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Thema: Vollmacht des Notars zur "uneingeschränkten Vertretung im GB-Verfahren"

  1. #1
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    Vollmacht des Notars zur "uneingeschränkten Vertretung im GB-Verfahren"

    SuFu bemüht, aber nichts wirklich passendes gefunden:

    Im Jahr Annodunderklumpen beurkundet ein Notar einen Übergabevertrag - Elternteil A übergibt ein Grundstück an C. Im Gegenzug dazu räumt C seinen Eltern A und B ein Wohnrecht (§ 428 BGB - ohne Löschungserleichterungsklausel!) ein und bestellt außerdem eine RückAV für A (gesicherter Anspruch ist bedingt, AV selbst weder bedingt noch befristet) und eine AV für B. Der Übernehmer wird in der Urkunde nicht bevollmächtigt, nach dem Tod der Berechtigten die Löschungen zu bewilligen.

    Außerdem taucht in der Urkunde unter dem Punkt "Vollzugsauftrag und Vollmacht" standardmäßig noch das verheerende Sätzchen "Die Beteiligten erteilen dem Notar Vollmacht, sie im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten." auf.

    Es stellt sich hier bei uns im Amt des Öfteren die Frage, wie weit diese Vollmacht zu fassen ist und ich hätte gern mal eure Meinung gewusst - meint diese Vollmacht das "Grundbuchverfahren bis zum Abschluss der "Angelegenheit" (also der Eintragung)" oder doch das Grundbuchverfahren im Allgemeinen - also wann immer es was in irgendeiner grundbuchrechtlichen Angelegenheit zu regeln gibt, kann der Notar die Beteiligten vertreten...

    Mir und den Kollegen kommt letzteres eher seltsam vor, für den Notar scheint es aber völlig außer Frage zu stehen, dass er die Beteiligten "wann immer es in Frage kommt", zu vertreten. Nun ist zu o. g. Grundbuch nämlich folgende Situation eingetreten:

    Die Eltern des Übernehmers, A und B, sind innerhalb kurzer Zeit Anfang des Jahres 2015 verstorben.

    Der Übernehmer ist nun mit den Sterbeurkunden zum Notar gewackelt und hat dort einen Löschungsantrag zu den obigen Rechten beglaubigen lassen. Darin versichert er, dass Ansprüche auf Rückübertragung gegen im Zeitpunkt des Todes der Eltern nicht bestanden hätten - ganz toll.

    Der Antrag selbst wird dann vom Notar hier eingereicht mit der Ergänzung, dass der Notar beantrage und bewillige "gemäß § 15 GBO und der mir zu meiner Urkunde Nr. (die alte aus dem Jahr Annodunderklumpen) zu Ziffer ... erteilten unbeschränkten Vollmacht zur Vertretung im Grundbuchverfahren" den Anträgen auf Löschung der o. g. Rechte/Vormerkungen nachzukommen.

    Als ob das noch nicht ominös genug wäre, reicht er außerdem eine Eigenurkunde bei, in der er - aufgrund der "alten Vollmacht" feststellt, dass die (toten) Berechtigten der Vormerkungen deren Löschung bewilligen. Alles irgendwie seltsam.

    Ich mein, hinsichtlich des Wohnrechts brauche ich wegen § 23 GBO ja ohnehin entweder die Bewilligung aller Erben nebst Erbnachweis oder der Erwerber braucht Geduld... aber bezüglich der Vormerkungen... Mir ist das komisch.

    Erbnachweise hat übrigens keiner eingereicht, aber die Nachlassverfahren nach den Eltern werden beim hiesigen Gericht geführt, weshalb ich immerhin weiß, dass Ehegatte A aufgrund Testaments von Ehegatte B beerbt wurde. Schlusserbfolge wurde nicht bestimmt, sodass hinsichtlich B gesetzliche Erbfolge eingetreten sein dürfte. Dann wäre der Übernehmer aber nicht Alleinerbe, sodass man die Sache nicht mal über diesen Weg retten könnte, wenn man auch noch so doll wöllte....

    Was sagt ihr?

  2. #2
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    In der Vollmacht heißt es doch im Grundbuchverfahren, also in dem der Urkunde. Die Rechte sind damals alle eingetragen, dass Verfahren beim Grundbuch endet daher mit der Übersendung der Eintragungsnachricht nach § 55 GBO.
    Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein.

  3. #3
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    Die Vollmacht ist natürlich nicht gut. Aber sie ist auslegungsfähig.Unproblematisch dürfte man dazu kommen, dass sie spätestens mit dem vollständigen Vollzug der Urkunde erlischt, selbst, wenn sie gegenüber dem Grundbuchamt unbeschränkt ist.

  4. #4
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    Für mich gilt der Grundsatz, Vollmachten sind eng auszulegen und damit hat es sich in dieser Sache erledigt.
    Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein.

  5. #5
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    Der Notar meint also, er könne die Beteiligten (und ggf. deren Erben) aufgrund der vorliegenden Vollmacht auch noch 30 Jahre später in irgendeinem künftigen Grundbuchverfahren vertreten.

    Abwegig.

  6. #6
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    Zitat Zitat von Cromwell Beitrag anzeigen
    Der Notar meint also, er könne die Beteiligten (und ggf. deren Erben) aufgrund der vorliegenden Vollmacht auch noch 30 Jahre später in irgendeinem künftigen Grundbuchverfahren vertreten.

    Abwegig.
    aber gar nicht so selten. Wir haben solche Anträge sofort zurückgewiesen.
    Es gehört oft mehr Mut dazu, seine Meinung zu ändern, als ihr treu zu bleiben.

  7. #7
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    Ich muss nochmal darauf zurückkommen, denn ich brauch ein bisschen Formulierungshilfe.

    Der Notar hat nun zwischenzeitlich auf Rn. 3571 und 3591 Schöner/Stöber verwiesen:

    "Der Bevollmächtigte ist während der Dauer der Vollmacht ohne weiteres befugt, nach dem Tod des Vollmachtgebers im Namen seiner Erben zu handeln."
    und

    "Hat der Notar in seiner amtlichen Eigenschaft Vollmacht zur Abgabe von Verfahrenserklärungen erhalten, so ist nur die Erteilung der Vollmacht, nicht ihr Fortbestand nachzuweisen."


    Grundsätzlich ist das ja nicht falsch, aber mir scheint das doch aus dem Zusammenhang gerissen. Ich gehe davon aus, dass der Anwendbarkeit beider Fundstellen der Passus der Vollmacht "im Grundbuchverfahren" entgegensteht. Meines Erachtens ist diese Angabe dahingehend zu verstehen, dass jenes (einzelne) Verfahren gemeint ist, in dessen Rahmen die Vollmacht erteilt wurde, sodass diese Phrase an sich bereits die Vollmacht auf die Dauer dieses Verfahrens beschränkt.

    Wie Cromwell weiter oben schon ausführt, halte auch ich es für abwegig, dass die Beteiligten 2001 den Notar für alle Ewigkeit und für jegliche Eventualität bezüglich des Grundbuchs bevollmächtigt haben sollen.

    Mir ist das theoretisch klar - nur, wie ich haltbar argumentiere, weiß ich noch nicht so genau. Hat jemand einen Tipp?

  8. #8
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    Zitat Zitat von acts Beitrag anzeigen
    Wie Cromwell weiter oben schon ausführt, halte auch ich es für abwegig, dass die Beteiligten 2001 den Notar für alle Ewigkeit und für jegliche Eventualität bezüglich des Grundbuchs bevollmächtigt haben sollen.

    Mir ist das theoretisch klar - nur, wie ich haltbar argumentiere, weiß ich noch nicht so genau. Hat jemand einen Tipp?
    § 24 Abs. 1 Satz 2 BNotO - "in diesem Umfange" bedeutet "soweit die Urkundstätigkeit oder Beratung es erfordert". Und die Tätigkeit im Jahr 2001 ging auf die Eintragung, ersichtlich nicht auf die Löschung, zumal keinerlei - schon damals bekannte - Vorkehrungen gegen das "Risiko" (aus Sicht des Erwerbers) getroffen wurden, dass eine Löschung nur mit Bewilligung der Berechtigten oder deren Erben (oder für das Altenteil erst nach Ablauf eines Jahres nach Tod des jeweiligen Berechtigten) möglich ist. Also war eine Löschung der Rechte ohne Mitwirkung der Berechtigten entweder ausdrücklich nicht gewollt oder aber gar nicht Gegenstand der Beratung.

    Pech gehabt. Ist mir auch schon einmal passiert, und die Kosten für den Erbschein habe ich dann gezahlt. Und seitdem passe ich noch besser auf.
    "Dein verk*ckter Kommentar war natürlich nur ein Spaß, alles klar." - Kraftklub

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