Teilungserklärung (§ 3 WEG); Gewährung Zutritt zu einem im SE stehenden Raum

Zitat von Andi

Hallo Uschi,

erstmal Danke für die Antwort!

Ich gedenke die Regelung mit folgender Begründung zuzulassen:
Bärmann/Pick § 5 RdNr. 47: Der Kellerraum muss nicht im Gemeinschaftseigentum stehen, da die Anlagen für den Strom- und Telekomm. Anschluss nicht so einnehmend sind, dass der Raum ausschließlich dem Zweck zur Unterhaltung dieser Anlagen dienlich ist. Auch der Zugang zu diesem Raum muss nicht im Gemeinschaftseigentum stehen, da der Kellerraum in seiner Beschaffenheit nach nicht dem ständigen Mitgebrauch aller WEer dient (aaO, RdNr. 48, anders bei einem Zugang zu einem Geräteschuppen). Hierzu ist auszuführen, dass Zugang regelmäßig nur für Ablese- und ggf. Störungsbearbeitungen notwendig werden wird. Der Stromverbrauch wird jährlich abgelesen. Ein gesetzter Telekommunikationsanschluss arbeitet regelmäßig wartungsfrei. Es ist daher nicht von einer Notwendigkeit des ständigen Mitgebrauchs des Raumes auszugehen.

Liebe Grüße!

Das halte ich aber für gewagt! Du zitierst Bärmann/Pick. Welche Auflage? Mir liegt vor Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, Kommentar, 18. Aufl. Dort heißt es:
SE ist auch ausgeschlossen.... bezüglich Installationen für Wasser, Gas und Strom. Gleiches gilt für Zugangsflächen zu solchen Einrichtungen (Rdnr. 16 zu § 5 WEG). Und zum ständigen Mitgebrauch: Dazu gibt es eine Entscheidung des BayObLG bezüglich eines über einer im SE stehenden Spitzbodens. Da mag diese Argumentation zutreffen. Bei gemeinschaftlichen Versorgungseinrichtungen muss aber m.E. die jederzeitige Erreichbarkeit (z.B. wegen Störungen) gegeben sein, so dass hier zwar nicht der ständige Gebrauch, aber die ständige Erreichbarkeit dieser für alle WEer unverzichtbaren Einrichtungen gegeben sein muss. M.E. können daher, wie von Uschi bereits ausgeführt, weder der Kellerraum mit den Einrichtungen noch die Zugangsräume zu SE erklärt werden!

s. dazu auch Müller in seinem Kommentar „Praktische Fragen des Wohnungseigentums“, 6. Auflage 2015 im 2. Teil. Gemeinschaftseigentum – Sondereigentum – Sondernutzungsrechte – Grundsätzliches und Abgrenzungsprobleme
https://beck-online.beck.de/?vpath=bibdata…glTeil2.glC.htm
in RN 19. Dort ist auf den Beschluss des LG Hamburg vom 16.06.2009 - 321 T 24/09 = Rpfleger 2009, 563, verwiesen, in dem ausgeführt ist:

„Die den gemeinschaftlichen Verbrauch von Gas, Wasser und Strom wiedergebenden Zähler dienen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer und sind zwingendes Gemeinschaftseigentum gemäß § 5 Abs. 2 WEG, weil sie erforderlich sind, um den Wohnungseigentümern einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen zu ermöglichen (BGH NJW 1991, 2909 f.; OLG Hamburg ZMR 2004, 291; OLG Schleswig ZMR 2006, 886, 887 f.). Der gemeinschaftliche Gebrauch dieser Zählgeräte erfordert einen ständigen Bedienungs-, Kontroll- und Wartungsaufwand.“

Allerdings werden bei der „2-er-Gemeinschaft" Ausnahmen gemacht. Der bei juris formulierte Leitsatz des Urteils des LG Duisburg vom 07.06.2013, 2 O 334/12,

https://www.justiz.nrw.de/nrwe/lgs/duisb…l_20130607.html

lautet:

„Besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft nur aus 2 Parteien, können die Anschlüsse für alle Versorgungsleitungen (Gas- und Wasseranschlüsse sowie Wasseruhren, Strom- und Telefonanschluss) in einem im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers stehenden Kellerraum untergebracht sein; dieser Kellerraum muss nicht im Gemeinschaftseigentum stehen. Es genügt, wenn dem anderen Wohnungseigentümer ein Zugangsrecht eingeräumt ist. Denn es besteht kein solcher Wartungs- und Kontrollaufwand für die gemeinschaftlichen Anlagen, der Sondereigentum ausschließen würde.“

Verwiesen ist dort auf den dahingehenden Beschluss des Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken 5. Zivilsenat, vom 15.04.1998, 5 W 161/97 ZMR 1999, 431 = ZfIR 1999, 130 = MittRhNotK 1998, 361 = OLGR Saarbrücken 1999, 98):

„Besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft nur aus 2 Parteien, können die Anschlüsse für alle Versorgungsleitungen (Gas- und Wasseranschlüsse sowie Wasseruhren) in einem im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers stehenden Kellerraum untergebracht sein; dieser Kelleraum muß nicht im Gemeinschaftseigentum stehen. Es genügt, wenn dem anderen Wohnungseigentümer ein Zugangsrecht eingeräumt ist.“

Das OLG Bremen sieht allerdings das Vorliegen eines Mangels am Sondereigentum, wenn sich Hauswasseranschluss und Hauptwasserzähler der Wohnungseigentumsanlage in einem Kellerraum befinden, der zum Sondereigentum eines Wohnungseigentümers gehört;

Leitsatz:

Befinden sich Hauswasseranschluss und Hauptwasserzähler in einem Kellerraum, der zum Sondereigentum eines Wohnungseigentümers gehört, so stellt dies in der Regel keinen Mangel am Gemeinschaftseigentum dar. Hingegen kann mit dieser baulichen Situation ein Mangel am Sondereigentum gegeben sein.

HansOLG Bremen; Urteil vom 12.12.2014, 2 U 54/14

http://www.oberlandesgericht.bremen.de/sixcms/media.p…54%20anonym.pdf