Verfahrensfortgang "ohne" Gutachten?!

as Gericht hat den Verkehrswert von Amts wegen für das Objekt festzusetzen; hierfür kann es sich der Hilfe eines Sachverständigen bedienen.

Genügt die Stellungnahme des SV dem Gericht für eine Festsetzung nicht, so hat das Gericht dafür Sorge zu tragen, dass es ein vollständiges Gutachten erhält.

Aktuelle Rechtsprechung kenne ich leider nicht, vermute aber folgenden Hintergrund:

Zitat von Kasse

im laufenden Verfahren hat der vom Gericht beauftragte Sachverständige nach dem Ortstermin mit kurzer Begründung (eine A4 Seite) festgestellt, dass für das Objekt wegen unrentierlichen Folgekosten (Modernisierung o. Freilegung) ein "besonderer" Verkehrswert von 1 Euro geschätzt werden müsse. Die Fertigstellung des Gutachtens hat der Sachverständige unterbrochen und das Gericht um diesbezügliche Entscheidung gebeten.

Der SV hat gemerkt, dass das Objekt voraussichtlich nichts wert ist und zur Vermeidung weiterer Kosten die Arbeit eingestellt und das Gericht gebeten, zu entscheiden, wie es weitergehen soll. Entweder Fertigstellung des Gutachtens mit der entsprechenden Kostenfolge (je nach Umfang gehen für die Ausarbeitung schon ein paar Stunden = hunderte von Euro drauf) oder Rücknahme des Antrages, um die Kosten zu minimieren.
Wenn die Verfahrenskosten bei mehreren Tausend Euro liegen (Gutachten + Veröffentlichung, da ist man schnell bei 3.000 EUR) ist es durchaus nicht unwahrscheinlich, dass kein Gebot abgegeben wird. Insofern finde ich die Vorgehensweise des SV durchaus gut und sinnvoll.

Zitat von Kasse

Nachdem beide betreibenden Gläubiger (wir sind einer davon) hierzu keine Stellungnahmen abgegeben haben, sind wir davon ausgegangen, dass der Verkehrswert anhand des Gutachterschreibens auf 1 Euro festgesetzt würde.

Jetzt teilt das Gericht mit, dass ohne vollwertiges Gutachten aus "haftungstechnischen Gründen" keine Terminierung erfolgen und das Verfahren somit nicht weitergeführt werden kann.

Laut Gericht sollte das Schreiben des Gutachters so verstanden werden, dass von einem Weiterbetreiben Abstand genommen werden solle (was m.E. dem Schreiben so nicht zu entnehmen ist, da hier ausschließlich auf die Einstellung nach § 407a III 2 ZPO Bezug genommen wurde).

Ist es tatsächlich so, dass - neuerdings? - das Gericht den Verkehrswert nicht mehr anhand § 74a V ZVG festsetzen kann und zwingend ein Sachverständigengutachten erforderlich ist?

aus politischen Gründen soll weiter betrieben werden, müssen wir da tatsächlich ausdrücklich die Gutachtenfertigstellung mitteilen, wie nun vom Gericht von den Gläubigern gefordert?

Ohne Gutachten würde ich auch keinen Termin festsetzen, vor allem wenn 1 EUR das potenzielle Ergebnis ist. Wenn sich dann warum auch immer später herausstellt, dass das Objekt doch mehr wert gewesen wäre, und ich den Wert aufgrund eines Gutachtens im Umfang einer (!) DIN A4-Seite auf 1 EUR festgesetzt habe, ist die Haftung vorprogrammiert.
Wenn ihr wollt, dass das Verfahren weitergeht, solltet ihr dies dem Gericht mitteilen, solltet euch aber bewusst sein, dass ihr für die Kosten des Gutachtens herangezogen werdet.
Wenn ich jetzt deinen Benutzernamen sehe - wenn ihr als Kommune das Verfahren betreibt, kann es sein, dass ihr von der Zahlung der Auslagen befreit seid. Da solltet ihr aber mal genau nachgucken, dass ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt, soweit mir bekannt.
Und auch dann lohnt es sich drüber nachzudenken, ob für ein potenziell ergebnisloses Verfahren, welches nur aus "politischen Gründen" betrieben wird, Steuergelder verpulvert werden sollen. Aber hier kommt es stets auf den Einzelfall an.

Ich lese immer nur "Haftung, Haftung, Haftung"... Der Rechtspfleger ist Entscheider und er hat den Verkehrswert gemäß § 74a V ZVG festzustellen. Mit "Schissbuchsigkeit" (wie man hier im Pott sächt) kommt man da nicht weiter. Würde ich mein Handeln nach der theoretisch denkbaren (aber unwahrscheinlichen) Möglichkeit eines Regresses ausrichten, dürfte ich meine K-Sachen gar nicht bearbeiten - und die L-Sachen erst recht nicht.

Zitat von naja

Gut, diese Probleme mit 1€ Grundstücken haben wir hier nicht, aber wo sollen die haftungstechnischen Gründe liegen?
Das Gericht muss den Verkehrswert von Amts wegen ermitteln und festsetzen, gegen den Beschluss ist ein Rechtsmittel gegeben. Nur: Ob das Gericht einen Gutachter bestellt oder nicht, liegt in seinem pflichtgemäßen Ermessen.

Zitat von Patweazle

Ich lese immer nur "Haftung, Haftung, Haftung"... Der Rechtspfleger ist Entscheider und er hat den Verkehrswert gemäß § 74a V ZVG festzustellen. Mit "Schissbuchsigkeit" (wie man hier im Pott sächt) kommt man da nicht weiter. Würde ich mein Handeln nach der theoretisch denkbaren (aber unwahrscheinlichen) Möglichkeit eines Regresses ausrichten, dürfte ich meine K-Sachen gar nicht bearbeiten - und die L-Sachen erst recht nicht.

Als "schissbuchsig" (sehr geiler Ausdruck :D) würde ich mich eigentlich nicht bezeichnen, aber was die Verkehrswertfestsetzung angeht bin ich dann doch eher etwas vorsichtig.
Das OLG Karlsruhe hat in der Begründung des Urteils im Verfahren 12 U 245/09 unter anderem ausgeführt:
Hinsichtlich der Ermittlung des Verkehrswerts gem. § 74a Abs. 5 ZVG gilt, dass diese auf eine sachgerechte Bewertung des Grundstücks ausgerichtet sein muss und das Vollstreckungsgericht daher verpflichtet ist, alle den Grundstückswert beeinflussenden Umstände tatsächlicher und rechtlicher Natur sorgfältig zu ermitteln und bei der Wertfestsetzung zu berücksichtigen (BGH, NJW-RR 2006, 1389).
<...>
Diese Pflichten sind drittschützend für den Erwerber. Der Ersteher darf, selbst wenn ihm keine Mängelgewährleistungsansprüche zustehen, in schutzwürdiger Weise darauf vertrauen, dass das Gericht bei der Festsetzung des Grundstückswerts, die die Grundlage für die Höhe des Gebots bildet, mit der erforderlichen Sorgfalt verfahren ist.

Im konkreten Fall ging es zwar um Altlasten (der Versteigerungsrechtspfleger ist einem Altlastenverdacht nicht ausreichend nachgegangen), was ein ganz anderes Thema ist, aber letztendlich hat das OLG einen Amtshaftungsanspruch gegen das Land dem Grunde nach (in Höhe von 2/3 der geforderten Summe) für begründet erachtet.

Ob der zitierten "erforderlichen Sorgfalt" genüge getan ist, wenn man den Wert aufgrund eines Schreibens des SV, dass das Grundstück nur 1 EUR wert ist und deshalb zur Kostenvermeidung von weiteren Ermittlungen abgesehen wird, festsetzt, ist aus meiner Sicht mehr als fraglich.
Wie gesagt, kommt immer auf den Einzelfall an und die 1-EUR-Objekt-Problematik ist mir auch noch nie untergekommen, aber ein gutes Gefühl hätte ich da irgendwie nicht.
Und dabei bin ich immer pragmatischen und wirtschaftlich sinnvollen Lösungen gegenüber aufgeschlossen und habe das Damokles-Schwert des Regresses nie über mir baumeln sehen. Wobei das letztendlich jedes ZVG-Rpfl mit sich selbst ausmachen muss ;).

Zitat von Kasse

mit dem Argument des höheren geringesten Gebotes bei vollumfänglichem Gutachten könnte man nicht um die Ecke kommen?

Was genau meinst du damit?

Zitat von Kasse

Ergebnislos wird das Verfahren (so die politische Ansicht) nicht verlaufen.

Dann könnte man ja auch die Kosten für ein vollständiges Gutachten riskieren.

Zitat von hiro

Dann könnte man ja auch die Kosten für ein vollständiges Gutachten riskieren.

Dank Kostenfreiheit ist das Risiko ja überschaubar

Es steht nicht in der Disposition des Gläubigers, ob ein vollständiges Gutachten eingeholt wird, oder nicht.
Letztlich muss das Gericht entscheiden, was es braucht.

Der Gl. kann sich allenfalls überlegen, ob er seinen Antrag zurücknimmt, wenn im die Verfahrensauslagen nicht wirtschaftlich erscheinen.

Zitat von hiro

Ob der zitierten "erforderlichen Sorgfalt" genüge getan ist, wenn man den Wert aufgrund eines Schreibens des SV, dass das Grundstück nur 1 EUR wert ist und deshalb zur Kostenvermeidung von weiteren Ermittlungen abgesehen wird, festsetzt, ist aus meiner Sicht mehr als fraglich.
Wie gesagt, kommt immer auf den Einzelfall an und die 1-EUR-Objekt-Problematik ist mir auch noch nie untergekommen, aber ein gutes Gefühl hätte ich da irgendwie nicht.

Wir hatten hier schon diverse Objekte mit dem symbolischen VW von 1,- € - praktischerweise alles Wohnungen im gleichen Komplex mit dem gleichen, abrissreifen Zustand. Da war der Fall sehr eindeutig

Natürlich muss man einschätzen, ob die Angaben des Sachverständigen ausreichen, um von einem solchen Verkehrswert auszugehen. Der SV muss auch frühzeitig darüber informieren, wenn die Kosten im Vergleich zum Verhältnis unverhältnismäßig werden (zumindest weisen wir immer darauf hin, dass er es bitte tun solle). Die Schissbuchsigkeit schreib ich hier auch eher dem/der Rpfl im Verfahren zu

Zitat

Und dabei bin ich immer pragmatischen und wirtschaftlich sinnvollen Lösungen gegenüber aufgeschlossen und habe das Damokles-Schwert des Regresses nie über mir baumeln sehen. Wobei das letztendlich jedes ZVG-Rpfl mit sich selbst ausmachen muss ;).

So hab ich dich bisher auch erlebt, darum hatte mich auch von deiner Seite der Einwand der Haftung echt gewundert

Zitat von Patweazle

Zitat von hiro

Zitat

Und dabei bin ich immer pragmatischen und wirtschaftlich sinnvollen Lösungen gegenüber aufgeschlossen und habe das Damokles-Schwert des Regresses nie über mir baumeln sehen. Wobei das letztendlich jedes ZVG-Rpfl mit sich selbst ausmachen muss ;).

So hab ich dich bisher auch erlebt, darum hatte mich auch von deiner Seite der Einwand der Haftung echt gewundert

Man muss immer wissen, wie weit man gehen kann ;).
Neben dem bereits angeführten OLG-Fall erinnere ich mich auch noch dunkel an den Fall, als ein landwirtschaftliches Grundstück versteigert werden sollte. Da haben wir öfters mal auf ein Gutachten verzichtet und lediglich eine Bodenwertbescheinigung der Gemeinde eingeholt. Ungeschickt war, dass in einem Fall einige mehr oder weniger wertvolle Bäume auf dem Acker standen, die den Verkehrswert deutlich in die Höhe getrieben haben, nachdem ein spezieller SV für Baumbewuchs die geschätzt hat.

Zitat von Kasse

Zitat von hiro

Zitat von Kasse

mit dem Argument des höheren geringesten Gebotes bei vollumfänglichem Gutachten könnte man nicht um die Ecke kommen?

Was genau meinst du damit?

das sich bei höherem gG (edit: bei gleichzeitig 1,00€ Wert) weniger Bietinteressenten angesprochen fühlen könnten

Das kann natürlich sein. Es kann aber auch sein, dass sich einige Bieter auch bei niedrigerem gG vom bieten abhalten lassen, wenn sie kein vollständiges Gutachten, sondern nur eine knappe Feststellung "1 EUR" vorliegen haben.
Aber letztendlich spekuliere ich bzw. spekulieren wir hier rum, sowas hängt zumindest für meine eigene Vorgehensweise immer vom Einzelfall ab.
Wenn die Sache wirklich klar ist (so wie von Patweazle geschildert, gleichartige Einheiten im selben Objekt) würde ich nicht ausschließen, dass ich mich auch mit dem kostengünstigen einseitigen "Gutachten" zufrieden gebe.