Nachweis Eigenschaft als Beirat WEG erforderlich?

    Im Rahmen einer Veräußerung von WEG wird wegen der erforderlichen Verwalterzustimmung auf das in der Grundakte liegende Protokoll verwiesen.
    Das Protokoll ist vom Verwalter und zwei Eigentümern unterzeichnet. Bei einem Eigentümer steht der Zusatz "Verwaltungsbeirat".
    Lt. Teilungserklärung kann ein Beirat durch Beschluss der Eigentümerversammlung errichtet werden. Der Vorsitzende und weitere Mitglieder sind aus dem Kreis der Eigentümer von der Eigentümerversammlung zu wählen.
    Aus dem Protokoll ergibt sich auch, dass ein Beirat besteht, aber nicht explizit, wer Beiratsvorsitzender und dessen Stellvertreter ist.

    Ist nachzuweisen, dass der als "Verwaltungsbeirat" bezeichnete Eigentümer diese Eigenschaft auch wirklich besitzt (z.B. durch Protokoll, in dem entspr. Beschlussfassung enthalten ist)?

    beck OK WEG § 26 RNr. 23 schreibt hierzu:

    "...Die dort genannten Eigenschaften der unterzeichnenden Personen müssen hingegen nicht nachgewiesen werden (LG Köln MittRhNotK 1984, 121; Heggen NotBZ 2009, 403; Hügel/Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentum, Teil 9 Rn 163)..."

    (Da mein Notar Beschwerde einlegen möchte, falls ich das verlange, könnte man mal eine Entscheidung eines Obergerichts dazu bekommen. Aber wenn es von vorne herein aussichtslos ist......)

    Ein Nachweis über die Beiratsbestellung ist gegenüber dem GBA nicht zu führen. Allerdings soll nach Schmidt (ZMR 2013, 501 ff. -505-) der bloße Zusatz "Beirat" als Bezeichnung nicht ausreichend sein, vielmehr muss danach die Bezeichnung "Vorsitzender" bzw. "Stellvertreter" angegeben werden. Ob man dem folgen sollte, halte ich für zweifelhaft. Wenn unter einem Protokoll jemand als Beirat unterzeichnet hat, reicht mir das aus und ich stelle insoweit keine weiteren Nachforschungen an.

    s. auch Gutachten des Deutschen Notarinstituts, Abruf-Nr.: 130124, letzte Aktualisierung: 5. November 2013

    Ergebnis

    Es ist somit festzuhalten, dass nach h. M. ein Nachweis, dass der Unterzeichnende die Funktion des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden inne hat, nicht erforderlich ist. Allerdings muss nach allgemeiner Meinung die Unterschrift erkennen lassen, in welcher Funktion die jeweilige Unterschrift geleistet wurde, da dem Grundbuchamt nur so eine Überprüfung möglich ist, ob die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG genannten Personen vorliegen (Bärmann/Merle, § 26 Rn. 295 m. w. N.; BeckOK-BGB/Hügel, Stand: 1.2.2013, § 26 WEG Rn. 23; Demharter, § 29 Rn. 11).

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Zitat von Ron

    Nach der Entscheidung des OLG Hamm v. 08.07.2011 - I 15 W 183/11 - ist allerdings das Protokoll der Sitzung vorzulegen, in der der Beiratsvorsitzende gewählt wurde.

    Diese Entscheidung lese ich etwas anders: die Wahl der Beiratsmitglieder in der Eigentümerversammlung ist nachzuweisen, nicht die des Beirats-Vorsitzenden. Die Beiräte wählen gem. § 29 WEG den Vorsitzenden regelmäßig "aus ihrer Mitte heraus" in einer nicht-öffentlichen Sitzung des Verwaltungsbeirates. Daher haben Dritte (auch das Grundbuchamt) keinen Einblick in die Interna des Beirates.

    Niemand ist unersetzbar. Die Friedhöfe liegen voll von Leuten, die sich für unersetzbar hielten (H.-J. Watzke). :cool:

    Auf jeden Fall ist nachzuweisen, wer aktuell grade alles Beirat ist und der Beiratsvorsitzende hat auch als solcher zu unterschreiben.
    Und dann sollten diese Leute, die unterschrieben haben, natürlich auch selber bei der Versammlung dabei gewesen sein. :cool:

    Freilich kann man das auch einfach glauben, oder Versammlungsleiter und einen Eigt. als ausreichend betrachten, weil der Beirat ohnehin optional ist und dessen Unterschrift ja letztlich an der Bestellung des Verwalters nichts ändert, falls die als solche ordnungsgemäß war, allerdings ist es schon empfehlenswert in WEG insgesamt auch bei Kleinigkeiten streng und arg formalistisch zu sein, um bei so Verwaltern, Eigt.ern, Vorratsteilern, Bauträgern, Beiräten, etc. p.p. hier keine sonderbaren Rechtsaufassungen aufkeimen zu lassen ;)

    Nur, dass sich die Ansicht von Schmidt nicht mit der hM deckt. Böhringer hat die hM in seinem Beitrag „Aktuelle Entwicklungen im Grundstücks- und Wohnungseigentumsrecht“ in der BWNotZ 2/2015, 35 ff zutreffend dargestellt. Unter Abschnitt III -Nachweis der Verwalter- und Beiratseigenschaft- führt er auf Seite 44 u.a. aus: „Nur in der Versammlung anwesende Personen dürfen das Protokoll unterschreiben“. Das ist auch der Stand der Rechtsprechung, der in der Kommentierung von Schultzky in Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 4. Auflage 2015, § 24 RN 141 wie folgt wiedergegeben ist: „Dass die die Niederschrift Unterschreibenden an der Eigentümerversammlung teilgenommen haben, ist daher zwingend, auch wenn sich in Abs. 6 Satz 2 keine ausdrückliche Regelung findet. 2)“
    2) OLG Hamm v. 3.6.2008 - 15 Wx 15/08, NJW-RR 2008, 1545 (1547); OLG München v. 7.8.2007 - 34 Wx 3/05, MietRB 2007, 292 = NJW 2008, 156 (157).

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Einmal ganz platt gesagt: Wie soll man auch (unterschriftlich) bestätigen, dass das Protokoll die Inhalte der Versammlung richtig wiedergibt, wenn man gar nicht anwesend war. Das würde die Unterschriftsleistung von einer Authorisierung zur reinen Formalie herabwürdigen.

    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH

    Das geht in nächster Zeit zum OLG. Wenn jemand noch Argumente für meine Nichtabhilfe hat - her damit. Oder vielleicht kann mich jemand überzeugen, der Beschwerde abzuhelfen.
    Ich verstehe nicht ganz, warum wir bei den drei in § 24 Abs. 6 WEG genannten Personen bei zwei ihre Eigenschaft überprüfen (der Versammlungsleiter ergibt sich aus dem Protokoll, ein Miteigentümer durch einen Blick ins Grundbuch), beim Verwaltungsratsvorsitzenden aber nicht (weil es angeblich zu umständlich ist).
    Und das was im von Prinz zitierten Gutachten des DNotI als ganz überwiegende Meinung genannt wird, ist kaum begründet (genau so wenig wie die a.A. des OLG Hamm).

    Bei uns wurde bisher fleißig durch Grundbucheinsicht geprüft, ob die als "Eigentümer" zeichnende Person auch wirklich noch Eigentümer in der betreffenden WE-Anlage ist (was hin und wieder nicht der Fall ist). Das kann man sich lt. dieser Entscheidung künftig also sparen:

    "Der Nachweis, dass die den Bestellungsbeschluss unterzeichnenden Personen in der Versammlung anwesend waren und die angegebenen Funktionen in der Eigentümergemeinschaft haben, ist grundsätzlich nicht erforderlich."

    Martin
    Vielen Dank für die Mitteilung dieser guten Entscheidung.
    Hier herrscht durch die merkwürdige Entscheidung des OLG Hamm, der viele Rechtspfleger nicht folgen, eine gewisse Unsicherheit zum Nachweis der Beiratswahl. Mal abwarten.

Jetzt mitmachen!

Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!

Benutzerkonto erstellen Anmelden