Unentgeltliche Übertragung der Eigentumswohnung

  • Ich habe folgenden Fall, der mir Kopfzerbrechen bereitet:
    Vor 30 Jahren beurkundete der jetzige Betreute die Übertragung seiner Eigentumswohnung (Dachgeschoss) an seinen Sohn A. Die Übertragung erfolgt unentgeltlich. Auch die Auflassung wurde schon erklärt. Jedoch darf der Antrag auf Eintragung von dem Sohn erst nach dem Tode des Schenkers gestellt werden, so ist es im Vertrag festgehalten.
    Nun steht der Schenker unter Betreuung, Betreuer ist Sohn B. Es soll jetzt die Eigentumsumschreibung schon vorgezogen werden, jedoch ist der beschenkte Sohn A vorverstorben und beerbt worden von seinen 4 Kindern. Die mir eingereichte Urkunde sieht nun "in Ergänzung des Vertrages vom..." die Auflassung der Wohnung an die 4 Kinder vor.
    In dem Haus, in welchem sich die Dachgeschosswohnung des Betroffenen befindet, liegt im Erdgeschoss eine weitere Wohnung, welche bereits im Eigentum der besagten 4 Kinder steht. Diese Wohnung bewohnt der Betroffene bereits seit einiger Zeit, da er diese aufgrund seines Gesundheitszustandes besser erreicht als seine Dachgeschoss-Wohnung. An dieser Erdgeschoss-Wohnung bestellen ihm die 4 Beschenkten ein Wohnungsrecht "als Gegenleistung" (Formulierung lt. Urkunde).

    Meine Überlegung ist, ob die Auflassung unter das Schenkungsverbot fällt, oder nicht. Die ursprüngliche unentgeltliche Übertragung nebst Auflassung ist ja wirksam, weil vor Anordnung der Betreuung durch den Schenker selbst beurkundet. Wie sieht es aber mit der jetzt neu erklärten Auflassung und "Modifizierung des Ursprungsvertrages" aus, zum einen wegen des Wegfalls der ursprünglich beschenkten Person, zum anderen wegen der Tatsache, dass die Eigentumsumschreibung jetzt direkt erfolgen soll, nicht erst nach dem Tod des Betreuten?

  • Genau das hatte ich mich auch schon gefragt.
    Vermutlich würde es reichen, wenn die Vorgabe, dass die Eigentumsumschreibung erst nach dem Tod des Schenkers erfolgen darf, aufgehoben würde?
    In welcher Form müsste dies erfolgen? Würden sich daraus Genehmigungspflichten ergeben?

  • Dann ist mir nicht klar, weshalb überhaupt neu aufgelassen wurde. Denn die erklärte Auflassung wirkt ohne Weiteres zugunsten der Erben des Auflassungsempfängers.

    Vielleicht sind die Kinder nicht die (einzigen) Erben.

  • Die neuerliche Auflassung kann jedenfalls mangels Verfügungsbefugnis des Betroffenen außer Betracht bleiben.

    An dieser Stelle lasse ich mich zur Kompetenz des Notars lieber nicht aus.

    Fraglich ist hingegen, ob der ursprüngliche, notariell beurkundete und inter partes wirkende Vertrag abgeändert werden kann und zwar in der Form, dass die Grundbuchposition des Betroffenen ohne weitere Gegenleistung immens verschlechtert wird. Durch die Änderung der Tatsache des Zeitpunktes der Eigentumsumschreibung würde ein erheblicher Bestandteil des Vertrages nachträglich abgeändert.

    Insbesondere ist hier - davon gehe ich aus - die Eintragungsbewilligung neu abzugeben oder zu ändern und zwar in unbedingter Form. Richtig marie88? Ich gehe davon aus, dass die Bewilligung unter einer Bedingung stand?! Daraus ergeben sich gleich mehrfache Problematiken.

    Die Bewilligung wird als reine Verfahrenshandlung mit ihrer Wirksamkeit bindend und kann von dem Bewilligenden nicht mehr widerrufen oder geändert werden (KGJ 49, 149, 155 OLG Frankfurt NJW-RR 1995, 785). Der Zweck der Unwiderruflichkeit ist das besondere Bedürfnis der Rechtsklarheit des Eintragungsverfahrens, das durch das Vertrauen auf die Beständigkeit der Bewilligung eine feste Grundlage erhalten soll. Wird nach Wirksamkeit der Bewilligung ein Widerruf oder ein teilweiser Widerruf erklärt, so ist es für das Grundbuchamt unbeachtlich.

    Im Ergebnis bedeutet das, dass du als Betreuungsgericht hier nichts genehmigen musst oder auch nicht einschreiten musst, da materiell-rechtlich keine Änderungen eintreten. Der Zug für die Parteien ist allerdings abgefahren - die werden jedenfalls die abgegebene Bewilligung nicht erfolgreich ändern können (ok, vielleicht doch - der Notar hat ja schon irgendetwas beurkundet ;) ) . Die Grundbucheintragung jedenfalls wird m.E. auch unter den geänderten Voraussetzungen nie (zu Lebzeiten des Betroffenen) erfolgen können und dürfen.

  • Ich weiß, das war nicht die Frage, aber im Hintergrund steht ja ein Problem, nämlich dass der Betreute in einer Wohnung lebt, die ihm nicht gehört, und die Wohnung, die ihm gehört, bereits verschenkt hat. Um dieses Problem zu lösen:

    Wie wäre es, wenn man schon etwas verändern will, mit einem Tausch der Wohnungen? D.H die 4 Erben und der Betreute tauschen die Wohnungen so, dass der Betreute nun die Erdegeschosswohnung erhält und die vier Erben die Dachgeschosswohnung. Bei der bereits verschenkten Dachgeschosswohnung müsste dazu die bereits vollzogene Schenkung aufgehoben werden und bei der Erdgeschosswohnung müsste ein analoges Schenkungskonstrukt eben wieder hergestellt werden. Das Gesamtkonstrukt wäre m.E. genehmigungsbedürftig, aber m.E. auch genehmigungsfähig (wenn die beiden Wohnungen einigermaßen gleichwertig sind), oder?
    Bleibender Nachteil allerdings: Steuerbelastung, Gebühren etc.

    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH

  • Insbesondere ist hier - davon gehe ich aus - die Eintragungsbewilligung neu abzugeben oder zu ändern und zwar in unbedingter Form. Richtig marie88? Ich gehe davon aus, dass die Bewilligung unter einer Bedingung stand?! Daraus ergeben sich gleich mehrfache Problematiken.

    Die Bewilligung in der alten Urkunde lautet wie folgt: "Wir bewilligen und beantragen die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch. Der Antrag auf Eintragung darf von dem Erschienenen zu 2) (=Beschenkter) jedoch erst nach dem Tode des Erschienenen zu 1) (=Schenker) gestellt werden. Zum Nachweis des Todes des Erschienenen zu 1) ist die Vorlage der Sterbeurkunde ausreichend.

  • "Wir beantragen" heißt doch, dass der Schenker bereits die Eigentumsumschreibung beantragt hat, der Antrag aber nur noch nicht an das Grundbuchamt weitergeleitet hat. Wenn dies der Betreuer nun tut, gibt es doch -zumindest was die Beantragung und die "Unentgeltlichkeit" angeht- kein Problem.


  • Deinen Ausführungen kann ich nicht so recht folgen.

    Für ausgeschlossen halte ich es eigentlich schon nicht, dass der Betroffene als Eigentümer und die 4 Kinder als die Erben des Auflassungsempfängers die Auflassung ändern. Diese könnten z. B. gar kein Interesse an dem Grundstück haben, so dass eine Aufhebung der Auflassung bzw. des ganzen Vertrages vereinbart werden sollte.

    Wie Cromwell allerdings schon schrieb, ist die erneute Auflassung zumindest überflüssig.


    Nicht nachvollziehen kann ich allerdings, weshalb die getroffene Vereinbarung, den Eintragungsantrag erst nach dem Tod des jetzigen Betreuten zu stellen nicht durch abweichende Vereinbarung mit den Erben des ursprünglich Begünstigten abgeändert werden können soll. Nach meiner Sicht ist damit auch gar keine Änderung der Bewilligung verbunden, sondern lediglich der im Innenverhältnis wirkenden Abrede über den Antragszeitpunkt.

  • Was ich nicht verstehe, was soll das überhaupt? Wieso können die 4 Kinder nicht einfach warten? Sie bekommen doch die DG-Wohnung ohnehin. Und wenn schon etwas Schriftliches, sollte eine Nutzungsvereinbarung über beide Wohnungen reichen.

    Es ist immer besser, die Figuren des Gegners zu opfern.

    Savielly Tartakover

  • 1. Es handelt sich nicht mehr um eine reine Schenkung, da nunmehr eine Gegenleistung (= Wohnungsrecht) gewährt wird. Zu klären wäre, ob der Wert der Gegenleistung adäquat ist.
    2. Ich finde keinen Hinweis dazu, ob der Betroffene anhörungsfähig ist. Dessen Wille wäre zunächst zu ermitteln.

    * Was schert´s die Eiche, wenn das Schwein sich an ihr reibt! *

  • 1. Es handelt sich nicht mehr um eine reine Schenkung, da nunmehr eine Gegenleistung (= Wohnungsrecht) gewährt wird. Zu klären wäre, ob der Wert der Gegenleistung adäquat ist. 2. Ich finde keinen Hinweis dazu, ob der Betroffene anhörungsfähig ist. Dessen Wille wäre zunächst zu ermitteln.


    Zunächst müsste man wohl klären, ob das beabsichtigte Rechtsgeschäft materiell-rechtlich und grundbuchrechtlich möglich ist.

  • Müsste eigentlich ohne Betreuungsgerichtliche Mitwirkung vollziehbar sein.
    Es sollte ausreichen, dass der Notar die alte Überlassung zusammen mit der neuen Wohnrechtsbestellung zum Vollzug einreicht und ggf. (auf Weisung des Betreuers) eine Bestimmung gem. § 16 GBO trifft.
    Den Antrag soll jeweils auch der Übergeber stellen, hier vertreten durch den Betreuer, dann ist dem Wortlaut der alten Urkunde auch genüge getan.
    Ein Rechtsgeschäft und damit eine Genehmigungspflicht liegt nicht vor.

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