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Thema: Genehmigung zur Kündigung von Mietverträgen

  1. #1
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    Genehmigung zur Kündigung von Mietverträgen

    Hey Leute,

    folgender Sachverhalt: Betreuter hat zur Verwaltung seiner Immobilien vor der Anordnung der Betreuung einen Verwalter bevollmächtigt. Die Vollmacht sieht vor, dass der Verwalter alles was mit dem Mietobjekt zu tun hat machen darf. Unter anderem ist im Vertrag jedoch auch folgendes geregelt:

    Die Aufgaben umfassen (...) "Abschluss und Kündigung von Mietverträgen - nach Absprache - "

    Müsste eine Kündigung von Mietverträgen vom Verwalter jetzt genehmigt werden? Leider ist der Fall auch schon eingetreten (Kündigung noch nicht, haben bis jetzt "glücklicherweise" die Mieter selbst gemacht, aber Mietverträge wurden bereits abgeschlossen)...

    Mich macht dieses "nach Absprache" unsicher. Zumal in der Vollmacht weiter steht, dass der Verwalter ermächtigt ist im Rahmen der ihm übertragenen Aufgaben im Namen des Auftraggebers zu handeln und rechtsverbindlich Erklärungen mit Wirkung für und gegen den Auftraggeber abzugeben.

    Meinungen dazu? Danke im Voraus!
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  2. #2
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    Wenn Du einen Genehmigungstatbestand bei Kündigung und Abschluss von Mietverträgen bei Wohnungen, die nicht Wohnraum der Betreuten darstellen, siehts, würde ich die Genehmigung allgemein formulieren, also z. B. "wird der Mietvertrag vom.... betreuungsgerichtlich genehmigt".

    Allerdings sehe ich keine Genehmigungstatbestände.

    Ob die Bevollmächtigung des Hausverwalters bestehen bleibt, ist in erster Linie mal Entscheidung des Betreuers.

  3. #3
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    MüKo zu § 1907 BGB, 6. Aufl. 2012, Rn. 4:
    "a) Voraussetzung der Genehmigungspflichtigkeit

    Dem Genehmigungsvorbehalt unterliegt die Kündigung einer Wohnraummiete, an welcher der Betreute als Mieter beteiligt ist. Die Genehmigungspflichtigkeit besteht nur, wenn entweder der Betreuer im Namen des Betreuten oder der unter Einwilligungsvorbehalt stehende Betreute mit Zustimmung des Betreuers selbst kündigt. Will der geschäftsfähige Betreute selbst oder sein Bevollmächtigter die Kündigung erklären, so greift die Vorschrift nicht. Hat der Betreuer Zweifel an der Geschäftsfähigkeit des die Kündigung aussprechenden Betreuten und stimmt er daher vorsorglich zu, so kommt alles auf die wirkliche Lage an: Ist der Betreute geschäftsfähig, so benötigt er weder die Zustimmung des Betreuers noch die gerichtliche Genehmigung; ist er geschäftsunfähig, so kann die Zustimmung des Betreuers in die Vornahme des Rechtsgeschäfts umgedeutet werden; es ist dann aber zur Kündigung die Genehmigung des Gerichts erforderlich."

    Ich könnte mir vorstellen, dass "nach Absprache" heißen sollte, dass bspw. nur aus wichtigen Gründen gekündigt wird und nicht wegen Kleinigkeiten. Der Bevollmächtigte sollte sich vermutlich nur kurz Rückversichern ob das so auch im Interesse des Vollmachtgebers ist. Nach MüKo wäre eine Genehmigungspflicht dann nicht vorhanden.

    Im Übrigen umfasst § 1907 BGB aber auch nur den eigenen, ehemals durch den Betroffenen selbst genutzten Wohnraum.

  4. #4
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    Die Ausführungen in MüKo klingen logisch, die Bevollmächtigung ist ja noch wirksam durch den Betroffenen erfolgt.

    Also wäre, selbst wenn an sich ein Genehmigungstatbestand vorliegen würde (was hier nicht der Fall ist), eine Genehmigung nicht erforderlich.

  5. #5
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    Kernpunkt ist die Frage, ob der Bevollmächtigte nach dem Eintritt der Geschäftsunfähigkeit des Vollmachtgebers nunmehr den gesetzlichen Genehmigungsvorbehalten unterliegt (bejahend: OLG Köln, FamRZ 2000, 1525, für den Fall, dass der Bevollmächtigte gleichzeitig zum Betreuer bestellt ist, aber in seiner Eigenschaft als Bevollmächtigter handelt; generell bejahend: Flume, BGB-AT, 4. Aufl., II, § 51, 6; Staudinger/Schilken, BGB, Bearb. 2009, § 168 Rz. 23; Palandt/Ellenberger, BGB, 73. Aufl., § 168 Rz. 4; Bestelmeyer, Rpfleger 2012, 666, 678 und notar 2013, 147, 161, Fn. 144; generell verneinend: RGZ 88, 345, 350; Soergel/Leptien, BGB, 13. Aufl., § 168 Rz. 12; MünchKomm/Schramm, BGB, 5. Aufl., § 168 Rz. 12).

  6. #6
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    Wenn ich den SV richtig verstehe, geht es hier um Vermietungen im Rahmen der Vermögensverwaltung(?)

    Diese sehe auch ich grundsätzlich als genehmigungsfrei an. Zumal sie offenbar nicht vom Betreuer sondern von dem vorher wirksam Bevollmächtigten vorgenommen werden.

    Allerdings denke ich die Betreuung wäre hier auf die Kontrolle des Bevollmächtigten auszudehnen, falls das noch nicht geschehen sein sollte! Dann sind auch "Absprachen" (wenn auch mit dem Betreuer) kein Problem mehr.

  7. #7
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    Zitat Zitat von Cromwell Beitrag anzeigen
    Kernpunkt ist die Frage, ob der Bevollmächtigte nach dem Eintritt der Geschäftsunfähigkeit des Vollmachtgebers nunmehr den gesetzlichen Genehmigungsvorbehalten unterliegt (bejahend: OLG Köln, FamRZ 2000, 1525, für den Fall, dass der Bevollmächtigte gleichzeitig zum Betreuer bestellt ist, aber in seiner Eigenschaft als Bevollmächtigter handelt; generell bejahend: Flume, BGB-AT, 4. Aufl., II, § 51, 6; Staudinger/Schilken, BGB, Bearb. 2009, § 168 Rz. 23; Palandt/Ellenberger, BGB, 73. Aufl., § 168 Rz. 4; Bestelmeyer, Rpfleger 2012, 666, 678 und notar 2013, 147, 161, Fn. 144; generell verneinend: RGZ 88, 345, 350; Soergel/Leptien, BGB, 13. Aufl., § 168 Rz. 12; MünchKomm/Schramm, BGB, 5. Aufl., § 168 Rz. 12).
    Die Auffassung überzeugt mich nicht.
    Wenn ein Geschäftsfähiger wirksam eine Vorsorgevollmacht erteilt, die z. B. auch die Grundstücksgeschäfte umfasst, dann ist es auch der Wille des Vollmachtgebers, dass der Bevollmächtigte auch bei Eintreten der Geschäftsunfähigkeit des Vollmachtgebers ohne betreuungsgerichtliche Genehmigung verfügen kann.

  8. #8
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    Zitat Zitat von Eddie Macken Beitrag anzeigen
    Zitat Zitat von Cromwell Beitrag anzeigen
    Kernpunkt ist die Frage, ob der Bevollmächtigte nach dem Eintritt der Geschäftsunfähigkeit des Vollmachtgebers nunmehr den gesetzlichen Genehmigungsvorbehalten unterliegt (bejahend: OLG Köln, FamRZ 2000, 1525, für den Fall, dass der Bevollmächtigte gleichzeitig zum Betreuer bestellt ist, aber in seiner Eigenschaft als Bevollmächtigter handelt; generell bejahend: Flume, BGB-AT, 4. Aufl., II, § 51, 6; Staudinger/Schilken, BGB, Bearb. 2009, § 168 Rz. 23; Palandt/Ellenberger, BGB, 73. Aufl., § 168 Rz. 4; Bestelmeyer, Rpfleger 2012, 666, 678 und notar 2013, 147, 161, Fn. 144; generell verneinend: RGZ 88, 345, 350; Soergel/Leptien, BGB, 13. Aufl., § 168 Rz. 12; MünchKomm/Schramm, BGB, 5. Aufl., § 168 Rz. 12).
    Die Auffassung überzeugt mich nicht.
    Wenn ein Geschäftsfähiger wirksam eine Vorsorgevollmacht erteilt, die z. B. auch die Grundstücksgeschäfte umfasst, dann ist es auch der Wille des Vollmachtgebers, dass der Bevollmächtigte auch bei Eintreten der Geschäftsunfähigkeit des Vollmachtgebers ohne betreuungsgerichtliche Genehmigung verfügen kann.

    Ich finde die Auffassung schon überzeugend. Soll das Betreuungsgericht ansonsten bei jedem Rechtsgeschäft des Betreuers/Vollmachtnehmers prüfen, ob in welcher Funktion dieser gehandelt hat?

    Vermeiden lässt sich die Problematik richtigerweise durch Nichtanordnung der Betreuung hinsichtlich der Aufgabenkreise für die eine Betreuung besteht.

  9. #9
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    Zitat Zitat von Frog Beitrag anzeigen
    Vermeiden lässt sich die Problematik richtigerweise durch Nichtanordnung der Betreuung hinsichtlich der Aufgabenkreise für die eine Betreuung besteht.
    Das ist der Knackpunkt. Zu dieser Problematik darf es gar nicht kommen.

    Und wenn der Richter dies richtig erkannt hat und die Betreuung entweder nicht oder nur für die Bereiche angeordnet hat, für die keine Vollmacht besteht, kann es dann nicht sein, dass der Bevollmächtigte Genehmigungen einholen muss, weill der Vollmachtgeber mittlerweile geschäftsunfähig ist.
    Geändert von Eddie Macken (23.03.2015 um 09:36 Uhr) Grund: Ergänzung

  10. #10
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    Und noch eine Gegenfrage:
    Soll der Dritte (z. B. die Bank bei genehmigungsbedürftigen Geschäften) jedesmal prüfen, ob der Vollmachtgeber mittlerweile geschäftsunfähig geworden ist?

    Das würde bedeuten, dass man gerade eine Person, die nicht Angehöriger ist, praktisch gar nicht mehr bevollmächtigen kann. Die müsste ständig betreuungsgerichtliche Genehmigungen einholen, obwohl gar keine Betreuung besteht.

  11. #11
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    Zitat Zitat von Eddie Macken Beitrag anzeigen
    Und noch eine Gegenfrage:
    Soll der Dritte (z. B. die Bank bei genehmigungsbedürftigen Geschäften) jedesmal prüfen, ob der Vollmachtgeber mittlerweile geschäftsunfähig geworden ist?

    Das würde bedeuten, dass man gerade eine Person, die nicht Angehöriger ist, praktisch gar nicht mehr bevollmächtigen kann. Die müsste ständig betreuungsgerichtliche Genehmigungen einholen, obwohl gar keine Betreuung besteht.

    Ohne Betreuung (insbesamt oder z. B. nicht für die Vermögenssorge) gibt es doch überhaupt kein Erfordernis für betreuungsgerichtliche Genehmigungen.

  12. #12
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    Dann schau Dir doch mal die von Cromwell zitierten Kommentierungen an, z. B. Palandt, § 168 Rn 4 "Wird der VollmG geschäftsunfähig, so berührt das den Bestand der Vollmacht idR nicht. Ab Eintritt der Geschäftsunfähigkeit gelten aber für den Bevollm. die gleichen Handlungsbeschränkungen wie für einen gesetzl. Vertreter.

    Cromwell dazu in Rpflg. 2012, S. 678:
    "Die absolut herrschende Gegenmeinung (meine Anmerkung: Diese Gegenmeinung vertrete ich auch!) verkennt, dass es nicht in der Rechtsmacht des Vollmachtgebers liegt, die den Schutz von nicht geschäftsfähigen Personen bezweckenden zewingenden gesetzlichen Normen außer Kraft zu setzen und dass der Bevollm. denzufolge den gleichen Beschränkungen unterliegt wie der gesetzl. Vertreter des Erben unterliegt ....."

    Hier geht es zwar um einen anderen Sachverhalt, aver Cromwell macht ja in #5 deutlich, dass er auch den Bevollmächtigten einem Genehigungserfordernis unterwerfen will.

  13. #13
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    Erstmal danke für die ganzen Antworten!

    Kern ist, dass der Betreute im Zustand der Geschäftsfähigkeit eine Vollmacht für einen Hausverwalter erteilt hat. Soweit ja i. O.. Der Betreute ist inzwischen nicht mehr als geschäftsfähig anzusehen. Jedoch geht es darum, dass der Betreute nach seiner Vollmacht im Prinzip das letzte Wort haben möchte ("nach Absprache"). Jetzt ist halt nur die Frage, ob bzgl. Mietverträgen eine Genehmigungspflicht besteht oder nicht. Wohlgemerkt: Der Betreute bewohnt die Wohnungen nicht selbst und ist auch nicht auf die Wohnungen angewiesen.

    Die Wohnungen dienen nur der Vermietung. Der MüKo (6. Auflage 2012) schreibt dazu in Rn. 21 zu § 1907 BGB, dass jegliche Vermietung von Wohnraum genehmigungspflichtig ist, auch wenn er in einem Mietshaus des Betreuten gelegen ist und der Betreute nur Interesse am Mietzins hat.

    Im Jürgens (5. Auflage 2014) steht jedoch genau das Gegenteil (Rn. 5 a. E. zu § 1907 BGB) bzw. das es zweifelhaft ist, ob die Vermietung von Wohnraum, den der Betreute selbst nicht nutzt und nur der Weitervermietung dient, eine Genehmigungspflicht auslöst.



    Rein vom Gesetzestext her muss eine Genehmigung her ("... oder vom Betreuer Wohnraum vermietet werden soll."). Von der Vollmacht her auch (denn "nach Absprache").
    Mut ist nicht das Fehlen von Angst.. Mut ist zur Tat zu schreiten, obwohl man Angst hat

  14. #14
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    M.M.n. besteht bei solchen Kündigungen von Mietwohnungen wie in deinem Fall, die der Betroffene ehemals nicht selbst genutzt hat sondern nur bspw. als Vermögensanlage besitzt keine Genehmigungspflicht.

    Wenn man sich den Sinn und Zweck der Genehmigungspflicht des § 1907 BGB anschaut, so soll diese den Betroffenen davor schützen, dass der Betreuer nicht sofort, nachdem der Betreuer einmal ins Krankenhaus / Pflegeheim z.B. zur Kurzzeitpflege kommt, die eigene Wohnung des Betroffenen als dessen räumlicher Lebensmittelpunkt ohne Not kündigt und dieser danach ohne Unterkunft da steht (so auch MüKo zu § 1907 BGB Rn. 1).

    Eine generelle Genehmigungspflicht zur Kündigung für jeglichen vom Betreuer vermieteten Wohnraum sehe ich nicht.


    Edit: In deinem Ausgangs geschilderten Sachverhalt ging es um die Kündigung von Mietverträgen. Die von dir aufgeführte Rn. 21 in MüKo zu § 1907 BGB bezieht sich auf die Vermietung.
    Geändert von Milkaaa (23.03.2015 um 11:27 Uhr) Grund: Ergäzungen

  15. #15
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    Sehe dies genauso.

  16. #16
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  17. #17
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    Bitte nochmal #1 durchlesen.. Hab zwar nicht ausdrücklich was von Vermietung geschrieben, aber liest sich aus dem Kontext, oder? Wenn nicht: Sorry!

    Es geht um beides, Vermietung wie Kündigung. Vermietung ist bereits erfolgt, Kündigung (noch) nicht. Ich will nur für die Zukunft was greifbares haben. Kündigung und Vermietung können in diesem Verfahren ja ständig auftreten.
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  18. #18
    Gehört zum Inventar Avatar von Milkaaa
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    Du schriebst "Müsste eine Kündigung von Mietverträgen vom Verwalter jetzt genehmigt werden?" Daher meine Einschränkung

    Wenn man nach MüKo und dem Gesetzestext geht müsste offensichtlich jede Neuvermietung von (jeglichem) Wohnraum des Betroffenen genehmigt werden. Aber wenn man auch hier wieder nach dem Sinn und Zweck geht, der wie weiter oben von mir schon geschrieben wurde eigentlich nur den Betroffenen selbst schützen soll, dass dieser nicht seine Wohnung bei kurzem Krankenhausaufenthalt o.ä. ohne Not verliert, macht eine pauschale Genehmigungspflicht von jeglichem Wohnraum wenig Sinn.

    Ich würde mich da vermutlich eher nach dem Sinn und Zweck und nach BeckOK zu § 1907 BGB Rn. 12, Schulze u.a. Bürgerliches Gesetzbuch, 8. Aufl. 2014 zu § 1907 BGB Rn. 1 und Jürgens, BtR zu § 1907 Rn. 5 richten, welche eine Genehmigungspflicht in diesem Fall ebenfalls verneinen bzw. nur für den vom Betroffenen persönlich genutzten Wohnraum sehen.

  19. #19
    Professor
    Gast
    Zitat Zitat von Cromwell Beitrag anzeigen
    Kernpunkt ist die Frage, ob der Bevollmächtigte nach dem Eintritt der Geschäftsunfähigkeit des Vollmachtgebers nunmehr den gesetzlichen Genehmigungsvorbehalten unterliegt (bejahend: OLG Köln, FamRZ 2000, 1525, für den Fall, dass der Bevollmächtigte gleichzeitig zum Betreuer bestellt ist, aber in seiner Eigenschaft als Bevollmächtigter handelt; generell bejahend: Flume, BGB-AT, 4. Aufl., II, § 51, 6; Staudinger/Schilken, BGB, Bearb. 2009, § 168 Rz. 23; Palandt/Ellenberger, BGB, 73. Aufl., § 168 Rz. 4; Bestelmeyer, Rpfleger 2012, 666, 678 und notar 2013, 147, 161, Fn. 144; generell verneinend: RGZ 88, 345, 350; Soergel/Leptien, BGB, 13. Aufl., § 168 Rz. 12; MünchKomm/Schramm, BGB, 5. Aufl., § 168 Rz. 12).
    Liegt das Problem nicht darin, dass der Bevollmächtigte durch das Gericht zum Betreuer bestellt wurde und sinniger Weise (entgegen dem ausdrücklichen Wortlaut des § 1896 BGB) auch noch mit dem Aufgabenkreis, der von der Vollmacht umfasst ist?

    Läge der Fall nicht anders, wenn -wie vom Gesetz vorgesehen- in dem Bereich, in dem eine Vollmacht besteht, kein Betreuer bestellt worden wäre. Würde der Bevollmächtigte auch dann der betreuungsgerichtlichen Genehmigung bedürfen? Ich glaube nein.

    Und auf keinen Fall, wenn zwischen Bevollmächtigten und Betreuer keine Personenidentität bestehen würde.

  20. #20
    Club 2.000 Avatar von tom
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    Zitat Zitat von Professor Beitrag anzeigen
    Liegt das Problem nicht darin, dass der Bevollmächtigte durch das Gericht zum Betreuer bestellt wurde und sinniger Weise (entgegen dem ausdrücklichen Wortlaut des § 1896 BGB) auch noch mit dem Aufgabenkreis, der von der Vollmacht umfasst ist?

    Läge der Fall nicht anders, wenn -wie vom Gesetz vorgesehen- in dem Bereich, in dem eine Vollmacht besteht, kein Betreuer bestellt worden wäre. Würde der Bevollmächtigte auch dann der betreuungsgerichtlichen Genehmigung bedürfen? Ich glaube nein.

    Und auf keinen Fall, wenn zwischen Bevollmächtigten und Betreuer keine Personenidentität bestehen würde.
    Die Vertreter der Mindermeinung wollen für den Bevollmächtigten die gleichen Einschränkungen, wie "für den gesetzlichen Vertreter" (d.h.: "obwohl er nicht gesetzlicher Vertreter ist", denn dann würden die Beschränkungen unmittelbar gelten).

    Wir haben es vielmehr mit einem Ausfluß der Doktrin zu tun, wonach nur das Gericht und miemand sonst sinnvolle egelungen treffen kann und es insbesondere viel zu gefährlich ist, es dem Bürger zu erlauben, sich - zu einem Zeitpunkt, in dem er nicht geschäftsunfähig ist - nicht nur jemanden auszusuchen, der seine Angelegenheiten regeln soll, sondern auch dem Gericht höflich mitzuteilen, dass es sich aus diesen Angelegenheiten gefälligst heraushalten soll.

    Aber wie gesagt, es handelt sich um die Mindermeinung. Meiner Meinung nach hat der Gesetzgeber die Problematik mit der Regelung in § 1896 Abs. 3 BGB hinreichend geregelt.
    "Dein verk*ckter Kommentar war natürlich nur ein Spaß, alles klar." - Kraftklub

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