat der Betreuer ggf. (zumindest halbwegs) wissentlich im Vorfeld ein wenig mit der Bekanntgabe genehmigungsrelevanter Tatsachen gespart?

    Ich würde die Zurückweisung mit einem Mix aus finanziellen und nicht greifbaren Argumenten zurückweisen und ggf. die Beschwerde abwarten.

    Selbst wenn man eine Entscheidung findet, ist noch nicht gesagt, dass die auch passt, meistens eher nicht.
    Die Umstände von Immobilenveräußerungen sind doch sehr individuell.

  3. #3
    Club 1.000
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    Es gibt meines Wissens keine festen Vorgaben über den Kaufpreis. Das muss man schon individuell entscheiden.
    Hier würde ich dem Betreuer deine Bedenken (,die ich teile) mitteilen und um Stellungnahme bitten. Vllt. ist der Käufer ja zu einem höheren Angebot bereit.

  4. #4
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    Für mich erschließt sich schon nicht, weshalb bei einem geschätzten Wert von 44.000,- € für 40.000,- € verkauft werden sollte. Schon da hätte mir der Betreuer erläutern müssen, weshalb er mit dem Interessenten nicht wenigstens 44.000,- € vereinbart hat.

    Unter den jetzt bekannt gewordenen Bedingungen würde ich ehe nicht genehmigen.

  5. #5
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    Das ist halt die Krux, dass der so wunderschön ermittelte Verkehrswert leider nicht immer am Markt umgesetzt werden kann!

    Wenn der Käufer der einzige Interessent ist und der Betreuer Druck hat, verkaufen zu müssen, dann hätte ich sogar nur 30 oder 35T€ geboten. Das ist nunmal die reale Welt vor dem Schreibtisch da draußen. Bedenkt bei Eurer Ablehnung immer, dass das Grundstück auch in die Versteigerung gehen kann und dann gibt es vielleicht nur noch 20 bis 25T€.

    Leute, nicht der Gutachter bestimmt den Preis, das macht immer noch der Markt durch Angebot und Nachfrage und den interessiert eine nachlassgerichtliche oder betreuungsgerichtliche Genehmigung leider nicht. Im Gegenteil, der Preis fällt und die Uhr tickt, tickt und tickt ...

    Der Betreuer soll den Verkaufspreis ordentlich begründen und dann die Akte vom Tisch, Ihr habt doch bestimmt noch mehr zu tun.
    -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    "Wie sagte Vater früher, alles vor dem Wort ABER ist ein Haufen Scheiße." (John Snow/Aegon Targaryen)
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    Alle sagten: Das geht nicht. Dann kam einer, der wusste das nicht und hat's gemacht. - Es könnte auch der Pragmatiker vor dem Herren gewesen sein!

  6. #6
    Club 2.000
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    Ja. Iss halt schwierig.

    "Nach der Marktpreisermittlung beträgt der Wert der Immobilie im bewohnbaren Zustand ca. 135.000,00€. Nach Abzug der Investitionskosten ergibt sich ein Wert von ca. 44.000,00€. Meines Erachtens müssten daher die Räumungs- und Entsorgungskosten schon im reduzierten Kaufpreis berücksichtigt sein?!"

    Bebautes Grundstück Wert nach Renovierung 135 TEUR, geht für 38 TEUR weg.
    Es wurde im Sachverhalt schon von einer "Marktpreisermittlung" gesprochen, nicht von einem Verkehrswertgutachten (das im Übrigen wenn fachkundig gemacht durchaus den aktuellen Verkehrswert nach Marktlage wiederspiegelt, kost halt Geld).

    Das mit der Versteigerung kann m.E. nur ein Argument sein, wenn Eile geboten ist oder da konkret was im Raum steht.
    Ob das nun in Ordnung geht oder nicht mit dem Preis wird sich kaum letztgültig ausdiskutieren lassen.


    Aber den Beschluss (ob Genehmigung oder Versagung) kann man ordnungsgemäß begründen und wenn nun noch zwei drei Fragen geklärt werden, s.o. (und die Einhaltung der Verfahrensvorschriften setze ich mal voraus) wird sich die Frage ob genehmigen oder zurückweisen auch erledigt haben.

  7. #7
    Club 2.000 Avatar von tom
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    Es ist ja immer uach die Frage, wie die konkreten Marktgegebenheiten sind.
    Steigen oder sinken derzeit in der Region die Preise?
    Wie ist das "Gutachten" zustandegekommen? Stammt es von einem Sachverständigen, der mit anerkannten Bewertungsmethoden den Wert ermittelt hat?
    Hat der Betreuer das Grundstück schon seit Monaten wie sauer Bier angeboten, mit immer geringeren Kaufpreisen (spricht für Genehmigungsfähigkeit).
    Oder ist der Vertrag mit einem "guten Kunden" des Maklers zustangegekommen, ohne dass das Objekt z.B. beworben wurde (Internet, Zeitung) -> spricht eher gegen Genehmigungsfähigkeit.

    Das alles ergibt sich aus dem mitgeteilten SV nicht.

  8. #8
    Polarlys
    Gast
    Kaufpreis in Relation zum Verkehrswert ist eine Sache. Ob man 10 % Kaufpreis unter Verkehrswert genehmigt: Rechtspflegerentscheidung.

    Dagegen:
    zur Zahlung der Maklercourtage ist auch der Veräußerter verpflichtet, wenn Maklerauftrag erteilt ist und der Kaufvertrag durch Vermittlung des Maklers zustandsgekommen ist. Die Frage ist nur, ob die zu zahlende Maklercourtage der üblichen Höhe entspricht.

    die Räumung des Vertragsgegenstands ist regelmäßig Sache des Veräußerers. Übernimmt der Erwerber die Räumung des Vertragsgegenstands lässt sich der Erwerber dies regelmäßig bezahlen. Ferner muss das Eigentum am zu räumenden Gut auf dem Erwerber übergehen, damit dieser nicht Eigentum des Veräußerers entsorgt.

    Fazit:
    aus der -gesetzlichen- Verpflichtung zur Zahlung einer Maklercourtage und der -gesetzlichen- Räumungsverpflichtung würde ich keinen Grund zur Zurückweisung der betreuungsgerichtlichen Genehmigung sehen.

    Anders evtl. im 10 % unter dem Verkehrswert liegenden Kaufpreis. Diesen hatte der Rechtspfleger allerdings im Vorfeld für genehmigungsfähig erachtet.

    Nun hat der Rechtspfleger halt ein Problem, die Nichtgenehmigungsfähigkeit rechtsmittelfähig zu begründen. Diese Begründung würde ich gerne lesen.

  9. #9
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    Zitat Zitat von Rpfleger Beitrag anzeigen

    Hat jemand von euch Entscheidungen aus denen hervorgeht wie viel Prozent des Verkehrswertes auf jeden Fall erreicht werden müssen? Ich bin immer von ca. 90% ausgegangen. Habe aber auch bis jetzt nichts gefunden was das untermauern könnte.
    Da die Genehmigung zum Verkauf eines Grundstücks immer eine Einzelfallentscheidung ist, wirst du hierüber nichts finden. Allerdings könnte Dich folgendes hierzu interessieren:

    "Ein Verkauf eines im Nachlass befindlichen Grundstücks ist immer dann genehmigungsfähig, indem das Gericht sich auf den Standpunkt eines verständigen, die Tragweite des Geschäfts überblickenden Betrachters stellt und insbesondere Gesichtspunkte der Nützlichkeit und Zweckmäßigkeit [in Bezug auf die Interessen des Betreuten] in Erwägung zieht (OLG Hamm, Beschluss vom 02.10.2003, Az. 15 W 331/03 in Rpfleger 2004, 214 ff., 216 m.w.N.).
    Dabei sind unter anderem das wirtschaftliche Interesse des Nachlasses an einem Verkauf des Grundstückes sowie die mögliche Verhinderung von finanziellen Schäden und Kosten durch Führung von Zivilprozessen mit zu berücksichtigen. (BayObLG, Beschluss vom 17.10.2001, Az. 3Z BR 327/01; OLG München, Beschluss vom 07.01.2010, Az. 31 Wx 154/09, jeweils recherchiert in JURIS)"

  10. #10
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    Zitat Zitat von Polarlys Beitrag anzeigen
    ...
    Nun hat der Rechtspfleger halt ein Problem, die Nichtgenehmigungsfähigkeit rechtsmittelfähig zu begründen. Diese Begründung würde ich gerne lesen.
    Hat er nicht. Was soll denn das?
    Wer hat denn den Makler beauftragt? Weiß doch keiner. Wenn ich mich weigere jemanden zu bezahlen den ich nicht beauftragt habe wird da kaum was zu machen sein.
    Man die Bude auch kaufen wie steht und liegt, dann iss gewesen mit Abzug für Räumung und Entsorgung.
    Verhandlungen sind Sache des Betreuers, da geht immer wieder was.
    Gibt der Sachverhalt alles nicht her, auch was im Vorfeld über die Genehmigungsfähigkeit gesagt wurde und wie konkret das war ist nicht bekannt.

    Wenn der Kollege nun angesichts der konkreten Urkunde, die zur Genehmigung vorgelegt wird der Meinung ist, dass dann insgesamt betrachtet die Sache doch nicht in Ordnung geht dann ist das halt so, dann muss er zurückweisen und wenn auf alle Aspekte, die hier angesprochen wurden eingegangen wird, dann wird daran nicht zu rütteln sein.

    Was interessiert mich mein Geschwätz von gestern gilt nicht nur in der ZV, § 79 ZVG~

  11. #11
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    Zitat Zitat von leviathan Beitrag anzeigen
    Zitat Zitat von Polarlys Beitrag anzeigen
    ...
    Nun hat der Rechtspfleger halt ein Problem, die Nichtgenehmigungsfähigkeit rechtsmittelfähig zu begründen. Diese Begründung würde ich gerne lesen.
    Hat er nicht. Was soll denn das?

    Vielleicht ist die Bezeichnung "Problem" übertrieben. Zumindest aber gegenüber dem Betreuer (und ggf. dem Beschwerdegericht) macht es nicht den besten Eindruck, wenn die Genehmigung für den Verkauf zu 40.000,- € angekündigt und dann verweigert wird, zumal wenn noch in der Akte dokumentiert.

    Wer hat denn den Makler beauftragt? Weiß doch keiner. Wenn ich mich weigere jemanden zu bezahlen den ich nicht beauftragt habe wird da kaum was zu machen sein.

    Das ist zwar richtig, hilft aber auch nicht, wenn sich der Betreuer im beurkundeten und zur genehmigung vorgelegten Vertrag zur Übernahme der Maklerkosten gegenüber dem Erwerber verpflichtet hat.

    Man die Bude auch kaufen wie steht und liegt, dann iss gewesen mit Abzug für Räumung und Entsorgung.
    Verhandlungen sind Sache des Betreuers, da geht immer wieder was.
    Gibt der Sachverhalt alles nicht her, auch was im Vorfeld über die Genehmigungsfähigkeit gesagt wurde und wie konkret das war ist nicht bekannt.

    Wenn der Kollege nun angesichts der konkreten Urkunde, die zur Genehmigung vorgelegt wird der Meinung ist, dass dann insgesamt betrachtet die Sache doch nicht in Ordnung geht dann ist das halt so, dann muss er zurückweisen und wenn auf alle Aspekte, die hier angesprochen wurden eingegangen wird, dann wird daran nicht zu rütteln sein.

    Was interessiert mich mein Geschwätz von gestern gilt nicht nur in der ZV, § 79 ZVG~

    Ist im Falle der Verweigerung dann eben nur die Frage, ob einer anderweitiger Verkauf gelingt, oder ob der "Erwerber" der einzige Interessent weit und breit war.

    Aufklären über die Umstände müsste uns natürlich mal der Threadstarter.

  12. #12
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    Schade, dass Rpfleger sich zu den offenen Fragen bislang nicht geäußert hat.

  13. #13
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    Hallo!

    Ich hätte gerne mal eure Meinung zu folgendem Fall:

    Die Betreuerin will unbedingt ein voll erschlossenes 800 qm großes Baugrundstück zu einem Kaufpreis von 5500 € verkaufen. Der Betreute ist seit 20 Jahren Miteigentümer in Erbengemeinschaft zu 1/4 Anteil. Ich hatte der Betreuerin diesbezüglich mitgeteilt, dass ich den Verkauf des Grundbesitzes für völlig unnötig und wirtschaftlich nicht vorteilhaft für den Betroffenen halte, da der Betreute den Kaufpreisanteil von ca. 1350 € derzeit nicht benötigt, Kosten für Gutachten und Verfahrenspfleger anfallen, der Kaufpreis sehr gering ist und nach Abzug der Kosten nicht mehr viel übrig bleiben wird.
    Sie argumentierte, dass Kosten (Straßenausbaubeiträge) anfallen und sich keiner der Miterben um das Grundstück kümmern würde.

    Da die Betreuerin weiterhin auf den Verkauf bestand, habe ich ihr mitgeteilt, dass ein Gutachten vorzulegen ist sowie Verkaufsbemühungen nachzuweisen sind. Zudem habe ich einen Verfahrenspfleger bestellt, der bereits vor Gutachtenerstellung mitgeteilt hat, dass er für den Betreuten keinen wirtschaftlichen Sinn in einem Verkauf zu einem Kaufpreis von 5500 € sehe und ein Gutachten erst gar nicht beauftragt werden sollte.

    Dennoch hat die Betreuerin ein Gutachten erstellen lassen. Der Gutachter hat einen Verkehrswert von 5000 € ermittelt, wobei er 3500 € Abrisskosten für eine 8 qm kleine Backsteinhütte vom eigentlichen Verkehrswert (8500 €) abgezogen hat.
    Zu den Verkaufsbemühungen wurde lediglich mitgeteilt, dass die Sparkasse dieses Grundstück nicht vermarkten will, es im letzten Jahr für 3 Monate bei e***kleinanzeigen inseriert war und ein Verkaufsschild auf dem Grundstück aufgestellt wurde. Es habe sich daraufhin nur ein Käufer gemeldet.

    Der Betreuerin wurde mitgeteilt, dass das Grundstück erneut online zum Verkauf angeboten werden sollte, damitg evtl. ein höherer Verkaufspreis erzielt werden könnte. Die Betreuerin hat daraufhin einen Anwalt eingeschaltet, welcher auf Genehmgung drängt. Der Verfahrenspfleger und ich halten einen Verkauf weiterhin für unnötig, unwirtschaftlich und nicht im Interesse des Betreuten, zumal in den letzten 20 Jahren auch niemand auf die Idee gekommen ist das Grundstück zu verkaufen und nach Abzug aller Kosten für den Betreuten noch ca. 200 € vom Kaufpreisanteil übrig bleiben würden.

    Ich bin sogar so weit zu sagen, dass die Betreuerin entgegen der Interessen des Betreuten handelt und ihre Eignung fraglich ist.

    Wenn sie mir den beurkundeten Kaufvertrag vorlegt, werde die Genehmigung aus den genannten Gründen versagen.

  14. #14
    Stammgast Avatar von Stugi
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    Was will denn der Betroffene? Bzw. was hat er in besseren Tagen gewollt? Hat er sich wirklich aktiv gegen eine Veräußerung gestemmt?

    Hat der Verfahrenspfleger den Willen des Betroffenen ermittelt und in das Verfahren eingebracht (was im übrigen seine einzige Aufgabe im Genehmigungsverfahren ist).

    Wenn der Verfahrenspfleger, ohne den Willen des Betroffenen erforscht zu haben, mitteilt, er halte den Verkauf für wirtschaftlich nicht sinnvoll, hat er seine Aufgabe nicht verstanden. Die Prüfung der Wirtschaftlichkeit ist Sache des Gerichts. Der Verfahrenspfleger ist nicht der Oberbetreuer.

    Der Betreuer hat entschieden zu verkaufen. Diese Entscheidung steht und bedarf der Begründung durch den Betreuer: wieso, weshalb, worum.

    Und ja: ein Gutachten muss ggf. her. Aber nicht der Betreuer muss es beibringen, sondern das Gericht vom Amts wegen ggf. einholen. Genehmigungsverfahren sind nun mal Amtsverfahren. Und die Kosten des Gutachtens sind Auslagen des Gerichts.

    Und ein Verfahrenspfleger hat kein Recht, die Einholung eines Gutachtens unterbinden zu wollen. Denn wenn das Gutachten einen Wert ergibt, der dem Kaufpreis entspricht und ein Verkaufswille des Betroffenen ermittelt werden kann, ist der Kaufvertrag zu genehmigen.

    Im übrigen ist eine Erbengemeinschaft eine sog. sterbende Gemeinschaft. Jeder andere Miterbe hat einen Anspruch auf Auseinandersetzung, ggf. durch Zwangsversteigerung. Offensichtlich sind ja die anderen Miterben veräußerungswillig. Wie will man da die Auseinandersetzng durch Versilberung des Grundstücks durch Veröußerung als >betreuungsgericgt verhindern? Und weshalb eigentlich?

    Wenn das Verfahren ordentlich durchgezogen wird, zeigt sich die richtige Entscheidung des angerichtet meist von selbst. So meine Erfahrung.

  15. #15
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    Die Einholung des Gutachtens für ein weitgehend unbebautes Grundstück und bei dem im Raum stehenden Kaufpreis halte ich für fragwürdig. Stattdessen hätte es auch genügt - da nicht mit einem Wohnhaus - bebaut, eine Auskunft zum geltenden Bodenrichtwert bei der Gemeinde einzuholen.

    Wie aus einem rechnerischen Kaufpreisanteils für den Betroffenen von 1.350,- € nur noch ein Zahlbetrag von 200,- € resultieren soll, ist dringend zu hinterfragen. Das habe ich im Rahmen der Genehmigung entsprechender Verkäufe so noch nie erlebt.

    Grundsätzlich scheint mir auch kein (wirklicher) wirtschaftlicher Vorteil durch den Verkauf für den Betreuten einzutreten, insbesondere wenn dieser das Geld für Heimkosten o. ä. gar nicht benötigt.

    Die Erben können bei Bedarf auch die Teilungsversteigerung betreiben. Anscheinend liegt ein Interesse an der Auseinandersetzung bei diesen nicht wirklich vor, da das Grundstück schon 20 Jahre in Erbengemeinschaft gehalten wird. Wenn sich die Miterben nicht um das Grundstück kümmern, weshalb möchte die Betreuerin das unbedingt auf Kosten des Betroffenen übernehmen?

    Wegen des eingeholten Gutachtens dürfte die Sache allerdings eindeutig eine Richtung bekommen haben. Falls man nun den Verkauf nicht genehmigt, zahlt der Betroffene die Gutachterkosten allein und hat gar keinen Kaufpreisanteil. Ob das von ihm (mutmaßlich) gewollt ist?

  16. #16
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    Danke für deine Meinung.

    Der Betreute ist nicht mehr anhörungsfähig. Da er das Grundstück die letzten 20 Jahre nicht veräußert hat, gehen der Verfahrenspfleger und ich davon aus, dass er es heute auch nicht veräußern wollen würde.

    Keiner der übrigen Miterben macht Druck das Grundstück zu veräußern. Die Betreuerin ist die Einzige, die den Verkauf, aus welchen Gründen auch immer, initiiert hat und mit aller Macht durchboxen will.

  17. #17
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    Ich wollte das Gutachten, weil ich den Kaufpreis für voll erschlossenen Bauland viel zu gering hielt. Ohne Abrisskosten hätte man einen Verkehrswert von 8500 €. Ich bin der Meinung, dass zumindest dieser Kaufpreis erreicht werden müsste, da der Schuppen bei einer Bebauung überhaupt nicht stören würde.

    Das Gutachten hat 600 € gekostet, der Verfahrenspfleger wird ca. 300 € kosten und der nunmehr von der Betreuerin beauftragte Anwalt will auch noch ein Honorar. Somit werden vielleicht noch 200 € übrigbleiben.

    Nur weil die Betreuerin ein Gutachten in Auftrag gegeben hat, sehe ich keinen Zwang jetzt auch genehmigen zu müssen. Ich habe sie vorab ausführlich auf alle entstehenden Kosten hingewiesen und ihr aufgrund der wahrscheinlichen Genehmigungsversagung von einem Verkauf/Gutachtenerstellung abgeraten.

  18. #18
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    Zitat Zitat von Karo Beitrag anzeigen
    ....
    Sie argumentierte, dass Kosten (Straßenausbaubeiträge) anfallen und sich keiner der Miterben um das Grundstück kümmern würde. ....

    Da die Betreuerin weiterhin auf den Verkauf bestand, habe ich ihr mitgeteilt, dass ein Gutachten vorzulegen ist.....
    Außerhalb der Bertreuungssachen (wovon ich keine Ahnung habe):

    Wenn tatsächlich die Straße neu gemacht wird, kann dies eine hohe finanzielle Belastung des Eigentümers mit sich bringen, fünfstellige Beträge sind da keine Seltenheit.
    Ich hätte insoweit Verständnis dafür, sich eines Eigentums entledigen zu wollen, welches einen geringeren Wert hat, als die auf mich zukommenden Kosten.

    Gab es das Gutachten nicht, weil du es von der Betreuerin angefordert hast?

    Zum Wert: Bodenwert - Abrisskosten (soweit für die bauliche Nutzung erforderlich oder weil marode) entspricht den Grundlagen des Verkehrswertes nach § 194 BauGB. Soweit der Bodenrichtwert sich auf "kleinere" Grundstücke bezieht, wäre er beim gegenständlichen Grundstück sogar mit weniger als 100% zugrunde zu legen.
    In einigen Bundesländer gibt es BORIS, wo man online den Bodenrichtwert ermitteln kann.

  19. #19
    Gehört zum Inventar
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    Straßenausbaubeiträge können immer wieder anfallen, sind aber ziemlich gering, da diese durch das gesamte Dorf geteilt werden (auf das Baugrundstück entfallen dann so ca. 100 - 200 €).

    Der Schuppen stört bei Bebauung nicht und ist auch nicht marode. Ich hatte der Betreuerin mitgeteilt, dass wenn Sie trotz meiner Bedenken weiter auf Genehmigung besteht ein Gutachten vorzulegen ist.

  20. #20
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    ach so, ich dachte die Beitragspflicht trifft nur die Anlieger....

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