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Thema: Markisen als Sondernutzungsrecht?

  1. #1
    Curiouser
    Gast

    Markisen als Sondernutzungsrecht?

    Hallo alle zusammen

    Ich habe hier eine Teilungserklärung an welcher mich ein ganz bestimmter Passus stört, mit dem ich nicht weiterkomme und bitte euch deshalb um Hilfe:

    Der Notar schreibt: "Gemeinschaftseigentum sind das Grundstück sowie alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht Sondereigentum sind. Ergänzend und erläuternd wird hierzu festgelegt, dass zu Sondereigentum gehören (...)"

    Es folgen einige Sachen mit denen ich keine Probleme habe, aber dann "Die Sonnenmarkisen im EG, 3. OG und Dachgeschoss"

    Dass Markisen wohl kaum Sondereigentums sein können, habe ich in unserem Skript zum WEG gelesen.
    Es heißt dort, sie müssen zwingend Gemeinschaftseigentum sein, weil sie die Außenansicht des Gebäudes beeinflussen.

    Es folgt jedoch der weitere Satz: "Sollten die zum Sondereigentum erklärten Gebäudeteile nicht sondereigentumsfähig sein, sind sie den jeweils zugehörigen Sondereigentumseinheiten zur Sondernutzung zugewiesen (...)"

    Ich soll mir also quasi aussuchen, was ich tun möchte? Darf das so überhaupt formuliert sein?
    Und das Allerwichtigste: Können Markisen zu Sondernutzungsrechten gemacht werden? Ich habe dazu leider keine Rechtsprechung oder Kommentierung gefunden
    Nach dem, was in Schöner/Stöber Rnr 2910 steht, müsste es möglich sein, aber ich habe so eine Vereinbarung jedenfalls noch nie gesehen.
    Außerdem gibt es dazu auch nur eben diesen einen Satz ("Sollten die zum Sondereigentum erklärten Gebäudeteile nicht sondereigentumsfähig sein, sind sie den jeweils zugehörigen Sondereigentumseinheiten zur Sondernutzung zugewiesen (...)" als 'Begründung', der aber nicht die benötigte positive und negative Komponente enthält.
    Das liegt wohl daran, dass ja eigentlich Sondereigentum gewollt ist und das SNR nur eine Ausnahme darstellt.

    Kann mir jemand weiterhelfen?

  2. #2
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Geht denn aus der Eintragungsbewilligung hervor, dass diese Bestimmung Inhalt des Sondereigentums werden soll ? Meistens finden sich solche Aussagen in der Rubrik „Teilung des Grundstücks“ in § 1, während lediglich die Bestimmungen der §§ 2 ff verdinglicht werden sollen. Die Prüfungspflicht des GBA erstreckt sich jedoch lediglich auf das, was als Inhalt des Sondereigentums eingetragen werden soll (OLG Köln, Rpfleger 1982, 61 = DNotZ 1982, 756; Rpfleger 1989, 405 m.w.N.; BayObLG, DNotI-Report 5/2001, 43). Die Aussagen zum Gegenstand sind demgegenüber nicht zu prüfen (Schmidt, MittBayNot 1985, 237 ff). Werden Bestandteile zum Gegenstand des Sondereigentums erklärt, die zwingend Gemeinschaftseigentum sind, wie etwa die Balkonbrüstungen, dann ist eine dem widersprechende Erklärung in der Teilungserklärung unwirksam (BayObLG, WuM 1990, 315 = RpflJB 1992, 27). Diese Regelung ist dann in eine Kostentragungsregelung umzudeuten (OLG München, Beschluss vom 30. 1. 2007 - 34 Wx 116/06 mwN. = DNotZ 2007, 690/691). Bei den Sondernutzungsrechten ist sicherlich eine Aussage getroffen, dass für die Kosten der Unterhaltung die Sondernutzungsberechtigten aufkommen müssen. Damit würde dann die gleiche Regelung wie mit der Umdeutung erzielt.
    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken

  3. #3
    Curiouser
    Gast
    Hallo Prinz,
    erstmal vielen Dank für die Rückmeldung und ja, es gibt tatsächlich eine Kostenregelung.
    Allerdings steht die Bestimmung über die Markisen als Sondereigentum, bzw. SNR in § 3 meiner Urkunde und beantragt ist im Grundbuch einzutragen 1. die Teilung und 2. "die Bestimmung der §§3-15 dieser Teilungserklärung als Inhalt des Sondereigentums".
    Das ist auch wieder so eine Sache- sie sind sich selbst nicht sicher ob es sich nun um Sondereigentum handeln kann oder ob es Sondernutzungsrechte sein müssen, beantragt wird aber die Eintragung als Inhalt des Sondereigentums...

  4. #4
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Nach der bei Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 6. Auflage 2015, im 2. Teil. Gemeinschaftseigentum – Sondereigentum – Sondernutzungsrechte – Grundsätzliches und Abgrenzungsprobleme
    https://beck-online.beck.de/?typ=ref...gl=Teil2&rn=24
    in Fußnote 100 zu RN 24 zitierten h. M. sind Markisen jedenfalls dann Gemeinschaftseigentum, wenn sie von Anfang an (bauseits) angebracht wurden. Die Situation scheint mir dann die gleiche zu sein, wie bei Rollläden, die in die Außenwand integriert wurden. Der bei LSK 2015, 260764 zitierte Leitsatz aus dem Urteil des AG Würzburg vom 22.01.2015, 30 C 1212/14 = ZMR 2015, 420 lautet: „Rollläden stehen nur dann im Sondereigentum, wenn sie nicht in die Außenwand integriert sind und ohne Beeinträchtigung der äußeren Gestalt montiert oder demontiert werden können. Andernfalls handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum“.

    Es wird daher auf die Art der Anbringung der Markisen ankommen. Sind die Markisen nicht bereits bauseits angebracht, können sie vermutlich –wie die Rollläden; s. dazu auch LG Memmingen, Rpfleger 1978, 101- auch im Sondereigentum stehen.

    Solange es dazu keine höchstrichterliche Entscheidung gibt, würde ich jedenfalls davon ausgehen wollen, dass es die Möglichkeit gibt, auch Markisen zum Sondereigentum zu erklären, zumal die Auffangbestimmung (Sondernutzungsrecht mit entsprechender Kostentragung) vorliegend greifen würde. Du kannst Dich aber auch auf den Standpunkt stellen, dass -wie bei ebenerdigen Terrassen, s. dazu: KG Berlin 1. Zivilsenat, Beschluss vom 06.01.2015, 1 W 369/14, http://www.gerichtsentscheidungen.be...ue#focuspoint-
    keine Möglichkeit besteht, Markisen zum SE zu erklären. In diesem Fall müsstest Du beanstanden.
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