Verwalternachweis bei löschungsfähiger Quittung

Handelt der Verwalter, ist m.E. immer seine Verwalterstellung nachzuweisen. (Obwohl es soll auch Meinungen geben, dass es für die Löschung genüge, wenn der Verwalter im zugrunde liegenden Titel genannt war. :daumenrun)

Aus der Titulierung ergibt sich, dass der Verwalter die Wohngeldansprüche nicht in eigenem Namen (als Prozessstandschafter), sondern namens des WEG-Verbands geltend gemacht hat. Sie gehören zum Verwaltungsvermögen (Hügel, DNotZ 2007, 326 ff, 330/331). Die Berechtigung des Verwalters, die Maßnahmen gemäß § 27 Absatz 1 Nr. 3 bis 5 und 8 zu treffen, ergibt sich aus § 27 Absatz 3 Satz 1 Nr. 4 WEG. Dabei entsprechen die Maßnahmen nach § 27 Absatz 1 Nrn. 4 und 5 WEG i.d.F. vom 1.7.2007 den früheren Nrn. 1 und Nr. 2 des § 27 Abs. 2 WEG.

Zu § § 27 Abs. 2 WEG alter Fassung hat das BayObLG im Beschluss vom 23.02.1995, 2Z BR 113/94, folgendes entschieden (Hervorhebung durch mich):

„(1) Nach § 27 II Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie alle Zahlungen entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen; ..

(2) Der Verwalter ist berechtigt, bei der Empfangnahme der Zahlungen und Erteilung der löschungsfähigen Quittung die im Grundbuch eingetragenen Gläubiger der Sicherungshypotheken zu vertreten…

(3) Die löschungsfähige Quittung der Verwalterin reicht also zum Nachweis dafür aus, daß die im Grundbuch eingetragenen Sicherungshypotheken auf den Bet. zu 1 als Eigentümer des Hälfteanteils übergegangen sind; …

2. Für das weitere Verfahren wird bemerkt: ….. Voraussetzung für die Löschung ist weiter der Nachweis, dass G bei Ausstellung der löschungsfähigen Quittung Verwalterin der Wohnanlage der Bet. gewesen ist. Dieser Nachweis ist gem. §§ 24 VI, 26 IV WEG zu führen; in der löschungsfähigen Quittung ist dazu in zulässiger Weise (Demharter, § 29 Rdnr. 61) auf Grundakten desselben AG Bezug genommen.“

Der Nachweis der Verwaltereigenschaft ist eigentlich auch selbstverständlich. Schließlich könnte seit der Titulierung ein Verwalterwechsel eingetreten sein.

Muss eigentlich dann der Eigentümer wegen § 39 GBO voreingetragen werden, bevor man die Hypothek löscht?
(Eigentümer beantragt Löschung Zwangshypothek unter Vorlage löschungsfähiger Quittung des Verwalters nebst Bestellungsnachweis)

Mit der Ausstellung der löschungsfähigen Quittung wird der Rechtsübergang bescheinigt und der dort Ausgewiesene (wenn vielleicht auch nicht zu jedweder Verfügung so doch jedenfalls) zur Löschung des Rechts ermächtigt. Ich würde den Vorgang daher so sehen wollen, wie bei der Ausstellung einer Abtretungserklärung für ein Buchrecht. In diesem Fall wird der Zessionar zur weiteren Verfügung ermächtigt, ohne dass es seiner Voreintragung bedarf (s. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.05.2010, I-3 Wx 94/10 mwN). Wie der BGH im Beschluss vom 15. 7. 2010, V ZB 107/10, ausführt, verlangt der Voreintragungsgrundsatz in § 39 I GBO nicht, dass derjenige, der die Eintragung nach § 19 GBO bewilligt hat, als Inhaber des betroffenen Rechts im Grundbuch eingetragen sein muss. Aber hast Du denn überhaupt eine formgerechte Löschungsbewilligung (nebst Eigentümerzustimmung) ?. Nach der Sachverhaltsdarstellung liegt Dir ja lediglich ein Löschungsantrag und eine löschungsfähige Quittung vor.

Ja, Bewilligung liegt schon formgerecht vor. Wir sind auch zu dem Ergebnis mit der analogen Anwendung wie bei der Abtretung gekommen, weil wir hierzu sonst auch keine Entscheidung/Kommentierung gefunden haben. Jetzt hab ich hier nochmal nachgefragt, ob vielleicht noch jemand was anderes weiß.

Zitat von Martin

J..weil wir hierzu sonst auch keine Entscheidung/Kommentierung gefunden haben...

Als Kommentierung lassen sich die Ausführungen von Holzer im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Stand: 01.09.2015, § 27 RN 24 anführen (Hervorhebung durch mich):

„Falls sich aus der „löschungsfähigen Quittung“ der Übergang des Grundpfandrechts auf den Eigentümer ergibt, so ist neben seiner Löschungsbewilligung eine Zustimmung nach § 27 S 1 GBO nicht erforderlich; auch seine Voreintragung als Gläubiger gem § 39 Abs 1 GBO ist entbehrlich. ..“

Danke!