Vollstreckungsklausel Finanzierungsgrundschuld

Hallo Zusammen!

Ich mache erst seit kurzem Zwangversteigerung und habe nun ein Problem mit einem Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung. Sollte eigentlich ein Standardfall sein, aber irgendwie passts hier nicht. Über die Suche und aus dem Kommentar bin ich leider auch nicht wirklich schlauer geworden. Vielleicht könnt Ihr mir helfen.

Folgender Fall:

14.11.2002: Eheleute A+B kaufen Grundstück von Verkäufer V zu je 1/2 (Finanzierungsvollmacht angeblich im KV, dieser liegt mir jedoch nicht vor);

14.11.2002: Finanzierungsgrundschuld wird bestellt (anwesend sind A+B, beide haben die Urkunde unterschrieben);

Wortlaut in Auszügen:
... A handelt in dieser Urkunde im eigenen Namen und zugleich für V aufgrund Vollmacht im KV ... .
1. Der Eigentümer ... und zwar V als derzeitige Eigentümerin und A als künftiger Eigentümer bestellen ...
2. Der Eigentümer unterwirft sich wegen aller Ansprüche ... der sofortigen Zwangsvollstreckung ... und zwar in der Weise, dass die Zwangsvollstreckung ... gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundeigentums zulässig sein soll.
4. Die Darlehensnehmer, nämlich die Eheleute A+B, übernehmen als Gesamtschuldner die persönliche Haftung ... .

12.12.2002: Vollstreckungsklausel wird erteilt (Vorstehende, mit der Urschrift übereinstimmende Ausfertigung wird hiermit der BANK zum Zwecke der Zwangsvollstreckung erteilt.). Titel wurde zugestellt an A+B.

22.01.2003: Eigentumsumschreibung auf A+B zu je 1/2

Soweit der Sachverhalt. Ich hoffe, ich habe alles verständlich und vollständig geschrieben.

Meine Fragen:

1. Klausel gegen A:
Laut Stöber § 15 Nr. 40.16 und 40.17 darf die Klausel gegen den neuen Eigentümer erst nach Eigentumsumschreibung erteilt werden. Hier wurde sie bereits vorher erteilt. Ich bräuchte also doch eigentlich eine neue Klausel und zwar eine qualifizierte nach § 726 Abs. 1 ZPO. Verstehe ich das richtig?

2. Klausel gegen B:
B hat sich laut dem Wortlaut dinglich in der Urkunde nicht der Zwangsvollstreckung unterworfen, ist aber nun als Eigentümerin eingetragen und gegen sie soll vollstreckt werden. Brauche ich dann nicht zusätzlich eine Rechtsnachfolgeklausel?

3. Muss die Finanzierungsvollmacht aus dem KV an der GS-Urkunde dranhängen und mitzugestellt werden?

Sorry, Fragen über Fragen . Bevor ich jetzt an die antragstellende Gläubigerin rausschreibe, würde ich gern wissen, was Ihr zu der Sache meint und ob ich nicht vielleicht völlig falsch liege. Vielen Dank!

Hallo Pinguin,
1. nachdem B nicht auch in seiner Eigenschaft als künftiger Egt. (mit-) bestellt hat, würde ich im Zweifel dazu neigen, jetzt nach dem Eigentümerwechsel (2003) dinglich eine neue qualifizierte Klausel, (lautend gegen A+B zu je 1/2) zu verlangen.
2. seit 2109.2006 scheint es die Regel geworden zu sein, dass alle Gerichte auch die Zustellung der Vollmacht mit verlangen, entweder in der Form, dass die Vollmacht in die neue klausel mit eingesiegelt wurde/ wird (und dann automatisch mit zugestellt wird), oder die Vollmacht wurde separat angefordert und separat zugestellt. Beides wäre gleich gut. Der BGH hat´s entschieden, BGH vom 21.09.2006, Az: V ZB 76/06

Danke Euch Beiden schon mal!

@ Wolf1959:
Ich muss in meine Aufklärungsverfügung ja reinschreiben, wie die Hindernisse beseitigt werden können. Muss die neue Klausel Deiner Meinung nach dann eine nach § 726 ZPO oder 727 ZPO sein?

WinterM:
Aber A hat sich ja eigentlich der dinglichen Vollstreckung selbst unterworfen oder seh ich das falsch? Es heißt in der Urkunde "Der Eigentümer des im Grundbuch ... und zwar V als derzeitige Eigentümerin und A als künftiger Eigentümer bestellen ..." und dann später "Der Eigentümer unterwirft sich wegen aller Ansprüche ... der sofortigen Zwangsvollstreckung ...". Ich wäre jetzt davon ausgegangen, dass mit "der Eigentümer" in der dinglichen Unterwerfungserklärung dann wieder V und A gemeint sind. Und dann bräuchte ich laut Stöber bez. A eine qualifizierte Klause nach § 726 ZPO, weil die bisherige Klausel vor Eigentumsumschreibung erteilt wurde und für A nicht gilt. Laut Stöber soll es sich in diesem Fall nicht um eine Rechtsnachfolge handeln.

Zitat von Wolf1959

seit 2109.2006 scheint es die Regel geworden zu sein, dass alle Gerichte auch die Zustellung der Vollmacht mit verlangen, entweder in der Form, dass die Vollmacht in die neue klausel mit eingesiegelt wurde/ wird (und dann automatisch mit zugestellt wird), oder die Vollmacht wurde separat angefordert und separat zugestellt. Beides wäre gleich gut. Der BGH hat´s entschieden, BGH vom 21.09.2006, Az: V ZB 76/06

In dem vom BGH entschiedenen Fall wurden die Erklärungen von der Notariatsbediensteten abgegeben und nicht von dem Schuldner selber.
Es kann doch daher nicht sein, dass dem Schuldner die Vollmacht zuzustellen ist, auf Grund deren er selber die Grundschuld bestellt hat.

Aber abgesehen davon, dass beide Schuldner und künftige Eigentümer erscheinen und nur einer sich der Zwangsvollstreckung unterwirft ist gelinde gesagt doch sehr seltsam, wie kommt man auf so etwas?
Oder dient dies rein vorsorglich, wie bei der 08/15 Eheleute-GbR der Erschwerung der Vollstreckung, falls künftig etwas schief gehen sollte (im Grundbuchforum kürzlich erörtert)?

Hallo Pinguin,
1. Frage: Meine Antwort: m. E. ist es ganz klar eine Klausel nach § 727 ZPO (Rechtsnachfolge) gegen A + B

der später (als das Datum der Vollstreckungsklausel) erfolgende Eigentumswechsel ist nach dem Gesetz immer eine Rechtsnachfolge.
Ich denke, dass Stöber meint, dass es in den speziellen Fällen, bei denen der Käufer gleich mitbestellt, vgl. Stöber § 15, Rd-Nr. 40.17 ff , es für diese Situation keine Rechtsnachfolge mehr darstellt, wenn sich der Käufer hinsichtlich des "künftigen" dinglichen Anspruches der ZV unterworfen hat, und dann später irgendwann der Eigentumswechsel (auf den oder die Käufer) im Grundbuch vollzogen wird (hoffe, dass ich das nun verständlich erklärt habe....)

@RoryG:
Wobei in meinem Fall ja nur einer der beiden Schuldner die Grundschuld bestellt hat (warum auch immer). Dann müsste ich doch eigentlich zumindest B die Vollmacht zustellen oder würdest Du das in meinem Fall dann gar nicht verlangen?

@Wolf1959:
So ganz verstanden hab ichs leider immer noch nicht. Ich war der Meinung, dass in meinem Fall zumindest bez. A genau der Fall vorliegt, den Stöber meint. A hat mitbestellt und sich wegen des künftigen Anspruchs unterworfen. Oder teilst Du da die Meinung von WinterM, dass A sich ebenfalls nicht selbst unterworfen hat?

@Pinguin:
Wobei in meinem Fall ja nur einer der beiden Schuldner die Grundschuld bestellt hat (warum auch immer). Dann müsste ich doch eigentlich zumindest B die Vollmacht zustellen oder würdest Du das in meinem Fall dann gar nicht verlangen?

Mir ist der Sachverhalt noch immer nicht ganz klar. Nur einer der beiden Schuldner hat die Grundschuld bestellt aber dann auf dem Gesamtgrundstück?
Dann kann man natürlich über die Zustellung der Vollmacht an B nachdenken. Ich habe den Fall so verstanden, dass beide die Grundschuld bestellt haben, aber nur B sich der Zwangsvollstreckung unterworfen hat, das wäre ja auch denkbar, warum auch immer.

Unabhängig hiervon bin ich jedenfalls immer davon ausgegangen, dass wenn sich der künftige Eigentümer selber (nicht nur für den bisherigen Eigentümer) dinglich der Zwangsvollstreckung unterwirft und dann sofort die Vollstreckungsklausel erteilt wird, keine weitere Klausel nach Eigentumsumschreibung nötig ist, denn der künftige Eigentümer kann sich schon vor Eigentumsumschreibung originär der Zwangsvollstreckung unterwerfen (vgl. Beschluss des KG vom 12.05.1987 I W 2053/86 - NJW-RR 1987 Heft 20, Seite 1229).

Hier nochmal der Wortlaut meiner Urkunde:

Heute, den ..., erschienen vor mir, ... Notar in ..., Herr A und Frau B ... .

Herr A handelt in dieser Urkunde im eigenen Namen und zugleich für die Firma V aufgrund Vollmacht in der Kaufvertragsurkunde ...

Dem Antrag der Anwesenden entsprechend beurkunde ich ...folgendes:

1. Grundschuldbestellung
Der Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts ... - in dieser Urkunde Grundeigentum genannt -, und zwar V als derzeitige Eigentümerin und A als künftiger Eigentümer, bestellen auf dem genannten Grundeigentum eine Grundschuld ...

2. Dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Der Eigentümer unterwirft sich wegen aller Ansprüche an Kapital, Zinsen und Nebenleistung, welche der Gläubigerin aus der Grundschuld zustehen, der sofortigen Zwangsvollstreckung in das mit der Grundschuld belastete Grundeigentum, und zwar in der Weise, dass die Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundeigentums zulässig sein soll.

3. Bewilligungen und Anträge
Der Eigentümer bewilligt und beantragt die Eintragung im Grundbuch
a) der unter 1. bestellten Grundschuld ...
b) seiner Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung gemäß 2.

Der Eigentümer beantragt beim Notar,
a) ...,
b) der Gläubigerin eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen,
c) ...

4. Persönliche Haftung mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Die Darlehensnehmer, nämlich A und B, übernimmt als Gesamtschuldner die persönliche Haftung für die Zahlung eines Geldbetrages, dessen Höhe der vereinbarten Grundschuld (Kapital, Zinsen, Nebenleistungen) entspricht und unterwerfen sich gleichzeitig deswegen der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen. Dies gilt auch schon vor Eintragung der Grundschuld im Grundbuch und vor der Vollstreckung in das belastete Grundstück sowie für den Fall des Erlöschens der Grundschuld im Zwangsversteigerungsverfahren ... Der Darlehensnehmer beantragt beim Notar, der Gläubigerin auch insoweit eine vollstreckabre Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen.

5. - 7.
...

8. Einschränkung der Zweckbestimmung, Rang der AV
Herr A und Frau B ("Käufer") haben das Pfandobjekt zu der im Urkundeneingang genannten Kaufurkunde vom derzeitigen Eigentümer erworben. Wegen der Mitwirkung des Verkäufers bei der Grundschuldbestellung wird folgendes vereinbart: ...

Weitere Regelungen oder Nachweisverzichte enthält die Urkunde nicht. Es ist leider auch nirgends so richtig ausdrücklich definiert, wer mit "der Eigentümer" gemeint ist.

Ich hoffe, die genauere Formulierung hilft weiter. Ich wäre Euch sehr dankbar, wenn sich nochmal jemand melden würde.

Der Sachverhalt ist nun auch mir klar. Dann wird man es tatsächlich so machen müssen, wie von Winter zu #3 erläutert.

Auch an A wird man die im Kaufvertrag enthaltene Vollmacht zustellen müssen, weil man z. B. auch an einen Erben, der einen Erbschein selber beantragt und erhalten hat, den Erbschein im Fall der Rechtsnachfolge zustellen muss.

Leider gibt es in diesem Zusammenhang noch etliche andere Konstellationen, bei denen mir seit vielen Jahren nicht wirklich klar ist, wie richtig vorgegangen werdem muss.

@RoryG:
Heißt das, du gehst auch davon aus, dass die Unterwerfung nur durch A in Vollmacht für den bisherigen Eigentümer erklärt wurde und dass A die Erklärung nicht auch für sich selbst abgegeben hat? Dann bräuchte ich also für A und B jeweils eine Rechtsnachfolgeklausel.

Ich hätte ja diesen Satz "Der Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts ... - in dieser Urkunde Grundeigentum genannt -, und zwar V als derzeitige Eigentümerin und A als künftiger Eigentümer,..." als Definition für "Der Eigentümer" gesehen. Dann wäre die Unterwerfung für A und V erklärt gewesen. Aber dann bräuchte ich für A nach der Ansicht von Stöber eine Klausel nach § 726 ZPO, wenn ich das richtig verstanden hab. Haltet Ihr das auch für vertretbar?

Und auch mit der Vollmacht bin ich mir nicht so ganz sicher, wenn ich die Entscheidung des BGH lese.
Eigentlich hat ja nicht ein Vertreter die Unterwerfung der Schuldners erklärt. Wenn ich meiner Ansicht folge, hat sich A selbst unterworfen. Wenn ich nach WinterM und RoryG entscheide, ist A (wie auch B) Rechtsnachfolger, für beide wurde aber die Unterwerfung doch eigentlich nicht in Vollmacht erklärt, oder?

Dass A sich auch als künftiger Eigentümer selber unterworfen hat, habe ich überlesen.
Daher bedarf es meiner Ansicht nach insoweit nun doch keiner weiteren Klausel und auch keiner Zustellung der Vollmacht.
Auch die Auffassung für B sei doch gar keine Unterwerfung in Vollmacht erklärt worden ist richtig.
Dann bräuchte man für B nur eine Klausel nach § 727 ZPO auf Grund Rechtsnachfolge.
Vielleicht könnte sich hier aber auch noch jemand anderes beteiligen, man scheint sich schnell in der Problematik zu verheddern.

Dem stimme ich zu: A hat sich als künftiger Eigentümer unterworfen, Klausel in Ordnung und Vollmacht betraf den Voreigentümer.

Für B braucht man eine neue Klausel nach § 727 bezüglich des dingl. Anspruchs, da die (alte) Klausel gegen sie nur bezüglich des persönlichen Anspruchs erteilt werden konnte.
Zustellung der Vollmacht an sie ist nicht erforderlich, denn sie wurde ja nicht vertreten.

tom:
Nur nochmal ne Rückfrage: Du würdest die Vollmacht auch zustellen, oder? Obwohl A für sich selbst handelt und nicht jemand anderes aufgrund Vollmacht.

All:
Okay, B ist mir nun klar. Aber bezüglich A bleibt meine Ausgangsfrage: teilt Ihr da die Meinung von Stöber, dass ich ne neue Klausel nach 726 Abs. 1 brauche, weil die vorhandene Klausel ja bereits vor der Auflassung erteilt wurde?

@Pinguin:
die Klausel für sich (allein im Weltall) wäre vielleicht in Ordnung, aber:
A ist ja nicht (wie vielleicht am Anfang beabsichtigt) alleiniger Eigentümer geworden, sondern A + B zu je 1/2.
Fazit:
- neue Klausel nach § 727 ZPO gegen die beiden (jetzigen) Eigentümer A + B,
- Vollmacht auch mit zustellen lassen
Basta

Zitat von Wolf1959

A ist ja nicht (wie vielleicht am Anfang beabsichtigt) alleiniger Eigentümer geworden, sondern A + B zu je 1/2.
Fazit:
- neue Klausel nach § 727 ZPO gegen die beiden (jetzigen) Eigentümer A + B,

Klausel auch bei A?
Das kann ich nicht nachvollziehen. Das ist doch der helle Wahnsinn. Auch die Notwendigkeit der Zustellung der Vollmacht an A leuchtet mir nicht so richtig ein.
Damit will ich aber keinesfalls sagen, dass die Ansicht falsch ist.