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Thema: Grundschuldbestellung in der Flurbereinigung

  1. #1
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    Frage Grundschuldbestellung in der Flurbereinigung

    Hallo GBOler!

    Wir prüfen die Finanzierung eines Neubaus. Dieser soll teilweise auf dem neu zugeordneten Ersatzgrundstück errichtet werden. Uns soll auf dem Ersatzgrundstück eine Grundschuld bestellt werden. Es ist bislang nur die vorläufige Besitzeinweisung erfolgt.

    Kann der künftige Eigentümer das ihm neu zuzuweisende Grundstück bereits mit einer Grundschuld belasten (dieser ist im Grundbuch ja aber noch nicht voreingetragen) oder muss er den Vollzug des Eigentumswechsels im Grundbuch abwarten?
    Geändert von HdWiZdM (22.12.2014 um 11:17 Uhr)

  2. #2
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    Verfügen kann er ab Besitzeinweisung. Allerdings kann eine GB-Eintragung erst erfolgen, nachdem das GB aufgrund Ersuchen der FB-Behörde berichtigt wurde. Das kann u.U. laaaaange dauern...
    Ulf

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  3. #3
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    Ich hab Rdnr. 4035 im Schöner/Stöber so verstanden, dass die Grundschuld noch auf dem alten Grundstück bestellt wird, dass ihm künftig nicht mehr gehört und diese dann (nach Eigentumsumschreibung) auf das neue Ersatzgrundstück übertragen wird.

    Eine direkte Grundschuldbestellung auf dem neuem Ersatzgrundstück ist dem künftigen Eigentümer nicht möglich, oder?

  4. #4
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    Es kommt darauf an, in welchem Stadium sich das FB-Verfahren befindet; insbesondere, ob der neue Rechtszustand schon eingetreten ist (weil der FB-Plan unanfechtbar geworden ist und dessen Ausführung angeordnet wurde).
    Ulf

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  5. #5
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    Zitat Zitat von HdWiZdM Beitrag anzeigen
    Eine direkte Grundschuldbestellung auf dem neuem Ersatzgrundstück ist dem künftigen Eigentümer nicht möglich, oder?
    Nein, es ist lediglich in den Besitz eingewiesen worden. Der Flurbereinigungsplan kommt i.d.R. noch und erst die Ausführungsanordnung (wie Ulf richtig schreibt) gibt eigentumsrechtliche Verfügungsgewalt über das Ersatzgrundstück. Das Ersatzgrundstück könnte im Flurbereinigungsplan also woanders liegen. Für einen Hausbau wäre mir die Besitzeinweisung noch zu unsicher, außer es gab echte Zusagen oder Verzichtserklärungen.

  6. #6
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    Über das neue Grundstück darf erst nach Ausführungsanordnung verfügt werden. Danach kann dann z.B. eine vorzeitige Grundbuchberichtigung beantragt werden und dann kann auch eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden.

    Auf einem Grundstück ein Haus zu bauen, das mir noch gar nicht gehört und das sich nicht in meinem Grundbuch befindet, finde ich sehr bedenklich, auch wenn im Flurbereinigungsplan vorgesehen ist, dass das Grundstück mir zugewiesen wird.

    Gruß
    AfAO

  7. #7
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    Danke! Es besteht also auch nach der vorläufigen Besitzeinweisung bis zur Rechtskraft der Ausführungsanordnung die theoretische Möglichkeit, dass letztlich ein anderes Grundstück als Ersatz zugeordnet wird? Kann die Flurbereinigungsbehörde zur Umsetzung des Bauvorhabens (es handelt sich um eine große Gewerbehalle) eine Bestätigung erteilen, mit der die Bebauung möglich wird?

  8. #8
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    Zitat Zitat von HdWiZdM Beitrag anzeigen
    Danke! Es besteht also auch nach der vorläufigen Besitzeinweisung bis zur Rechtskraft der Ausführungsanordnung die theoretische Möglichkeit, dass letztlich ein anderes Grundstück als Ersatz zugeordnet wird?
    Ja!

    Zitat Zitat von HdWiZdM Beitrag anzeigen
    Kann die Flurbereinigungsbehörde zur Umsetzung des Bauvorhabens (es handelt sich um eine große Gewerbehalle) eine Bestätigung erteilen, mit der die Bebauung möglich wird?
    Als verwaltungsrechtliche Zusicherung oder Zusage.

  9. #9
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  10. #10
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    Hallo,

    ich schlag mich auch grad' mit einer Flurbereinigung rum.

    Der neue Rechtszustand ist am 30.04.2015 eingetreten. Grundbuchberichtigung ist am 31.07.2015 erfolgt.

    Grundschuldbestellungsurkunde vom 27.05.2015, eingegangen beim GBA am 02.06.2015. Als Belastungsgegenstand wird das Einlagegrundstück aufgeführt.

    Brauch' ich eine neue Grundschuldbestellungsurkunde? Am 27.05.2015 konnte man ja gar nicht mehr über das Einlagegrundstück verfügen, da es weggefallen ist.

    Oder reicht eine Feststellung des Notars, dass sich das zu belastende Grundstück nach Grundbuchberichtigung wie folgt beschreibt .......

  11. #11
    Foren-Experte Avatar von Andi
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    Ich hätte damit keine Probleme. Hinsichtlich der Voreintragung kommt es auf den Zeitpunkt der Eintragung ins Grundbuch an. Hinsichtlich eines möglichen Mangels in der Verfügungsmacht hätte ich spätestens ab Eintragung auch keine Bedenken mehr.

  12. #12
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    Eine Berichtigung nach § 44 a II BeurkG ist vielleicht keine schlechte Idee.
    Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein.

  13. #13
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    Hier gibt es nichts zu berichtigen.

    Es wurde schlichtweg das falsche Grundstück belastet und das Ersatzgrundstück dürfte mit dem Einlagegrundstück in seiner Belegenheit und Fläche wohl auch nicht identisch sein.

    Es gibt keinen Rechtsgrundsatz, wonach sich ursprünglich (!) falsche Erklärungen an den wahren Rechtszustand anpassen, wenn die Beteiligten diesen wahren Rechtszustand außer Acht lassen.

  14. #14
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    Sofern niemand ein Wörtchen beim Notar über das neue Grundstück fallen gelassen hat, gebe ich dir Recht. Aber es besteht ja die Möglichkeit, dass über das neue Grundstück gesprochen wurde und ein kleiner Fehler bei der Erstellung passierte und dann ist § 44 a m.E. durchaus möglich. Das hat aber der Notar zu prüfen und zu verantworten.
    Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein.

  15. #15
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    Also in der Grundschuldbestellungsurkunde wird kein Wort über eine Flurbereinigung bzw. über Einlage- und Abfindungsgrundstück verloren.

    D.h. also eine neue Grundschuldbestellungsurkunde!

  16. #16
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    Oder man stellt auf die Surrogation nach § 68 FlurbG ab; vgl. Schöner/Stöber Rn 4033 m.w.N. ("Wenn nach Wirksamwerden der Ausführungsanordnung ..."). Setzt natürlich voraus, dass dem Einlage- ein konkretes Ersatzgrundstück zugeordnet werden kann.

  17. #17
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    Es wurden zwei Ersatzgrundstücke zugeteilt; Nach Schöner/Stöber Rn. 4033 könnte ich ja problemlos eintragen - aber irgendwie widerstrebt mir das.....

  18. #18
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    Hmmm ... manchmal gehen vier Grundstücke in die Flurbereinigung und drei kommen wieder heraus. Dann ordne das mal nach dem Surrogationsprinzip zu. Ich denke, man hat drei Möglichkeiten: 1. Man bezieht die Einigung/Bewilligung nicht nach § 68 FlurbG auf das Ersatzgrundstück, 2. Man tut es doch, geht aber dann von einer Falschbezeichnung aus (so z.B. BeckOK/Wilsch GBO § 28 Rn. 91), womit eine Bezeichnung nach § 28 GBO nachzureichen wäre. Entweder durch den Bewilligenden oder den entsprechend bevollmächtigten Notar ("Alle zum Vollzug der Urkunde erforderlichen Erklärungen ..."). 3. Man stellt auf die Kenntnis des Gläubigers ab (s. die bei Schöner/Stöber in Fn 8 zitierte "aA"), die laut Bewilligung vermutlich nicht gegeben wäre. Ich würde eine berichtigende Bezeichnung verlangen.

  19. #19
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    Na ja, ganz so eindeutig sehe ich es bei 2 Grundstücken nicht und außerdem heißt es im Schöner/Stöber "(was aber in dieser Eindeutigkeit selten der Fall sein wird;...)".

    Daher sieht es für mich eher nach einer neuen Urkunde aus.
    Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein.

  20. #20
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    Deswegen meinte ich oben ja auch, dass sich das Ersatzgrundstück eindeutig aus dem Plan ergeben muß. Im Bedarfsfall kann man den Plan auch noch ergänzen (vgl. § 83 FlurbG). Andererseits sind es nach Sachverhalt eindeutig die "Ersatzgrundstücke".

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