Im Haus sind 3 Einheiten vorhanden. EG und 1. OG wollen einen Keller gegen eine Garage tauschen.
Ich meine, dass eine Änderung der Teilungserklärung nicht erforderlich ist, sondern dass das die beiden Eigentümer untereinander vertraglich regeln können.
Es sind aber doch Zustimmungen der Grundpfandrechtsgläubiger sowie Pfanderstreckungen erforderlich?
Es existieren Vorkaufsrechte; müssen die Vorkaufsberechtigten zustimmen?
Wenn man § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG anschaut, dann braucht es keine Zustimmung der dingl. Berechtigten.
Wenn denen die Sondernutzungsrechte schon zugeordnet sind, dann müssen sie die einfach tauschen.
Hier ein Zitat aus dem beck OK Hügel zu § 5 WEG RNr. 22:
".....Auf Grund des gleich gelagerten Sachverhalts wird man aber auch bei einer wechselseitigen Übertragung von Sondernutzungsrechten, beispielsweise einem Tausch, die Notwendigkeit einer Zustimmung verneinen können (Ebenso Böttcher Rpfleger 2009, 194)....."
Ich habe das Problem verstanden als Austausch von Sondereigentumsräumen. Von Sondernutzungsrechten ist nichts gesagt. Möglich ist dies in der Form der Auflassung untereinander ohne Änderung der Miteigentumsanteile und Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer (Rpfl. 1986, 430). Zum Aufteilungsplan: Neuvorlage ist bestritten ( (Tasche DNotZ 1972, 710). Umzubennenen wären aber die getauschten Räume bezüglich der Nummer der Einheiten OLG München NHW-RR 2010, 1598).
Ich verlange einen neuen Aufteilungsplan, jedoch in diesem Fall keine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Zustimmung des Gläubiger ist erforderlich Dies beinhaltet dann auch die Pfandfreistellung und die Nachverpfändung (OLG Hamm Rpfl. 1998, 514).
Ach so, das hab ich falsch verstanden. Hatte gerade einen Fall mit Sondernutzungsrechten (WE mit zwei Einheiten und jeder bekommt ein SNR an Gartenteil. Garten war bisher Gemeinschaftseigentum.).
Nach meinem Skript ist Auflassung und die Zustimmung der dingl. Berechtigten an dem WE, dessen Sondereigentum verkleinert oder sonst nachteilig beeinträchtigt wird (BayObLG NJW-RR 1998, 1237). Nur bei völlig gleichartigen/gleichwertigen Räumen könnte man an eine Entbehrlichkeit der Zustimmung denken.
Ansonsten: Regelmäßig neue Abgeschlossenheitsgesch. und neuer Aufteilungsplan. Gilt nicht, wenn lediglich Räume außerhalb geschlossener Wohnungen veräußert werden (OLG Zweibrücken FGPrax 2001, 105). GBA kann da aber verlangen, dass die neu zugeordneten Räume so umbenannt werden, dass nicht Räume mit gleicher Nummer zu unterschiedlichen Einheiten gehören (OLG München ZWE 2010, 421, a.A. gibts in der Literatur natürlich auch, z.B. Grziwotz in MittBayNot 2011, 230).
Würd bei deinem Grundbuchamt vorab nachfragen, was sie verlangen.
Es handelt sich nicht um Sondernutzungsrechte, Garage und Keller gehören zum Sondereigentum.
$ 5 Abs. 4 WEG hat mich irritiert, doch eine Garage ist ja was anderes als ein Kellerraum. Das betrifft den Gläubiger ja nun doch.
Danke für eure Meinungen.
Ich schließe mich mal hier an mit meiner Frage.
Eingetragen wurde vor über 10 Jahren bezüglich der Wohnung A1 "die Wohnung im Erd- und Kellergeschoss samt Kellerraum".
Jetzt erfolgt eine Veränderung in Abteilung 1 und man teilt mit, dass zur Wohnung A1 kein Kellerraum gehört und regt an diese Eintragung zu berichtigen. Der mal geplante Keller für die Wohnung A1 ist nach diversen Änderungen beim Bau weggefallen.
In der Teilungserklärung wird der Kellerraum aufgeführt; es wurde quasi eingetragen wie beantragt. In der Abgeschlossenheitsbescheinigung bzw. den Plänen ist jedoch ersichtlich, dass im Kellergeschoss kein gesonderter Raum für die Wohnung A1 aufgeführt ist. Die übrigen Kellerräume (im Plan mit Abstellraum jeweils bezeichnet) sind den Wohnungen A2 bis A20 zugeordnet. Die Wohnung A1 hat auf zwei Etagen insgesamt 3 Abstellräume.
Aus der Abgeschlossenheitserklärung geht zudem hervor, dass für die Wohnungen A2 bis A20 jeweils der Kellerraum berechnet bzw. angegeben wurde, bei der Wohnung A1 wurde ein solcher nicht berücksichtigt.
Gemeinschaftseigentum wäre nicht betroffen und eine Änderung der Anteile erfolgt ebenfalls nicht.
Kann man hier einfach so den Keller röten? So richtig finde ich nichts zu der Problematik.
Gruß Grottenolm
Wenn der Keller „A1“ aus dem Aufteilungsplan nicht hervorgeht, dann ist wegen des Widerspruchs zwischen verbalem Teil und zeichnerischer Darstellung Gemeinschaftseigentum entstanden. Also ist in der Veränderungsspalte zum BV der Wohnung „A1“ einzutragen: „Zum Gegenstand des Sondereigentums gehört kein Kellerraum. Anhand des Aufteilungsplans berichtigt am….“ Zusätzlich ist der Beschrieb zum Kellerraum zu röten. Falls sich im Kellergeschoss nicht noch anderweitige Räumlichkeiten für die Wohnung „A1“ befinden, gilt das auch für den Zusatz „und Kellergeschoss“
Wenn der Keller „A1“ aus dem Aufteilungsplan nicht hervorgeht, dann ist wegen des Widerspruchs zwischen verbalem Teil und zeichnerischer Darstellung Gemeinschaftseigentum entstanden. Also ist in der Veränderungsspalte zum BV der Wohnung „A1“ einzutragen: „Zum Gegenstand des Sondereigentums gehört kein Kellerraum. Anhand des Aufteilungsplans berichtigt am….“ Zusätzlich ist der Beschrieb zum Kellerraum zu röten. Falls sich im Kellergeschoss nicht noch anderweitige Räumlichkeiten für die Wohnung „A1“ befinden, gilt das auch für den Zusatz „und Kellergeschoss“
Danke schonmal für die Antwort. Die Wohnung A1 hat im Kellergeschoss ein paar Räume (Hobbyraum, WC). Diese sind über eine in der Wohnung befindliche Treppe erreichbar. Der gesondert geplante Kellerraum wurde beim Bau wohl gleich in die Wohnung integriert und als Abstellraum tituliert.
Bräuchte man für eine Berichtigung die Mitwirkung der übrigen Eigentümer?
Grundsätzlich sind diese ja nicht betroffen, da der gegenständliche Kellerraum sich bereits in der Wohnung befindet und nunmehr ein Abstellraum ist.
...Bräuchte man für eine Berichtigung die Mitwirkung der übrigen Eigentümer?...
Nein. Die Eintragung nimmst Du anhand Unrichtigkeitsnachweises vor. Es wird auch niemandem (wie beim Eingangsflurproblem, siehe etwa Kral im BeckOK GBO, Hrsg. Hügel, Stand 28.04.2023, Sonderbereich WEG RN 181) Gemeinschaftseigentum aufgedrängt, weil dieses Gemeinschaftseigentum von Anfang an bestand (siehe etwa OLG München 34. Zivilsenat, Beschluss vom 27.06.2012, 34 Wx 71/12; Armbrüster in Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 15. Auflage 2023, § 7 WEG RN 99 mwN in Fußnote 146)
Danke schön für die Hilfe.
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