Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondernutzungsrecht

Also, zu

a) Die bereits unter Bezugnahme eingetragenen Sondernutzungsrechte sind nur die, die schon vorher vereinbart worden waren. In der ursprünglichen Bewilligung sind Sondernutzungsrechte begründet (z.B. an Terrassen oder Einstellplätzen) und die sind mit eingetragen. Werden jetzt neue Sondernutzungsrechte begründet, sind diese gegenüber Rechtsnachfolgern der jetzigen Wohnungseigentümer nur wirksam, wenn sie auch eingetragen werden.

b) Genau so ist es.

c) Auch das stimmt.

emerson war schneller.

Zunächst einmal: Mit der Eintragung eines Sondernutzungsrechts am gemeinschaftlichen Eigentum (Grundstücksfläche) wird das Gemeinschaftseigentum nicht „umgewidmet“. Es bleibt nach wie vor Gemeinschaftseigentum, nur mit der Folge, dass der ansonsten nach § 13 Absatz 2 WEG zu gewährende ungestörte Mitgebrauch zugunsten des Sondernutzungsberechtigten eingeschränkt ist.

Diese Einschränkung lässt sich im Beschlusswege nicht mit dinglicher, d. h. jeden Rechtsnachfolger bindender Wirkung erreichen. Vielmehr bedarf es dazu einer Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer (also nicht nur derjenigen, die in der Versammlung anwesend waren). Diese Vereinbarung müsste als Grundbucherklärung abgefasst sein und von allen Wohnungs- und Teileigentümern in notariell beglaubigter Form zur Eintragung bewilligt werden. Den Antrag kann dann der von der Eintragung begünstigte Wohnungseigentümer formlos stellen. Beizubringen sind die nach §§ 876, 877 BGB erforderlichen Zustimmungserklärungen aller dinglich Berechtigten, deren Rechte beeinträchtigt werden, also der von der Einräumung des Sondernutzungsrechts nicht Begünstigten. Dazu sind ebenfalls formgerechte, also mit Unterschriftsbeglaubigung und ggf. Vertretungsnachweisen oder mit Dienststempel/-siegel versehene Erklärungen vorzulegen.


Wenn im BV der Grundbücher bereits eingetragen ist: "Sondernutzungsrechte sind vereinbart" "Im übrigen wird wegen des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums auf die Bewilligung vom xx.xx.1998 (Notar XY, Ur-Nr. 08/15) Bezug genommen."

dann ist vorab zu prüfen, um welche Sondernutzungsrechte es sich handelt. D. h. es ist die in Bezug genommene Bewilligung einzusehen. Vermutlich handelt es sich um die Teilungserklärung. Dort ist anhand der Eintragungsbewilligung (am Ende der Urkunde) zu prüfen, welche Bestimmungen aus der Gemeinschaftsordnung Inhalt des Sondereigentums werden sollten und damit -auch durch bloße Bezugnahme- mit Vereinbarungswirkung in allen Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern eingetragen sind.