Erbbaurecht

    Liebe Kolleginnen und Kollegen,

    ein Notar hat hier ein neues Erbbaurecht beantragt.

    Im Grundstücksgrundbuch ist das betroffene Recht mit einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit belastet. Der Dienstbarkeitsberechtigte hat einen entsprechenden Rangrücktritt zugunsten des Erbbaurechts erklärt. Soweit so gut.

    In einer weiteren Urkunde an welcher der Grundstückseigentümer, die Erbbauberechtigten und der Dienstbarkeitsberechtigte beteiligt waren, werden nun folgende Rechte bestellt:

    1.
    das Erbbaugrundstück soll mit einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit (gleicher Inhalt wie die Dienstbarkeit im Grundstücksgrundbuch, welche hinter das Erbbaurecht zurückgetreten ist) belastet werden. Hiermit habe ich kein Problem.

    2.
    das Erbbaugrundstück soll mit folgender Vormerkung belastet werden:
    Vormerkung zur Sicherung der Dienstbarkeit im Falle des Heimfalls: Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich für sich und seine Rechtsnachfolger im Eigentum für R*** AG gegenüber (=Dienstbarkeitsberechtigten) bei Eintritt des Heimfalls das Erbbaurecht auf seine Kosten mit der selben Dienstbarkeit, wie zuvor vereinbart zu belasten und der Dienstbarkeit die erste Rangstelle am Erbbaurecht einzuräumen.
    Zur Sicherung des Anspruchs der R*** AG auf Neueintragung der Dienstbarkeit nach Ausübung des Heimfalls durch den Grundstückseigentümer bewilligen und beantragen die Beteiligten die Eintragung einer Vormerkung zugunsten der R*** AG zu Lasten des Erbbaurechts in das Erbbaugrundbuch.
    Hierzu habe ich ein DNotI-Gutachten vom 17.10.2007 gefunden, wonach dies möglich ist. (Ich versuche das Gutachten als Anlage hochzuladen.)

    3.
    das Erbbaugrundbuch soll mit folgender Vormerkung belastet werden:
    Sicherung der Dienstbarkeit im Falle des Erlöschens des Erbbaurechts durch Zeitablauf - Im Falle des Erlöschens des Erbbaurechts durch Zeitablaub steht desm Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu, die auf dem Grundstück anstelle des Erbbaurechts als reallastähnliche Belastung mit dem Rang des Erbbaurechts lastet - § 28 ErbbauRG - und somit dort Rang vor der auf dem Grundstück eingetragenen beschränkt persönlichen Dienstbarkeit hat.
    Die Beteiligten vereinbaren hiermit, dass der Erbbauberechtigte verpflichtet ist, der Dienstbarkeit mit Wirkung zum Zeitpunkt des Erlöschens des Erbbaurechts den Rang vor der Entschädigungsforderung einzuräumen. Der Erbbaurechtsberechtigte verpflichtet sich, diese Verpflichtung seinen Rechtsnachfolgern ebenfalls aufzuerlegen und diese entsprechend weiter zu verpflichten.
    Zur Sicherung des Dienstbarkeitsberechtigten auf Erwerb des Ranges vor der Entschädigungsforderung bewilligen die Beteiligten die Eintragung einer Vormerkung zu Gunsten der R*** AG zu Lasten des Erbbaurechts

    Grundsätzlich ist auch dies nach dem von mir gefundenen DNotI-Gutachten möglich. Ich habe aber Bauchweh damit dies im Erbbaugrundbuch einzutragen. Meines Erachtens gehört dies ins Grundstücksgrundbuch, weil dort die Entschädigungsforderung des Erbbauberechtigten durch das Erbbaurecht (jetzt verkappte Reallast) gesichert ist.
    Eine Idee für den entsprechenden Eintragungstext habe ich allerdings auch noch nicht. :confused:

    Hat jemand von Euch einen solchen Fall schon einmal gehabt? Wie seid Ihr verfahren?

    Ich hätte auch Bauchweh. Der Entschädigungsanspruch steht dem (letzten) Erbbauberechtigten zu. Daher kann sich eine Verpflichtung, der Dienstbarkeit zum Zeitpunkt des Erlöschens des Erbbaurechts den Rang vor der Entschädigungsforderung einzuräumen, auch nur gegen den Erbbauberechtigten richten. Mangels Identität zwischen Anspruchsverpflichtetem und Eigentümer des Belastungsobjekts könnte daher der Anspruch nicht am Erbbaugrundstück vorgemerkt werden (s. KG Berlin 1. Zivilsenat, vom 01.02.2011, 1 W 3/11, Rz. 18 = FGPrax 2011, 109 ff, Gutachten des DNotI vom 14. Juni 2004 Abruf-Nr. 1188). Am Erbbaurecht kann er aber ebenfalls nicht vorgemerkt werden, weil er sich auf den Rang am Grundstück bezieht. Es können nur solche Ansprüche durch eine Vormerkung gesichert werden, die durch eine endgültige Eintragung erfüllt werden können. „Was nicht eingetragen werden darf, kann … auch nicht vorgemerkt werden“ (Gursky im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2013, § 883 RN 29 unter Zitat RGZ 55, 270, 273; BayObLG, Rpfleger 1972, 442, 443 mwNw; BayObLG, DNotZ 1986, 622, 623). Ohnehin kommen Ansprüche, bei denen die angestrebte Rechtsänderung jedenfalls nicht ein eingetragenes Liegenschaftsrecht betrifft, als Grundlage einer Vormerkung nicht in Betracht (Staudinger/Gursky, aaO.). Und der Entschädigungsanspruch ist ein nicht eingetragenes Liegenschaftsrecht. Er kann erst nach Erlöschen des Erbbaurechts im Wege der Grundbuchberichtigung eingetragen werden (BGH 5. Zivilsenat, Beschluss vom 11.04.2013, V ZB 109/12; Staudinger/Rapp, BGB, Neubearbeitung 2009, § 28 ErbbauRG RN 2 mwN).

    Vorliegend ist der betreffende Antrag mithin zurückzuweisen.

    Darauf, dass der Erbbauvertrag vorsehen kann, dass diejenigen Rechte der Abteilung II des Grundbuchs, die dem Erbbaurecht im Range ausgewichen sind und damit dessen erste Rangstelle ermöglicht haben, im Falle der Beendigung des Erbbaurechtes durch Zeitablauf die Rangstelle vor der Entschädigungsforderung erhalten, könnte hingewiesen werden. Rapp führt dazu in § 27 RN 8 aus:
    „Nachdem der Anspruch auf Entschädigung auch völlig ausgeschlossen werden kann, kann auch mit dinglicher Wirkung bestimmt werden, dass der Entschädigungsanspruch abweichend von § 28 Rang nach anderen Rechten hat. Von Bedeutung ist dies insbesondere für die Sicherung der Fortbestandes von Dienstbarkeiten, die bereits bei Begründung des Erbbaurechtes bestanden haben und deren Berechtigte im Range hinter das Erbbaurecht zurückgetreten sind um die Rechtsentstehung gem § 10 Abs 1 überhaupt zu ermöglichen (§ 10 Rn 15; § 28 Rn 2a)“. (s. a. die Ausführungen von Rapp in § 28 RN 2b). Das setzt jedoch entsprechende Vereinbarungen zum Inhalt des Erbbaurechts voraus.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Zitat von Prinz

    Darauf, dass der Erbbauvertrag vorsehen kann, dass diejenigen Rechte der Abteilung II des Grundbuchs, die dem Erbbaurecht im Range ausgewichen sind und damit dessen erste Rangstelle ermöglicht haben, im Falle der Beendigung des Erbbaurechtes durch Zeitablauf die Rangstelle vor der Entschädigungsforderung erhalten, könnte hingewiesen werden.

    :daumenrau s. auch Ott DNotZ 2015, 341, 353

    Herzlichen Dank für die Rückmeldung. :daumenrau Ich habe mich entschlossen eine formlose Zwischenverfügung zu machen und dem Notar anheimzustellen, den Antrag insoweit zurück zu nehmen.
    Falls dies nicht geschehen sollte, werde ich zurück weisen.

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