Folgende Frage überbringe ich lediglich als Bote:
Die WEG-Gemeinschaft hat titulierte Forderungen gegen eine Wohnungseigentümer. Eine Zwangsversteigerung ist wegen bevorrechtigter Belastungen aussichtslos. Die WEG-Verwaltung sucht nun nach Möglichkeiten, den Nichtzahler trotzdem räumen zu können, da sich durch den Schuldner erhebliche Rückstände aufgebaut haben. Dabei ist man auf die Idee einer Zwangsverwaltung gekommen.
Mir ist nur § 149 ZVG eingefallen, der jedoch hohe Hürden aufbaut. Bei einer normalen Eigentumswohnung wird man wegen Absatz 1 nicht weiterkommen. Absatz 2 setzt eine Gefährdung durch den Schuldner voraus (Stöber: Vernachlässigung, dem Zwangsverwalter Schwierigkeiten bereiten, Ertrag des Grundstücks muss gefährdet sein wie durch Abschreckung von Mietinteressenten; nur Stiften von Unfrieden genügt nicht).
MaW: § 149 ZVG wird idR nicht Erfolg versprechend sein. Fällt Euch noch was Anderes ein?
Zwangsverwaltung: Räumung des Schuldners möglich?
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Es wird auch bei den Möglichkeiten § 149 II ZVG verbleiben. Miete fällt flach, da dem Schuldner § 149 I ZVG die Räume zu belassen sind. Ausserdem ist er Eigentümer, kann also nicht mit sich selbst, auch nicht bei der Zwangsverwaltung, in ein Mietverhältnis eintreten.
Wegen Verzug der Wohngeldzahlungen kommt die WEG auch nicht weiter, das sie als Betreiber des Zwangsverwaltungsverfahren nach Rechtsprechung diese selber im Wege des Vorschusses über die Zwangsverwaltung zu tragen hätte.
Bliebe noch ein Verfahren auf Entzug des Eigentums nach WEG, aber das habe ich erfolgreich durchgeführt noch nicht gesehen.
Wenn die Gemeinschaft also nicht im Wege der Versteigerung die Wohnung erwerben will, um dann den säumigen Schuldner kraft Zuschlag zu räumen, fällt mir im Wege der Zwangsverwaltung nichts ein. -
Ich würde auch sagen, die sollten eine Abmeierungsklage prüfen. Ob die Voraussetzungen dafür vorliegen, kann ich nicht sagen, habe ich mich noch nicht mit beschäftigt.
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Wenn es mit der Zwangsräumung nicht klappt - vielleicht lässt sich der säumige Zahler auf diesem Weg zum Auszug bewegen?
Versorgungssperre der Wohnungseigentümergemeinschaft auch gegenüber Mieter
WEG § 16 II ; BGB §§ 273 , 535 , 858
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist bei erheblichen Wohngeldrückständen eines Wohnungseigentümers berechtigt, sowohl gegenüber dem säumigen Wohnungseigentümer wie auch gegenüber dessen Mieter die Versorgung der vermieteten Räume mit Kaltwasser zu sperren.
Kammergericht, Beschluß vom 26. 11. 2001 - 24 W 7/01
Anm.: Klappt natürlich nur dann, wenn der Wohnungseigentümer keinen eigenen Vertrag mit dem Wasserlieferanten geschlossen hat (Text liegt mir vor und kann auf Wunsch übermittelt werden).
Gruß
HuBo -
Ein gutes Beispiel dafür, dass die (von mir sehr befürwortete) geplante Bevorrechtigung in § 10 I 2 ZVG für Wohngeld durchaus sinnvoll ist.
In der Sache selbst sehe ich auch keine Möglichkeit. Eine Räumung über § 149 Abs. 2 ZVG dürfte wohl nicht durchsetzbar sein, da zumindest meiner Ansicht nach eine Gefährdung nur durch Nichtzahlung des Wohngeldes bzw. der Nebenkosten nicht gegeben ist.
Eventuell wäre es sinnvoll, bei der Bank mal nachzufragen, wie es mit dem Darlehensstand der vorrangigen Grundschuld aussieht (ggfs. über Pfändung des Rückgewährsanspruchs). Wenn alle sonstigen Pfändungsmöglichkeiten ausgeschöpft sind, ist es eher unwahrscheinlich, dass die Darlehensraten pünktlich gezahlt werden und dann ist es nur eine Frage der Zeit, bis die Versteigerung kommt.
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