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Thema: Rückwirkung § 899a BGB

  1. #1
    einnotar
    Gast

    Rückwirkung § 899a BGB

    Mich erreicht folgende Zwischenverfügung:

    Die Vermutung des § 899a BGB greife erst nach Eintragung der Gesellschafter im Grundbuch. Eine Bewilligung der Gesellschafter vor Eintragung der GbR sei daher nicht ausreichend. Der Vermutung des § 899a BGB komme keine Rückwirkung zu! Es ist daher eine nochmalige beglaubigte Genehmigungserklärung der Gesellschafter nötig - auch wenn bereits entsprechende Bewilligungen vorliegen, die personenidentisch mit denen der später eigetragenen Gesellschafter sind.


    Kurz der Sachverhalt:

    Am 01.01. wurde durch zwei Käufer ein Grundstück in GbR gekauft und die Eintragung einer Vormerkung bewilligt und beantragt. Auflassungsbewilligung soll nach Kaufpreiszahlung erfolgen.

    Am 01.02. wurde durch die Gesellschafter eine Grundschuld ohne Mitwirkung der Verkäufer am Kaufobjekt bestellt. Die Grundschuld soll jedoch erst nach dem Eigentumswechsel eingetragen werden.

    Am 01.03. wurde die Vormerkung eingetragen.

    Am 01.04. wurde die Auflassungsbewilligung beim Grundbuchamt eingereicht.

    Am 01.05 wurde die Auflassung vollzogen.

    Am 02.05. wurde die Grundschuld eingereicht.

    Was haltet Ihr davon?

  2. #2
    Moderator / Club 9.000 Avatar von Andreas
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    Siehe hier.
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  3. #3
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    Oder da.

  4. #4
    einnotar
    Gast
    Besten Dank! Wundert mich, dass das noch niemand nach oben getrieben hat. Denke nämlich nicht, dass unser GbR-freundliche BGH das halten würde. Vielleicht nehmen die aber auch nur Rücksicht auf die Gesundheit von Cromwell. Das würde er nicht überleben

    Aber gut, ich werde es jedenfalls nicht sein.

  5. #5
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    Zitat Zitat von einnotar Beitrag anzeigen
    Wundert mich, dass das noch niemand nach oben getrieben hat.
    Weshalb denn? Bei einer OHG müßte auch die Vertretungsmacht zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung nachgewiesen werden.

  6. #6
    einnotar
    Gast
    Weil § 899a BGB kein Vertretungsnachweis sondern eine Vermutungsregel ist. Bei § 892 BGB wird ja auch auf den Zeitpunkt der Stellung des Antrags abgestellt.

  7. #7
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    Zitat Zitat von einnotar Beitrag anzeigen
    Weil § 899a BGB kein Vertretungsnachweis sondern eine Vermutungsregel ist.
    Die Vermutung dafür, dass es sich um alle Gesellschafter handelt und sie deshalb die Gesellschaft wirksam vertreten können (Schöner/Stöber Rn 4260). Wohingegen der § 892 BGB für sich alleine an die Verfügungsberechtigung anknüpft, die zum Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs vorliegen muß. Bei der Grundschuldbestellung also bei Eintragung des Rechts. Damit ist mir aber immer noch nicht klar, weshalb die Vermutung auf den Zeitpunkt der Abgabe der Erkärung rückwirken soll.

  8. #8
    einnotar
    Gast
    Wenn man Ostern ein Weihnachtslied singt, trifft man nie den richtigen Ton; egal wie gut man singt. Ich denke, dass wir auch hier so einen Fall haben.

    Ausweislich der Gesetzesbegründung und seiner Stellung im Gesetz handelt es sich bei § 899a BGB um eine materiellrechtliche Vorschrift (Deutscher Bundestag Drucksache 16/13437, S. 26). Es wird also vereinfacht gesagt geregelt, wer ein Recht an Grundbesitz im Rechtsstreit behalten darf. Vorliegend sind wir aber bei der verfahrensrechtlichen Frage, ob das Grundbuchamt eine Eintragung vollzieht. Die Antwort darauf - machen Kenner wird dies überraschen - befindet sich in der Grundbuchordnung. Genauer in § 19 GBO in Verbindung mit dem neuen § 47 Abs. 2 GBO.

    § 47 Abs. 2 GBO lautet:
    Soll ein Recht für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen werden, so sind auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen. Die für den Berechtigten geltenden Vorschriften gelten entsprechend für die Gesellschafter.

    Was sagt die Gesetzesbegründung (S. 24)? Der neue Satz 2 bestimmt, dass im Eintragungsverfahren diejenigen Vorschriften, die sich auf die Eintragung des Berechtigten beziehen, entsprechend für die Eintragung als Gesellschafter gelten. Die Regelung führt dazu, dass die GbR grundbuchverfahrensrechtlich im Wesentlichen weiterhin so behandelt werden kann wie vor Anerkennung ihrer Rechtsfähigkeit durch die Rechtsprechung. Dies gewährleistet Kontinuität in der Grundbuchpraxis und verhindert Umstellungsaufwand bei den Grundbuchämtern.

    Durch das Grundbuchamt ist also nicht anders vorzugehen, als ob eine Grundschuld durch einen später eingetragenen Eigentümer bestellt wurde. Nämlich eintragen, da eine Bewilligung des eingetragenen Eigentümers vorliegt. Vgl . § 19 GBO! Hier § 899a BGB anzuwenden wäre genauso, wie die Eintragung einer Erbauseinandersetzung an § 892 BGB scheitern zu lassen, da kein Verkehrsgeschäft vorliegt.

  9. #9
    Moderator / Club 9.000 Avatar von Andreas
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    Dass § 47 GBO regelt, ob eine Eintragung vorgenommen wird, hat der BGH erfunden, dem Gesetzgeber war dieser Gedanke eher fremd. Aber lassen wir das.

    Der Eigentümer ist eine GbR. Die hat gewiss nichts bewilligt. Bewilligt haben allenfalls ihre Gesellschafter. Wer die sind, wissen wir nicht zuverlässig. § 899a sagt uns, wir sollen darauf vertrauen, dass die eingetragenen Gesellschafter die richtigen und einzigen seien. Nicht weniger und nicht mehr. Das heißt, hier den § 899a BGB nicht anzuwenden, würde bedeuten, die Grundschuld mangels Vertretungsnachweis bzgl. der GbR nicht eintragen zu können.
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  10. #10
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    Zitat Zitat von einnotar Beitrag anzeigen
    Die für den Berechtigten geltenden Vorschriften gelten entsprechend für die Gesellschafter.
    §§ 899a, 892 BGB - Wenn die GbR, vertreten durch die im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter A, B und C, an den Dritten D ein Grundstück aus dem Gesellschaftsvermögen veräußert, wirkt es sich nicht auf einen (gutgläubigen) Erwerb aus, wenn D erst nach Grundbucheintragung erfährt, dass zum Zeitpunkt der Auflassung statt C in Wirkllichkeit E Mitgesellschafter war. D durfte sich darauf verlassen, dass A, B und C die Gesellschafter sind und alle zusammen deshalb auch wirksam die Gesellschaft vertreten konnten. Zeilich gibt es für die andere Richtung keinen Rechtsschein: Wenn A, B und C (erst) jetzt als Gesellschafter im Grundbuch eingetragen sind, heißt das nicht, dass sie es auch schon vor einem Monat oder vor einem Jahr gewesen sind oder dass zum Zeitpunkt der Auflassung nicht noch weitere Gesellschafter vorhanden waren. Zumindest kann ich das dem Gesetz nirgendwo entnehmen. Natürlich kommt es wegen des Handelns der Geselschafter, wie bei jeder anderen Gesellschaft auch, auf deren Vertretungsmacht an. Unabhängig davon, ob die Gesellschaft selbst bei Eintragung der Auflassung dann noch verfügungsbefugt ist. Würde umgekehrt der Gesellschafter nach Abgabe der Willenserklärung und noch vor Eintragung der Auflassung aus der Gesellschaft ausscheiden, wäre das für die Wirksamkeit der Auflassung unerheblich. Kann mir jetzt beim besten Willen nicht vorstellen, dass sich da aus § 47 GBO etwas anderes herleiten läßt.

  11. #11
    einnotar
    Gast
    Warum nehmt Ihr bei Vorliegen eines Erbscheins eine Grundbuchberichtigung vor? Weil es den § 2365 BGB gibt? Nein, denn dieser ist eine materiellrechtliche Vorschrift. Die Eintragung wird vorgenommen aufgrund der §§ 29, 35 GBO.

    Warum nehmt Ihr bei Vorliegen einer notariellen letzwilligen Verfügung eine Grundbuchberechtigung vor? Hier gilt ja § 2365 BGB nicht! Ist aber auch völlig egal, es gibt ja den § 35 Abs. 1 S. 2 GBO.

    Warum nehmt Ihr überhaupt Grundbucheintragungen auf Bewilligung eines Eigentümers vor? Weil es den § 891 BGB gibt? Nein, verfahrensrechtlich reicht der § 19 GBO!

    Und genauso liegt die Sache hier!

    § 899a BGB = materielles Recht

    § 47 Abs. 2 GBO = Verfahrensrecht
    Geändert von einnotar (11.11.2015 um 09:04 Uhr)

  12. #12
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    Und läßt sich das trennen?

    "Ohne dass eine systematische Notwendigkeit bestand, die Neuregelung in § 47 GBO zu platzieren (...), ist dieser um Abs 2 erweitert, um die grundbuchlichen Voraussetzungen zur Anwendung des § 899a BGB zu schaffen." (BeckOK GBO/Reetz GBO Vorb. § 47)

    Auch sonst verlasse ich mich als Grundbuchamt doch über die Gutglaubensvorschriften auf die Bewilligungsbefugnis.

  13. #13
    einnotar
    Gast
    Zitat Zitat von 45 Beitrag anzeigen
    Und läßt sich das trennen?

    "Ohne dass eine systematische Notwendigkeit bestand, die Neuregelung in § 47 GBO zu platzieren (...), ist dieser um Abs 2 erweitert, um die grundbuchlichen Voraussetzungen zur Anwendung des § 899a BGB zu schaffen." (BeckOK GBO/Reetz GBO Vorb. § 47)

    Auch sonst verlasse ich mich als Grundbuchamt doch über die Gutglaubensvorschriften auf die Bewilligungsbefugnis.
    Die Existenz des § 35 Abs. 1 S. 2 GBO und die Nichtanwendbarkeit des § 892 BGB bei Erbauseinandersetzungen (kein Verkehrsgeschäft) zeigen doch, dass dies für das Grundbuchamt nicht relevant ist. Nochmal: Erbauseinandersetzungen trägst du auch ohne Gutglaubensschutz ein. Da hat meines Wissens noch nie jemand ein Problem gesehen.

    Die Gesetzbegründung zeigt außerdem, dass der Gesetzgeber dem kleinen und unscheinbaren § 47 Abs. 2 GBO eine riesen Bedeutung zumaß. Warum ignoriert Ihr ihn?

  14. #14
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    Zitat Zitat von einnotar Beitrag anzeigen
    Warum nehmt Ihr bei Vorliegen eines Erbscheins eine Grundbuchberichtigung vor? Weil es den § 2365 BGB gibt? Nein, denn dieser ist eine materiellrechtliche Vorschrift. Die Eintragung wird vorgenommen aufgrund der §§ 29, 35 GBO.

    Warum nehmt Ihr bei Vorliegen einer notariellen letzwilligen Verfügung eine Grundbuchberechtigung vor? Hier gilt ja § 2365 BGB nicht! Ist aber auch völlig egal, es gibt ja den § 35 Abs. 1 S. 2 GBO.

    Warum nehmt Ihr überhaupt Grundbucheintragungen auf Bewilligung eines Eigentümers vor? Weil es den § 891 BGB gibt? Nein, verfahrensrechtlich reicht der § 19 GBO!

    Und genauso liegt die Sache hier!

    § 899a BGB = materielles Recht

    § 47 Abs. 2 GBO = Verfahrensrecht
    Warum vertraue ich (auch in Zweifelsfällen) überhaupt darauf, dass der bewilligende Eigentümer der wahre sein werde? § 891 BGB

    Warum glaube ich, die handelnden BGB-Gesellschafter würden die wahren und einzigen sein? § 899a BGB

    § 899a BGB ist damals geschaffen worden, damit das Grundbuch der GbR überhaupt noch funktioniert.

    Der Irrglaube, dass das Grundbuchamt materielles Recht nicht prüfe, wird vermutlich nie auszulöschen sein, obwohl ich das jeden Tag tue. Mit jedem Nießbrauch, den ich aufgrund Sterbeurkunde lösche, mit jeder Vollmacht, die ich prüfe, mit jedem Vertrag, in dem ich die Anwendbarkeit des § 1795 BGB verneine usw. usf.

    § 47 II GBO wurde geschaffen, damit § 899a BGB überhaupt funktionieren kann. Ohne Eintragung der Gesellschafter kein § 899a. Natürlich hat er damit eine große Bedeutung. Vor allem für das Grundbuchamt. Es geht bei § 899a BGB fast nur um das Grundbuchamt, denn einen schuldrechtlichen Vertrag rettet diese Vorschrift nicht, so dass zwar eine AV gutgläubig erworben werden kann, der zugrunde liegende schuldrechtliche Anspruch aber u. U. überhaupt nicht existiert und auch nicht gerettet werden kann, wenn die GbR nicht ordnungsgemäß vertreten war.
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  15. #15
    einnotar
    Gast
    Zitat Zitat von Andreas Beitrag anzeigen

    § 47 II GBO wurde geschaffen, damit § 899a BGB überhaupt funktionieren kann.
    Nein! Umgekehrt wird ein Schuh draus. § 899a BGB wurde geschaffen um § 47 Abs. 2 GBO materiellrechtlich abzusichern. Genau so steht das auch in der Gesetzesbegründung, deren Lektüre ich empfehle.

  16. #16
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    Zitat Zitat von einnotar Beitrag anzeigen
    Genau so steht das auch in der Gesetzesbegründung, deren Lektüre ich empfehle.
    Dann kommt man zu dem Problem, was unter "entsprechend" und "im Wesentlichen" zu verstehen ist. Nach Demharter (§ 47 Rn 30) könne ein Gesellschafter wie ein Berechtigter "über das eingetragene Recht verfügen", andererseits handle er dabei aber "als Vertreter der Gesellschaft". Eigentlich ein Widerspruch.

  17. #17
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Die Vermutung des § 899a BGB kann -wie die Vermutung des § 891 BGB auch- erst ab Eintragung der GbR mit ihren Gesellschaftern gelten.

    Meines Erachtens nach geht es vorliegend aber gar nicht um die Rückwirkung der Vermutung des § 899a BGB, sondern um die Frage, inwieweit die Erklärungen, die zur Eintragung der erwerbenden GbR gereicht haben, auch zum Vollzug der vor ihrer Eintragung von den Gesellschaftern namens der GbR abgegebenen Grundbucherklärungen ausreicht.

    Wie der BGH im Beschluss vom 28. 4. 2011, V ZB 194/10= DNotZ 2011, 711, Tz. 25, ausführt, soll das dingliche Recht der Gesellschaft grundbuchrechtlich durch die Gesellschafter vermittelt werden. Daher reicht es beim Grundstückserwerb durch eine GbR aus, dass die GbR und ihre Gesellschafter in der notariellen Auflassungsverhandlung benannt sind und die für die GbR Handelnden erklären, dass sie deren alleinige Gesellschafter sind; weiterer Nachweise der Existenz, der Identität und der Vertretungsverhältnisse dieser GbR bedarf es gegenüber dem Grundbuchamt nicht (s. BGH aaO; Reymann, ZNotP 2011, 84, 101 ff.; Ulmer, ZIP 2011, 1689 ff.; Kesseler, NJW 2011, 1909 ff.).

    Wenn aber die Nachweisführung bezüglich der Gesellschaft selbst über ihre Gesellschafter vermittelt wird und diejenigen Gesellschafter, die am 1.2.2015 die Grundschuld bestellt haben, mit denjenigen, die am 1.1.2015 die Gesellschaft gegründet haben und am 1.5.2015 als Gesellschafter im Grundbuch eingetragen wurden, identisch sind, dann wüsste ich nicht, worin die Lücke im Vertretungsnachweis bestehen sollte.

    Auf die Vermutung des § 899a BGB und die der Literatur früher strittige Frage, ob sich diese Bestimmung auf die Verfügungsbefugnis der Gesellschafter oder deren Vertretungsmacht bezieht, kommt es daher mE nicht entscheidend an. Ulmer führt dazu in ZIP 2011, 1689/1696 Fußn. 51 aus: „Vorherrschend ist die Annahme, dass die Vermutung der § 899a Satz 1, § 891 BGB sich auf die Vertretungsmacht der eingetragenen Gesellschafter bezieht, vgl. etwa Steffek, ZIP 2009, 1445, 1454; Lautner, DNotZ 2009, 652, 667; Kiehnle, ZHR 174 (2010), 209, 219; Bestelmeyer, RPfleger 2010, 169, 174; Wilhelm, NZG 2011, 801, 806 f.; Witt, BB 2011, 259, 260; wohl auch Reymann, ZNotP 2011, 84, 105, 109; a.A. (für Verfügungsbefugnis) OLG München ZIP 2011, 467, 468; wohl auch BGB (richtig: BGH) ZIP 2011, 119, Rz. 28; Krüger, NZG 2010, 801, 804; Kesseler, NJW 2011, 1909, 1913; nicht eindeutig Demharter, GBO, 27. Aufl., 2010, § 47 Rz. 30, 32).“

    Wird davon ausgegangen, dass § 899a die Verfügungsbefugnis betrifft (s. Eckert im Beck'schen Online-Kommentar BGB, Hrsg: Bamberger/Roth, Stand: 01.08.2015, § 899a RN 9; Holzer im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hrsg. Hügel, Stand: 12.10.2015, § 19 RN 79, je mit weit. Nachw.), dann ist diese Verfügungsbefugnis in Bezug auf die GS mit der Umschreibung des Eigentums auf die GbR ohnehin gegeben. Und für die Annahme, dass diejenigen Gesellschafter, die zuvor die GS bestellt haben, nicht mit denjenigen der später eingetragenen GbR identisch sind, etwa weil es eine weitere GbR mit identischen Gesellschaftern gibt, müsste es -wie bei der Eintragung der GBR selbst-, einen besonderen Anhaltspunkt geben (s. Krüger, ZNotP 2012, 42 ff, BGH, aaO.).
    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken

  18. #18
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    Eine Nacht darüber geschlafen - sehe es immer noch anders. Daß man unter dem Stichwort „Mediatisierung“ an frühere Zeiten anknüpfen möchte, als es noch gereicht hat, wenn die Gesamthänder beim Erwerb erklärten, „als Gesellschafter bürgerlichen Rechts“ zu handeln und weiter keine Nachweise verlangt wurden, ist die eine Sache. Daß zugunsten der im Grundbuch Eingetragen vermutet wird, dass es sämtliche Gesellschafter sind und die Gesellschaft somit wirksam vertreten sein muß, ohne dass dabei die Vertretungsmacht als solche geprüft wird, eine andere. Nichts damit zu tun haben kann aber, wenn jemand im entscheidenden Augenblick ohne Vertretungsnachweis oder ohne daß über die Voreintragung im Grundbuch ein Rechtsschein gesetzt würde, handelt. Und auch wenn „im Wesentlichen“ alles wie früher sein soll, wird man bei „entsprechender“ Anwendung der Vorschriften berücksichtigen müssen, dass die Gesellschafter nun nicht mehr verfügen, sondern vertreten.
    Geändert von 45 (12.11.2015 um 08:13 Uhr)

  19. #19
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    Der Fall unterscheidet sich nicht von demjenigen, der dem Gutachten des DNotI Gutachtennummer: 142793, Gutachten-Datum: 16.08.2015, DNotI-Report 16/2015, 121-123, zugrunde liegt.

    Dort ist ausgeführt: “In der Kaufvertragsurkunde sind noch A und B als Gesellschafter genannt. Einen Nachweis, dass dieser Gesellschafterbestand zwischen Einigung und Eintragung unverändert geblieben ist, kann das Grundbuchamt grundsätzlich nicht verlangen, denn damit würde es den Beteiligten den Nachweis einer negativen Tatsache auferlegen; ein solcher Nachweis wird in der Form des § 29 GBO praktisch nie zu führen sein. Im Grundsatz hat das Grundbuchamt also von dem in der Kaufvertragsurkunde genannten Gesellschafterkreis auszugehen, es sei denn, es hat konkreten Anlass zu Zweifeln (vgl. OLG Oldenburg RNotZ 2010, 538 = DNotI-Report 2010, 149; KG FGPrax 2010, 172; BeckOK¬-GBO/Otto, Std.: 1.4.2015, § 29 Rn. 111e).“


    Übertragen auf den vorliegenden Fall, bedeutet das (um von den fiktiven Daten von einnotar auszugehen):

    Am 01.01. wurden durch die zwei Käufer A und B ein Grundstück in GbR gekauft und die Eintragung einer Vormerkung bewilligt und beantragt.

    Am 01.05 wurde die Auflassung vollzogen.

    Für den Zeitraum dazwischen hat das GBA vom Fortbestand des Gesellschafterbestands auszugehen. Dieser Gesellschafterbestand ist mit demjenigen zum Zeitpunkt der Gründung der GbR und demjenigen zum Zeitpunkt der Eintragung der GbR als Erwerberin identisch. Warum also sollte dann noch zu der am 01.02. von den gleichen Gesellschaftern bestellten Grundschuld ein wie auch immer gearteter Vertretungsnachweis erforderlich sein ?

    Das DNotI führt aus: „Der Rechtserwerb ist zwar erst mit der Eintragung des Eigentumswechsels vollendet, die Vertretungsmacht des Erklärenden muss aber „nur“ im Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung als der maßgeblichen Rechtshandlung, nicht aber im Zeitpunkt des Rechtserfolgs bestehen (vgl. MünchKommBGB/Kohler, § 873 Rn. 69; Staudinger/Gursky, § 873 Rn. 115; BeckOK-BGB/H.-W. Eckert, Std.: 1.5.2015, § 878 Rn. 12). Ein späterer Wechsel in der vertretungsberechtigten Person (hier: Wechsel eines Gesellschafters als Organwalter für die GbR) ist mithin unschädlich. …“
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  20. #20
    Club 8.000
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    Denke nicht, dass das Gutachten hier paßt. Dort konnte über die "Mediatisierung" die Vertretungsmacht zum Zeitpunkt der Auflassung unterstellt werden. Wie früher, als bei der Auflassung die Anwesenden einfach erklärten, als Gesellschafter bürgerlichen Rechts zu handeln. Dass es für die Vertretung nur auf diesen Zeitpunkt ankommt und ein späterer Wegfall der Vertretungsmacht unerheblich ist, wurde oben ja schon geschrieben. Anders als im Fall des DNotI ist hier ein formgerechter Nachweis über eine Vollmachtsbestätigung durch die jetzt eingetragene Gesellschaft, vertreten durch die eingetragenen Gesellschafter, auch problemlos möglich. Und nichts anderes wird verlangt. Das Problem besteht einfach darin, dass die Mediatisierung nur beim Erwerb von Rechten funktioniert. Und auch insoweit ist das nicht anders wie früher. Nur dass damals bei der Grundschuld die Gesellschafter noch verfügt hätten und es deswegen auf den Zeitpunkt des Rechtserwerbs ankam.

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