Nutzungsentschädigung bei selbst bewohnter Immobilie

  • Hallo zusammen,

    meist sind die Immobilien ja bereits verwertet oder in ZV, aber in Einzelfällen verbleibt eine Immobilie ja auch mal im eröffneten Insolvenzverfahren in der Masse und es wird durch den IV ein freihändiger Verkauf auf den Weg gebracht.

    Ist es in diesen Fällen üblich, dass eine Nutzungsentschädigung vom Schuldner in die Masse gezahlt werden soll, solange er die Immobilie weiter selbst bewohnt ? Aus Zwangsverwaltungen kenne ich dies so, dass keine Nutzungsentschädigung gefordert werden kann, wenn (laienhaft ausgedrückt) der Schuldner in angemessenen Verhältnissen lebt und kein Teil der Immobilie vermietet werden kann, so dass weitere Einnahmen möglich wären.

    In der Insolvenz dürfte dies anders sein, da ja die Immobilie dann Teil der Masse ist und der IV über diese verfügen kann ? Oder ist dies auch nur in den Fällen möglich, in denen auch bei einer Zwangsverwaltung eine Entschädigung zahlbar wäre ?

    Woran bemisst sich dann aber die Nutzungsentschädigung ? Nur die der Masse entstehenden, anfallenden Kosten (Wohngebäudeversicherung, etc.) und öffentlichen Lasten (Grundsteuer, etc.) oder auch eine tatsächliche Miete - die dann ja de facto von vielen Schuldnern nicht aufzubringen ist.

    Und auch: Eine rückwirkende Forderung der Nutzungsentschädigung - wenn sich z.B. nach 6 Monaten eröffnetem Verfahren herausstellt, dass bis Verkauf / Auszug des Schuldners noch Zeit vergeht - ab Verfahrenseröffnung dürfte nicht möglich sein ?

    Die Nichtzahlung dürfte dann wohl zu einem Räumungstitel führen, wohl nicht aber zu einem Versagungsgrund ?

    Außer OLG Nürnberg, Urt. v. 24.06.2005, AZ: 5 U 215/05, ZInsO 2005, 892; NZI 2006, 44 hab ich da sonst nichts gefunden.

    Wie ist da üblicherweise die praktische Herangehensweise ?

    Gruß,
    305er

  • Außer der Entscheidung des OLG Nürnberg kenne ich keine weitere.

    Eine rückwirkende Geltendmachung wird an der normativen Kraft des faktischen scheitern, da der Schuldner seine unpfändbaren Gehaltsansprüche sicherlich nicht gespart hat, soll ja keine Insolvenzmasse werden.

    Wenn, sollte man dies zeitnah vereinbaren. Allerdings reicht es manchmal dem Verwalter auch, wenn die Bude auf Kosten des Schuldners beheizt wird und hierfür keine masse aufgewendet werden muss.

    [SIGPIC] [/SIGPIC] Vertrauue miiir (Kaa: Das Dschungelbuch, 4. Akt, 3. Szene)

  • Also wir verlangen diese Nutzungsentschädigung immer vom selbstnutzenden Schuldner. In den meisten Fällen klappt das auch, wir orientieren uns an einer für das Objekt angemessenen Miete.

    In einigen Fällen führt das aber auch zu ordentlich Streit mit dem Schuldner, viele zahlen einfach nicht, so dass es dann zu schönen Rückständen kommt. Und an die kommt man nicht dran, denn mit fällt keine Zwangsmittel ein, dass den Schuldner erreichen würde.

  • Na scheint ja dann mehr Sinn zu machen, die Nutzungsentschädigung betraglich so niedrig zu halten, dass es einen Anreiz bietet, diese zu zahlen. Da ja ohnehin meist ein Ende der Nutzung in Aussicht steht, dürfte auch ein Räumungstitel keinen hohen Schrecken verbreiten.

    Eine Orientierung an üblichen Mieten dürfte bei noch bewohnten finanzierten Häusern dann kaum realisierbar sein, vor allem wenn aktueller SGB II - Bezug oder vergleichbare Einkünfte. Wobei es da noch fraglich wäre, ob der Sozialleistungsträger die Nutzungsentschädigung als "Kosten der Unterkunft" anerkennt ? Auch dies wahrscheinlich nur in einem angemessenen Bereich.

    Eine Obliegenheitsverletzung dürfte die Nichtzahlung aber nicht darstellen. Und was geschieht mit der eventuell rückständigen Nutzungsentschädigung bei Aufhebung des Verfahrens :confused: Dann is sie weg, oder ?

  • Eine Obliegenheitsverletzung dürfte die Nichtzahlung aber nicht darstellen. Und was geschieht mit der eventuell rückständigen Nutzungsentschädigung bei Aufhebung des Verfahrens :confused: Dann is sie weg, oder ?


    1. Worin soll die Obliegenheitsverletzung liegen? Keine neuen Verbindlichkeiten eingehen? Klar, erzählen wir den Schuldnern immer, schon wegen des Erziehungsauftrages.......

    2. Neuverbindlichkeit !?

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  • und wer is nach Aufhebung des Insoverfahrens Gläubiger dieser Neuforderung ? IV ? Nachtragsverteilung ? Und wer soll sie geltend machen, falls bis RSB-Erteilung noch nicht gezahlt ?

    versteh ich nicht, bzw., so wie ich´s versteh, dürfte das ein ziemlich stumpfes Schwert sein.


    Andere Frage: Warum bemüht sich in solchen Fällen - es ist kein überschießender Erlös aus dem Verkauf zu erwarten - der IV um die freihändige Veräußerung ?
    Ich denke, dabei geht es um eine Beteiligung der Masse - welcher Zufluss in die Masse fällt, wird dabei zwischen absonderungsberechtigtem Gläubiger und IV frei verhandelt (anders als der Kostenbeitrag nach § 171 InsO). Wohingegen bei Zwangsversteigerung durch den Gläubiger kein Massezufluss erfolgen würde und bei Zwangsversteigerung durch den IV nur ein geringerer Zufluss ?

  • Gläubiger ist der Verwalter, abwicklungstechnisch wäre dies über eine NTV zu lösen.

    Aus der Zwangsversteigerung wird der Verwalter idR nichts bekommen, außer den dem Kostenbeitrag aus dem Inventar, § 10 I Nr. 1a ZVG. Das kann man aber der Höhe nach bei solch einem Objekt in die Tonne kloppen.

    Wenn der IV aus der freihändigen Verwertung 3% für die Masse bekommt, dann dürfte, bei sonst keinem weiteren Zufluss die Verfahrenskosten gedeckt sein. Mal abgesehen davon, dass idR der Erlös höher sein dürfte als durch die Verwertung im Zwangsversteigerungsverfahren.

    [SIGPIC] [/SIGPIC] Vertrauue miiir (Kaa: Das Dschungelbuch, 4. Akt, 3. Szene)


  • Andere Frage: Warum bemüht sich in solchen Fällen - es ist kein überschießender Erlös aus dem Verkauf zu erwarten - der IV um die freihändige Veräußerung ?
    Ich denke, dabei geht es um eine Beteiligung der Masse - welcher Zufluss in die Masse fällt, wird dabei zwischen absonderungsberechtigtem Gläubiger und IV frei verhandelt (anders als der Kostenbeitrag nach § 171 InsO). Wohingegen bei Zwangsversteigerung durch den Gläubiger kein Massezufluss erfolgen würde und bei Zwangsversteigerung durch den IV nur ein geringerer Zufluss ?

    Weil bei einem freihändigem Verkauf mit Sicherheit mehr Erlös zu erwarten ist als bei einer Zwangsversteigerung, egal durch wen. Der Kostenbeitrag an die MAsse ist auch hier normalerweise nicht höher als die Beträge nach § 171 InsO, oft sogar prozentual niedriger.

  • Also wir verlangen diese Nutzungsentschädigung immer vom selbstnutzenden Schuldner. In den meisten Fällen klappt das auch, wir orientieren uns an einer für das Objekt angemessenen Miete.

    In einigen Fällen führt das aber auch zu ordentlich Streit mit dem Schuldner, viele zahlen einfach nicht, so dass es dann zu schönen Rückständen kommt. Und an die kommt man nicht dran, denn mit fällt keine Zwangsmittel ein, dass den Schuldner erreichen würde.

    Der Rechtspfleger könnte gemäß § 4 c Nr. 3 zweite Alternative die Stundung aufheben, nämlich, "wenn der Schuldner ... mit der Zahlung eines sonstigen Betrages im Rückstand ist".

    In dem pfändungsfreien Betrag gemäß § 850 c ZPO sind schließlich die Kosten für die Wohnung bzw. das Haus enthalten. Ich befürworte die Nutzungsentschädigung.

  • Dies ist kein Fall des § 4c InsO, wie will man das auch begründen?

    Da hst Du völlig recht. Sollte mir aber ein Fall unterkommen, in welchem der Schuldner die Mietaufwendungen nicht hat, würde ich halt eine Ratenzahlungsanordnung treffen.

    herrschendes Recht ist das Recht der herrschenden
    Die Philosophen haben die Welt nur unterschiedlich interpretiert, es kommt darauf an, sie zu verändern! (K.M.)
    Ich weiß, dass ich nicht weiß (Sokrates zugeschrieben); jeder der mein Wissen erfolgreich erweitert, verbreitert mein Haftungsrisiko (nicht sokrates, nur ich)
    legalize erdbeereis
    :daumenrau

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