Umbau Balkon - immer Eingriff in Gemeinschaftseigentum?

    Hallo zusammen,

    ich beschäftige mich gerade mit einer Änderung der Teilungserklärung.
    Frage ist - Gemeinschaftseigentum betroffen - ja oder nein? Zustimmungen aller - ja oder nein?

    In einem Geschoss gibt es eine Wohnung mit Balkon, der bisher nicht in einer Flucht mit der Fassade an der Wohnung "hing", sondern nach innen in die Fassade versetzt war. Der Balkon ist ebenfalls Sondereigentum.
    Jetzt wurde der Raum des SE, an dem der Balkon hängt, verändert und die Balkontür nach außen versetzt, so dass der Zugang zum Balkon jetzt in einer Linie mit der Fassade besteht.

    Da die Fassade ja Gemeinschaftseigentum ist und nunmehr verändert wurde - die Abgeschlossenheit des Sondereigentums als solche aber nicht berührt wurde - müssten doch alle (inkl. Abt. II und III) mitmachen, oder?
    Sieht jemand eine haltbare Begründung, warum man nicht vom Eingriff ins Gemeinschaftseigentum ausgehen muss?

    Danke an Euch!

    Die Frage, inwieweit ein Balkon sondereigentumsfähig ist, ist ohnehin umstritten. Grziwotz führt dazu in Erman BGB, Kommentar, 14. Auflage 2014, § 5 RN 9 aus:

    „Auch Balkone sind nach hA (aA Staud/Rapp Rn 7) sondereigentumsfähig (zur Notwendigkeit der Zuordnung Düsseldorf MietRB 2009, 325), allerdings beschränkt auf den Bodenbelag und die nach innen gerichteten Flächen der Balkonbrüstung mit deren Putz, Anstrich und Verkleidung (BayObLG WuM 1993, 488; enger Düsseldorf WE 1991, 331: auch Innenseiten GemE); str für den Balkonraum (Düsseldorf NZM 1999, 507; München ZfIR 2011, 881, 882; vgl Frankfurt FGPrax 1997, 139 und Köln NZM 2001, 541). GemE sind Balkondecke, -gitter, -brüstung (außer der nach innen gerichteten Fläche), -türe, Bodenplatte, Feuchtigkeitsisolierung und Abdichtungsabschlüsse zum Gebäude (BGH BauR 2001, 798, 799f; BayObLG ZfIR 1999, 197; Hamm NJWE-MietR 1997, 114; München NZM 2007, 369; vgl auch Düsseldorf NZM 1998, 269 und Hamburg ZMR 2001, 133). Vgl zum Ganzen Fr. Schmidt MittBayNot 2001, 442.“

    Wenn der Teil des Balkons, auf den sich die Änderung bezieht, bislang im Gemeinschaftseigentum stand, dann entsteht an dem An- oder Ausbau ebenfalls Gemeinschaftseigentum (s. OLG Stuttgart, Beschluss vom 6. 10. 1978, 8 W 480/77, Rz. 11, 12 = OLGZ 1979, 21, OLG München, B. v. 05.10.2006, 32 Wx 121/06 = DNotI-Report 10/2007, 78 (Giebeldach anstelle des bisherigen Flachdaches) und die Gutachten des DNotI-Instituts vom 28.05.2004, Nr. 11362 (S. 5 unter a) „Kein Sondereigentum am nachträglich angebauten Balkon“) und vom 16.03.2007, Nr. 75011.

    Nichts anderes kann gelten, wenn der Sondereigentumsbereich bislang nicht bis zur Fassade reichte und nunmehr eine Erweiterung dieses Bereichs bis an die Fassade erfolgt.

    In diesem Fall wird zum einen die optische Gestaltung und zum anderen auch in Bezug auf die Balkontür, den Bodenbelag, das Balkongitter und die -brüstung auch ansonsten das Gemeinschaftseigentum verändert Also müssen die WE die Umwandlung des GemEig. in SE in der Auflassungsform erklären.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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