Wohnungskauf Betreuer und Betroffener in Gütergemeinschaft

Guten Morgen,
bei diesem Fall hoffe ich auf eure Mithilfe:

Betroffener und Betreuerin sind verheiratet und leben in Gütergemeinschaft. Nun soll eine Wohnung gekauft werden, welche gerade von einem Bauträger gebaut wird. Ebenfalls wird eine Grundschuld benötigt, da beide kein Geldvermögen haben. Sobald die Wohnung gebaut und einzugsreif ist, soll das Reihenhaus, in welchem beide in Gütergemeinschaft eingetragen sind, verkauft werden.

Der Betroffene wird von seiner Ehefrau zu Hause gepflegt und nun möchte die Ehefrau sich auf Dauer verkleinern, da das Haus zu groß wird und viele Treppen hat. Was auch verständlich ist.

Das Darlehen soll mit dem Hausverkauf abbezahlt werden. Mein Problem ist, dass das Haus etwas unterhalb des Darlehens bewertet wurde und ich ja jetzt noch nicht weiß zu welchem Wert das Haus tatsächlich verkauft wird.
Weiter hab ich etwas Bauchschmerzen wegen des Bauträgers, was wenn dieser in die Insolvenz gerät?
Kann so ein Kaufvertrag samt Grundschuld genehmigt werden?

Hallo,

diese Vorgehensweise ist in der Tat riskant, das hast du richtig erkannt. Außerdem kommen noch die Zinsen für den Kredit darauf, die man sich vielleicht ja auch sparen könnte wenn das Haus vorher verkauft wird. Die sollte man nicht unterschätzen, da kommt sicherlich ordentlich was zusammen. Die wichtigste Frage ist hier wohl ob der Betreute anhörungsfähig ist und ggf. was er hierzu meint. Wenn der Betreute keinen eigenen Willen bzw. Wunsch zu dem Risiko äußern kann, wäre ich auch skeptisch. Könnte vielleicht z.B. der vorzeitige Verkauf und eine vorübergehende Mietwohnung eine Alternative sein?

Ein Kauf einer im Bau befindlichen Eigentumswohnung ohne flüssige Mittel ist sehr problematisch. Man müsste heute schon das Reihenhaus verkaufen, Zahlung in Raten, jeweils gekoppelt an den Baufortschritt. Rest bei Übergabe. Man weiß dann, ob die alte Immobilie tatsächlich mehr erzielt, wie für den Kauf samt nicht zu unterschätzenden Nebenkosten benötigt werden. Ein Käufer wird sich auf sowas nur mit Preisabschlag einlassen.

Andere Lösung ist die schon vorgeschlagene Mietwohnung, und zwar für dauernd, und Verkauf des Reihenhauses nachdem die passende gefunden wurde.

Zitat von Döner

Wäre es möglich, dass der Betreuer das Darlehen allein aufnimmt?

Es besteht Gütergemeinschaft!

Für mich stellt sich auch die Frage, ob nicht ein Vertretungsausschluss beim Betreuer im Rahmen des Kaufvertrags bzw. der Grundschuldbestellung vorliegt. § 181 BGB ist da so ein Stichwort.

Hab gerade ne Grundschuldbestellung zur Genehmigung vorliegen. Die in der Grundschuldbestellung enthaltene gegenseitige Zustellungsvollmacht der Erwerber könnte schon Probleme machen, wenn der eine Erwerber Betreuer des anderen Erwerbers ist.

Hier liegt definitiv kein Fall des § 181 BGB vor. Dies war auch mein erster Gedanke. Aber dieser Gedanke ist falsch. Die Betreuerin gibt für sich und ihren Betreuten Erklärungen gegenüber:

dem Bauträger beim Kauf der neuen Immobilie,
dem Erwerber beim Verkauf der alten Immobilie,
der Bank bei der Darlehensaufnahme

ab. Es handelt sich ausnahmslos um Parallelerklärungen. Und Vollmachten sind einseitige Willenserklärungen. Hierfür greift § 181 BGB nicht, der schützt nur bei zweiseitigen Rechtsgeschäften. Und das die Vollmachten gegenseitig erfolgen, macht daraus noch lange kein zweiseitiges Rechtsgeschäft. Und so lange die Vertragspartner keiner Personen des § 1795 BGB entsprechen, entsteht auch hier kein Vertretungsausschluss.

Eine Sicherung gibt es aber immer noch, schließlich sind alle Rechtsgeschäfte genehmigungspflichtig.

Im übrigen kann man hier schlecht eine Aussage über dieses Vorgehen treffen. Uns fehlen einfach zu viele Details. Wir kennen die Ausgestaltung der Verträge, die Einnahmensituation, die fixen Kosten, und und und, nicht (wie bereits Eddie Macken ausgeführt hat). Letztendlich prüft sowas aber auch die Bank. Sollte diese das Vorgehen als nicht seriös erachten, würden sie überhaubt keinen Kredit ausreichen. Hier hat man schon mal eine gewisse Sicherheit, dass schon mal eine Person mit einer höheren Sachkompetenz auf die Angelegenheit geschaut hat. Ansonsten würde ich auch zur Bestellung eines Verfahrenspflegers raten. Hier wäre ein ensprechender Fachanwalt zu empfehlen, damit auch noch mal jemand ohne wirtschaftliches Interesse über die Sache schaut. Und die Bestellung des Verfahrenspflegers ist auch möglich, wenn der Betroffene sich zum Sachverhalt äußern kann. Man muss halt nur hinreichend begründen, dass er die Tragweite der Rechtsgeschäfte nicht überschauen kann.

Zitat von betreuerwichtel

Ansonsten würde ich auch zur Bestellung eines Verfahrenspflegers raten. Hier wäre ein ensprechender Fachanwalt zu empfehlen, damit auch noch mal jemand ohne wirtschaftliches Interesse über die Sache schaut. Und die Bestellung des Verfahrenspflegers ist auch möglich, wenn der Betroffene sich zum Sachverhalt äußern kann.

Mir scheint, Du verkennst die Rolle des Verfahrenspflegers wie - allerdings - ein Großteil der Praxis auch.

Zitat von Frog

auch im Hinblick auf #9 ?

Zitat von Steinkauz

Zitat von betreuerwichtel

Ansonsten würde ich auch zur Bestellung eines Verfahrenspflegers raten. Hier wäre ein ensprechender Fachanwalt zu empfehlen, damit auch noch mal jemand ohne wirtschaftliches Interesse über die Sache schaut. Und die Bestellung des Verfahrenspflegers ist auch möglich, wenn der Betroffene sich zum Sachverhalt äußern kann.

Mir scheint, Du verkennst die Rolle des Verfahrenspflegers wie - allerdings - ein Großteil der Praxis auch.

:daumenrau:daumenrau Der Verfahrenspfleger dient halt nur der Kontrolle des Gerichts (aus der Sicht des sich u.U. dazu nicht in der Lage befindlichen Betroffenen) im jeweiligen gerichtlichen Verfahrensteil (hier: Genehmigung). Wie genau er die Voraussetzungen für die Erteilung bzw. die Ablehnung einer evtl. Genehmigung prüft, ist seine Sache (und nicht Sache des Gerichts). Die Frage der Haftung des Verfahrenspflegers für evtl. Ungenauigheiten ist m.E. noch nicht obergerichtlich entschieden.

So gerade eben hab ich den Betroffenen angehört, die Tragweite eines Kaufvertrags samt Grundschuldbestellung kann er definitiv nicht überblicken. Ich werde einen Verfahrenspfleger bestellen.

Im Vorfeld habe ich bereits der Betreuerin meine Bedenken geäußert, da das Haus (250.000) geringer bewertet ist, wie das Darlehen (270.000), welches aufgenommen werden soll.
Zum Termin hat die Betreuerin und Ehefrau dann noch Sparbücher mitgebracht, welche "nur ihr gehören" (Gütergemeinschaft???), ins. ca 100.000,00 Euro als Nachweis, dass sie es sich leisten können.
Sie hat mir auch vorgerechnet wieviel Rente sie zusammen haben ca 6.000,00 Euro.
Der Kaufvertrag ist so ausgestaltet, dass nach Baufortschritt bezahlt wird.

Natürlich bleibt hier das Risiko, ob das Haus verkauft wird und zu welchem Preis und ob der Bauträger in Insolvenz geht, dennoch denke ich, dass ich die Genehmigung erteilen kann. Wie denkt ihr jetzt darüber?

Die Wohnung kostet 270.000. Die Bank, welche das Darlehen gewährt hat auch den Makleralleinauftrag für das Haus. Dies soll (gewünscht) 280.000 einbringen. Das Darlehen ist befristet bis 30.03.2016, dann soll dies zurück bezahlt werden. Zu diesem Zeitpunkt soll die Wohnung fertig sein, das Haus verkauft werden und von dem Verkaufserlös das Darlehen komplett zurück bezahlt werden. Es sind im Darlehensvertrag keine Tilgungsbeträge enthalten, welche monatlich bezahlt werden.