Prüfungsraster bei Aufteilungserklärungen nach WEG

  • Liebe Rechtspfleger,

    als Fachwirt auf der "anderen Seite" und Einreicher von zahlreichen Teilungserklärungen nach WEG frage ich mich jedesmal neu, wie man es schaffen kann, Beanstandungen bei Aufteilung in Wohnungs- u. Teileigentum weitestgehend zu verhindern, um Rechtspflegern und Mitarbeitern auch einiges an Arbeit zu ersparen. Ich würde gerne in der Lage sein, im Vorfeld einer Teilungserklärung, die eingereichten Unterlagen so vorprüfen zu können, wie ein Rechtspfleger es tut. Meine Idee ist, mir hierzu eine Art Prüfungsraster aufzustellen anhand von Material, was aus der Erfahrung bei Behebung von Beanstandungen entsteht. Leider tauchen aber immer wieder neue Mängel auf, zu deren Behebung ich teilweise auch nichts in Kommentaren nachvollziehen kann.
    Aktuell z.B. die Beanstandung, dass auf dem eingereichten Plan die Wasser- und Herdanschlüsse in den Wohnungen nicht eingezeichnet sind und gebeten wird, diese durch das Bezirksamt einzeichnen und abstempeln zu lassen. Wo findet man hierzu etwas im WEG-Kommentar. Ein Teil unserer Teilungserklärung ist ohne diese Einzeichnungen eingetragen worden, die anderen Pläne hatten diese Einzeichnungen.

    Deshalb meine Frage: Gibt es ein grobes Schema, wie man Teilungserklärungen prüft? Oder bleibt eigentlich doch nur die Sammlung von behobenen Beanstandungen als Grundlage für eine solche Vorprüfung. Viele Beanstandungen ergeben sich aus den eingereichten Plänen, habe ich festgestellt. Vielleicht hat der eine oder andere auch eine gute Literaturempfehlung zu diesem Thema?

    Vielen Dank schon mal im Vorfeld und einen schönen Tag an alle!
    Caro

  • Prüfungsschemata in Form von „Checklisten“ -wie diejenige des Bayerischen Staatsministeriums der Finanzen zur steuerlichen UB in der NJW 2000, 1169/1170- sind mir nicht bekannt. Bei der Prüfung der getroffenen Vereinbarungen (Gemeinschaftsordnung) orientiere ich mich an den für nicht abdingbar gehaltenen Regelungen, die z. B. bei Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 19. Auflage 2010, in RN 7 vor § 10 WEG wiedergegeben sind (ähnliche Zusammenstellungen finden sich u.a. bei Bauer/von Oefele und Schöner/Stöber). Auch § 24 I (-VI) WEG wird dort für abdingbar gehalten; s.. dazu auch hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1001685

    Allerdings erstrecken sich die Prüfungspflichten des GBA nur auf diejenigen Bestimmungen, die verdinglicht werden sollen. Bestimmungen, die nach der Eintragungsbewilligung nicht Inhalt des SE werden sollen, unterliegen nicht der Prüfungspflicht (OLG Köln, Rpfleger 1982, 61 = DNotZ 1982, 756; Rpfleger 1989, 405 m.w.N.; BayObLG, DNotI-Report 5/2001, 43).

    Für für die notarielle Vertragsgestaltung dürften sie aber gleichwohl von Bedeutung sein. Daher denke ich, dass sich der Notar nicht nur an den für das GBA geltenden Eintragungsvoraussetzungen ausrichten darf,

    Ansonsten hat das GBA einen Eintragungsantrag nur unter dem Gesichtspunkt eines Verstoßes gegen §§ 134, 138 BGB einer Kontrolle zu unterziehen. Nur dann, wenn die Unwirksamkeit einer Klausel der GemO nach Überzeugung des GBAs zu einer Unrichtigkeit des GBs führt, kann auch eine Beanstandung erfolgen (s. Bärmann/Pick § 7 WEG RN 46 mwN).

    Was den Aufteilungsplan anbelangt, hat das DNotI dazu mehrere Gutachten abgegeben, die die Rechtsprechung und das Schrifttum dazu wiedergegeben, wie zuletzt das Gutachten vom 28.02.2013
    Änderungs-Datum: 14.03.2013, mit der Abrufnummer: 122262
    http://www.dnoti.de/gutachten/

    Funktion des Aufteilungsplans ist es, und die Raumeigenschaft des Sondereigentums darzustellen und das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum abzugrenzen. Um dieser Funktion zu genügen, muss er aus Grundrissen, Ansichten und Schnitten bestehen, aus denen die Geschosshöhen und der Verlauf der Treppen hervorgehen (BayObLG, DNotZ 1980, 747, DNotZ 1998, 377; OLG Düsseldorf, OLGReport Düsseldorf 2000, 173). Der Standort des Gebäudes auf dem Grundstück muss sich dann aus dem Aufteilungsplan ergeben, wenn dies zur Abgrenzung von Sonder- bzw Gemeinschaftseigentum erforderlich ist (s. Kral im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hrsg: Hügel, Stand: 01.01.2015, § 7 RN 93 mwN.). Ich verlange allerdings regelmäßig einen Lageplan, um beurteilen zu können, ob es einen Überbau gibt. Fotos anstelle von Bauzeichnungen scheiden nach dem Wortlaut des Gesetzes aus (Beck-OK/Kral unter Zitat Riecke/Schmid/Schneider WEG § 7 Rn 150)“. Siehe dazu auch das Gutachten des DNotI, Abruf-Nr. 11273

    Für die Einzelausgestaltung des Gebäudes und der Wohnungen (Räume) ist der Aufteilungsplan jedoch nicht maßgebend, (s. Schmidt in jurisPK-BGB Band 3, 7. Auflage 2014, Stand:01.10.2014, § 7 RN 13 ff).

    Daher braucht sich mE aus ihm auch nicht zu ergeben, wo sich die Wasser- und Herdanschlüsse in den Wohnungen befinden, wie dies in Deinem Fall offenbar moniert wurde.

    Wie an anderer Stelle ausgeführt, ist hingegen dann, wenn Wohnungseigentum begründet werden soll, in dem Aufteilungsplan darzustellen, dass sich Küche, Ausguss und WC in der Wohnung befinden (LG Dresden, B. 14.02.1995, 2 T 763/94). Zum WC s. auch OLG Düsseldorf, FGPrax 1998, 12).

    Häufige Beanstandungspunkte sind:

    - Widerspruch zwischen verbalem Teil und zeichnerischer Darstellung (z. B. außerhalb des
    Wohnungsabschlusses dargestellter Abstellraum, der im verbalen Teil nicht erwähnt wird)
    - Begründung von SE an Räumen, die wegen des ständigen Kontrollaufwands zwingend im
    Gemeinschaftseigentum stehen müssen (Heizungsraum, Zugangsraum)
    -Sondereigentum an einer Fläche (z. B. an einem Kfz-Stellplatz im Freien) oder an Carports (sind nicht
    sondereigentumsfähig)
    -unwiderrufliche Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung
    -unzulässige (da sachenrechtl. Zuordnung und nicht Verhältnis der WEig. betroffen) Vereinbarung
    einer vorweggenommene Zustimmung zur Umwandlung von SE in GemEig. und umgekehrt
    - Bestimmung, dass Gemeinschaftsordnung insgesamt nur im Wege der -Vereinbarung geändert
    werden kann, obgleich Veräußerungsbeschränkungen jetzt durch Mehrheitsbeschluss aufhebbar ist;
    dgl.. können die Wohnungseigentümer jetzt nach § 16 Absatz 3 WEG n. F mit einfacher
    Stimmenmehrheit beschliessen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder
    des Sondereigentums im Sinne des § 566 Absatz 1 BGB, die nicht unmitttelbar gegenüber Dritten
    abgerechnet werden, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband in Rechnung
    gestellt werden und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden
    (s. Hügel, DNotZ 2007, 326 ff, 354).Diese Bestimmung ist nach § 16 Absatz 5 WEG ebenfalls nicht
    einschränkbar, was häufig nicht beachtet wird
    -fehlende Ansichten und Schnitte von Garagen, an denen SE begründet werden soll
    -unzulässiges Abhängigmachen der Abberufung des Verwalters außer von wichtigem Grund von
    qualifizierter Mehrheit
    - unzulässige Vereinbarung einer gesamtschuldnerischen Haftung zwischen Ersteher und Veräußerer

    Seltener:

    -Abweichung des in Bezug genommenen vorläufigen Aufteilungsplans vom amtlichen
    Aufteilungsplan
    -erstmalige Bestellung des Verwalters über 3 Jahre hinaus
    -fehlende Inbezugnahme und Ansiegelung des Aufteilungsplans bei lediglich unterschriftsbeglaubigter
    Teilungserklärung (Verweisung ist nur aus notarieller Urkunde heraus möglich)
    -fehlender freier Zugang vom Freien, Vorraum oder Treppenhaus für das SE
    --Balkon nicht mit Ziffer der Wohnung versehen,
    - Fenster (Innenfenster nicht SE-fähig), ebenso nicht Innenseite der Wohnungsabschlusstür;
    - vorab erforderliche Grundstücksvereinigung und keine gleichmäßigen Belastungen;
    -fehlerhafte Aufteilung der MEA


    p.s.: Ergänzung: Das letzte Gutachten des DNotI zur Abgeschlossenheitsbescheinigung mit der Gutachtennummer:
    136861datiert vom
    27.03.2015, erschienen im DNotI-Report 2015, 41-44

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Die beste "Garantie" gegen grundbuchamtliche Beanstandungen ist natürlich, dass sich der Notar und/oder seine Sachbearbeiter im Wohnungseigentumsrecht auskennen und dann auch entsprechend beurkundet wird.

    Mich verwundert es immer ein wenig, wenn die gebotene grundbuchamtliche Beanstandung fehlerhafter Unterlagen sozusagen als gottgegeben hingenommen wird.

  • Was heißt da gottgegeben?

    Mir sagte in jungen Jahren ein damals gestandener Notar zu einer seines Erachtens aberwitzigen Beanstandung des GBA: "Ich würde ja gerne bis vor den BGH ziehen, aber meine Mandantschaft lässt mich nicht.". Wohl wegen der einzusetzenden Zeit, die man (der Mandant des Notars war Bauträger) nicht hatte.

    Ergebnis: Beanstandung behoben, Teilungserklärung vollzogen, Erwerbsvormerkung vollzogen, Geld verdient.

  • Wenn eine wesentliche Anzahl von WEG-Begründungen (begründeterweise) beanstandet werden muss, gibt dies schon zu denken. Dass auch vom Grundbuchamt aberwitzige (unbegründete) Beanstandungen kommen können, steht außer Frage, war hier aber nicht das Thema.

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